当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市

1. 当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市

大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。
如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。

浙商银行也放大了购房杠杆，将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。
如苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，试图促进地产商快速“回血”。
这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。
又如湖南衡阳用财政补贴楼市，购买新房和存量住房，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；税率1.5%的，补贴2/3；税率2%及以上的，补贴50%。另外，新房项目地下车位首次出售的，财政补贴1000元/人。
还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误，A类高层次人才最高可享受住房补贴800万，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。
这种直接补贴楼市、补贴高层次人才的做法，令人感到困惑：财政税收到底该用在何地？救助穷人，还是补贴精英？补贴购房者、开发商，还是无立锥之地的穷人？
对房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。
疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。
疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。
近些年，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。
可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。
高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
中国地产业高周转提速，大概在2015、2016年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。
这一政策转向，对房地产供给来说意味着：
一是供给端产能过剩，需要快速出清。
二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。
2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。
此时，房地产企业，怎么办？
2016年左右，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。
很多小型地产商，陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。
而中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。
为什么这些地产商逆势而行？
当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。
中型地产商面临“生与死”的两难选择：
要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；
要不放大杠杆，快速跻身前30强，迈过千亿大关，依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。
于是，大型及中型地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。
三年下来，高周转给中国地产业带来什么？
一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。
房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。
例如，从2016年到2018年，中梁控股，销售规模从一百亿跃升为千亿，挺进地产前20强。
2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。
二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。
房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。
高周转，相当于快速地将地产推入金融高速轨道，即利用最少的时间，最大的杠杆，把规模做到最大。其实，这是一种无限接近“空手套白狼”的玩法。
为了快速扩大规模，中型开发商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。
大、中、小型房企的合作杠杆率分别为0.19、0.24、0.16，中型房企的合作杠杆率明显高于大型房企。
我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。去年中梁招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。
我们再来看这家公司的负债率变化：2015年为1335%、2016年为1790%、2017年为339%、2018年为58%。
犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。
这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，过去两年，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小房企资金链断裂。
但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资，如银行信贷、股票市场，从而降低负债率。
所以，高周转导致房地产市场更加脆弱、银行风险更大、土地财政依赖度更高。通过这轮高周转，大型房企与银行、政府形成高度关联的利益共同体。
终结高周转，深层次的压力在银行和政府身上——金融风险、政府债务风险以及土地财政。
目前，中国经济杠杆率属于什么水平？
2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。
目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。
再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。

各大城市土地财政依赖度，来源：网络公开数据，智本社
所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。
疫情期间，地方政府准许开发商延期缴纳土地出让金、延期缴税，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。
房地产商与所有企业一样对这次疫情毫无准备，打断了房企的高周转，势必进一步增加融资成本，甚至加剧房企倒闭。
苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，这其实很明显地在支持高周转，促进地产商快速“回血”。
很多人会问，地产商赚了这么多钱，难道扛不过这几个月吗？
在高周转的推动下，每一个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。
这就相当于负重快速奔跑过浮桥，是停不下来的，一旦停下来则掉进河里。一旦销售终止或销售快速下降，新项目融资成本高企，同时支付利息的压力巨大。
那么，楼市非救不可吗？
首先，可以明确的是，这次疫情，政府必须对经济施以援手。
通常，经济正常波动，政府不需要救市，更不能深度介入市场。但是，这次不一样，因为疫情的突然爆发导致市场中断，这并非“正常”的经济波动。
疫情爆发初期，疫情信息未能流动，市场没有接收到信息，导致供给系统失灵。当疫情信息公开后，政府接管、严控，市场被迫中断，企业猝不及防，打乱了企业主的预期。
政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。
但是，政府出手，不应该是救楼市，或是救车市，亦或是救任何一个产业、市场或企业，而应一视同仁地“救市”。
什么意思呢？
救助任何一个产业、一个市场或一家企业，都是对市场竞争规则的破坏，对其它企业、竞争对手及个人而言，都是不公平的。
我们习惯于站在集体的角度，民族大义的角度，国家利益的角度，支持救楼市，等于稳增长，等于救经济，等于救每一个人。
其实，这种观念，不但错误，而且富有欺骗性。
通过上面的分析，我们知道，救楼市其实是救开发商、救银行，跟普通人没有关系。
即使救楼市，跟你有关系，对别人来说也是不公平的。比如，政府拿税收补贴楼市或车市，为什么这笔钱不给家具、电子、农业、互联网呢？为什么不用这笔钱来补偿新冠肺炎患者？为什么不用这笔钱来补偿因疫情破产的企业主、因疫情失业或被降薪的工人？
亚当·斯密在《国富论》中表达过类似的观点：所谓有益的补贴是有害的——尤其是对比较贫穷的阶层人士来说——其有害程度甚于任何一种对生活必需品的沉重课税。

斯密的追随者、法国经济学家巴斯夏用“看得见的和看不见的”解释的更清楚。
他曾经写过一篇反讽文章叫《蜡烛制造商关于禁止太阳光线的陈情书》。这篇文章说，阳光照射在地球上以后，蜡烛工人的工作减少了，所以蜡烛商希望国会议员阻止大家使用阳光。
国会的力量阻止人们使用阳光，可以让蜡烛销售量更高，利好于蜡烛厂商及工人，这是看得到的。
但是，难以被发现的是，人们使用阳光，不需要这么多蜡烛工人，这些工人也可以干别的工作。只是具体的别的工作，不容易看到。
其实，消费者本来可以免费使用阳光，如今却要花钱买蜡烛，这无疑是用消费者的损失来填补蜡烛行业。
巴斯夏认为，国家不能补贴高雅艺术。他的理由是，当国家用纳税人的钱去补贴高雅艺术的时候，那些钱就不能用到别的地方去了，就肯定有人在别的地方受损了。
市场竞争的基本原则是公平竞争。救助了一家犯错误的企业，实际上是在惩罚许多决策正常的企业。救助一家企业，其实是破坏了市场规则，破坏规则的代价却是全体国民来支付的。
有些人说，哪来的这么多公平，政府只能顾及整体、大多数人的利益。
其实，这不是少数人利益、大多数人利益的问题。这里面包含了一个深刻的市场理论，那就是私人契约。
市场竞争，不支持公共契约，不支持大多数人的利益，甚至不支持民主投票，只支持个体的私人利益。
什么意思？
比如说，通过民主投票，即使多数票赞同救楼市或救某一家企业，也是违背经济规律的。即使救助某一企业或市场，表面上利好于大多数人，但也是不允许的。因为这样做，短期损害了那些被忽视的少数人的利益（少数人的利益同等重要），长期则不利于所有人的利益（社会福利的损失）。
如果自由竞争诉诸于民主规则，其实属于“多数人的暴政”。奥派经济学家哈耶克有一个著名的观点，民主是保障自由的工具，但是不是自由竞争的规则。
所以，任何打着公共利益的救市政策，都值得警惕。
接下来，我要说的是，尤其不能刺激楼市。为什么？
原因有三：
一、刺激楼市，助长楼市泡沫化，加剧经济的脆弱性和风险。
受疫情冲击，信贷资金流向楼市的闸门在松动，降低首付比的口子打开，这些政策其实是在增加经济杠杆率。
很多人认为，房价下跌，楼市萎缩，房企倒闭，经济衰退，政府救楼市，不一定让房价上涨，支持维持市场稳定，从而稳增长。
这种观点是朴素的，但不了解经济运行的规律。
刺激楼市，即使房价不上涨，至少造成三个糟糕的结果：
一是负债率上升，泡沫风险更大。
新冠疫情是一次非典型的压力测试，看看中国经济的韧劲，看看中国企业及家庭还有多少现金流来支持负债。
若继续刺激楼市，房地产将进一步吸收中国家庭的现金流，负债率进一步上升，其实是用一个更大的泡沫覆盖原来的泡沫，试图将风险往后推。
二是投资边际收益率持续下降。
这是一个不可回避的经济规律。
近些年，中国投资收益率，尤其是固定资产投资收益率持续下降。自2014年开始，央企及民企（上市公司）的投资率从40%左右下降到了20%左右。
为什么呢？
最近，山东、江苏、安徽、河南、贵州按下基建投资“快进键”，涉及投资规模逾万亿元，试图快速追回疫情的经济损失。
但是，当技术没有进步，持续追加投资的结果是，边际收益率持续下降。过剩的高速、机场等基建，带来的效益是负的。
有人说，保楼市，是保信心。刺激楼市保增长，如抱薪救火，何来保信心。对有识者而言，这种观点，属掩耳盗铃、自欺欺人。对无识者而言，这种观点，如谎报疫情，属瞒天过海、糊弄国人。
三是贫富差距扩大。
房子建起来，并不是有人买就是好事。楼市，是消费市场，也是投资市场。楼市火热，有可能是货币现象。
所以，刺激楼市可以给经济带来规模，但却无效益；给一部分人带来财富，但给另一部分人带来损失。
二、刺激楼市导致中国在贸易摩擦中更加被动，阻碍进一步改革开放的大局。
过去一年多，中国楼市的调控主旋律是稳房价、稳地价、稳预期，严控信贷资金流向楼市。
为什么？
中美贸易战给中国楼市设置了高压线，房价继续上涨或泡沫继续扩大，汇率风险则更大，资金外流的风险也更大，进一步开放尤其是金融开放的压力就更大，中美贸易谈判就更加被动，宏观政策更加乏力。
今年1月份，中美签署了第一阶段的经贸协议，双方达成共识，维持汇率稳定，避免竞争性贬值，避免干预汇率，保持汇率市场的透明度。
如果释放货币，刺激楼市，泡沫增加，会促使资产及货币贬值的压力增大，影响汇率的稳定性。这时，若逐渐开放金融市场，资本外流和汇率市场的风险难以预料。
有人觉得，保楼市实则稳增长，稳增长与促改革两不误。这种观点是理想主义的，阻碍了改革的进程。
如今只要发放货币能度日，刺激楼市能保增长，则无决心启动真正的改革，导致改革拖而不决。
所以，于理论于形势，于规律于问题，不可刺激楼市。

2. 房地产市场低迷，两点原因透露真相，为何房子越来越难卖？

在六月份的时候，我就发表过自己对房地产市场的看法，而且个人也有一些估计，估计的主要方面就是房子的销售情况，我在五月份的时候已经说过四月份房子销量下降了不少，而在六月初的时候也说过五月份的销售情况会更加糟糕，而就在不久前，五月份房子的销售数据终于出炉了，我们可以先一起来看一下：

从住宅销售面积的下降情况就可以看得出五月份房子还是和以前一样比较难卖，而且呈现的趋势是一个月比一个月难卖，五月份比四月份难卖，四月份比三月份难卖等等。
看到这里以后，肯定会有人提出自己的疑问了，国内有14亿人口，而房子是每个人都需要用到的，是需要居住的场所，可是为何现如今房地产市场连14亿人口都带不动了？那么这到底是什么原因所造成的呢？

前期扩张的速度太快，尤其是过去五年的时间，里面开发商拿地的次数是越来越频繁，在这种背景之下，很多开发商手中有非常多的房子，同时也背负了很多负债，一方面房子的数量实在是太多，已经足够居住了，尤其是那些偏僻的场所，基本上没有人居住。
在这种急速扩张的情况下，很多开发商出现了债务危机，而在这种背景之下房子很容易出现烂尾，甚至是开发商跑路的情况，所以大家不太敢去买房子，房子也就变得比较难卖了。

在这种经济环境不太好的情况下，很多人手中并没有钱，连生活都比较难以维持，更别提去买价值上百万甚至上千万的房子，有一点钱的人更会有这种警觉的意识，他们更会把钱留在身边，这样自己的生活质量才能有所保障。
总之，由于房地产过度发展，供给远远超过需求，而它的发展是有杠杆的，带投机成分的，由于房子多了，需求少了，加之购买力跟不上了，没有了市场预期谁还敢加杠杆炒房，弃量保价就好比堰塞湖，现金流失去了流动，负债却一分不能少，时间长了就会管涌，直至溃堤。

3. 房地产行业会进入低迷么

3月14日，国家统计局发布《2019年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》，值得注意的是，今年前两月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，房企土地购置面积大幅下降34.1%，房地产景气指数连续4个月下调。

4. 房产销售员如何应对惨淡的房地产行情或淡季？

最近接到许多网友的咨询，最近客户想买房，国家出打压政策，地方出调控，如何打消客户的异议从而成交？
首先在这里，我先表明我的态度，销售是个长期战，不是什么时候都需要成交的。我们换位思考一下，如果作为购房的自己，现在国家不断出政策，自己是否会去买房，我们的答案依然是，不着急，有合适的买或者有划算的买或者是实在要马上用才买。
客户也是一样的，那么我们在调控简单应该做什么？一、不要逼客户买房，建立长期维护关系，否则你的事业生涯很很短；
二、筛选出A类客户，这个阶段单纯的刚需（结婚用房的、首套房自己确实是住的）要比以往的给力，在大行情到来，主力是二套或三套（多带投资性质）；
三、积累主力客户，这里指的主力客户是未来大行情的主力军（也就是二套或三套的客户），因为购房更多的是看预期，一旦客户预期最近会有升值空间，他们会马上出手购买，这个时候就是我们房产销售员发财的机会。
最后总结一句话：淡季蓄客，旺季发财
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5. 大家来说说 现在的房市会走向什么趋势 ？ 2 房地产商扛不住 降价

1、我认为调控会坚持不懈，具体如“限购”之类，要看全国居民住房信息系统（作为以后收税的根据）的建立时间，目前已有40个城市建立完毕，全面建立要在2013年，也就是说最起码换届前是不会放松的。
2、“房地产商扛不住”首先要澄清一个概念：什么才叫“扛”和扛不住到什么程度。每个城市甚至每个开放商的情况各不相同，大型开放商由于多元化发展，住宅限购了还有商业开发，东方不亮西方亮，其他小型房地产开发商可能面临大洗牌，会被大型开发商吞并，以保证稳定，也有甚者，当然可能是您最关注的降价，我认为这个幅度因开发商而异，五成都是有可能的，具体还要看其楼盘入市的时间和当年拿地的成本。

6. 地产上半年惨淡收场，什么原因导致房地产行业低迷？

之所以房地产会出现行业低迷的情况，大部分原因可能是来自于疫情的影响。而且现在人们对于购房的需求也在不断地发生变化，所以就会导致房地产行业出现了这样的情况。
因为疫情的影响，有很多地方的房地产生意可能都会变得非常的惨淡，其他的一些生意也会受到相关的影响。在疫情期间，人们的压力都非常的大。有一些购买过房子的人后，因为处于还房贷阶段，但是自己没有办法正常的上班，所以就导致他们出现非常大的压力。而身边的人在看到他们有这样的压力时，也不会选择再继续购买房子。并且在疫情期间很多地方的一些生意都没有办法正常的开张，房地产也是一样的。在疫情比较严重的情况下，是需要居家进行隔离的。那这个时候作为房地产的工作人员也没有办法进行推销，同时大家也没有办法去和中介相约看房子，所以在这样的情况下房地产生意出现了低迷的情况也是比较正常的。
现在大家对于购房的需求在不断地变化，所以很多人都觉得买房子并不是非常的划算。因为房子对于大家来说，都是非常重要的。在选择房子的时候，大家也希望能够慎重考虑，并且能够找到一个自己非常满意的房子。而且现在很多房地产所构造出来的房子都非常的简单，甚至会比较相似。那在这样的情况下，大家也觉得这些房子并没有什么特色。所以这个时候大家会考虑自己购买地皮，然后根据自己的要求来构建一所自己喜欢的房子。那这个时候房地产的生意出现了低迷的情况也都是比较正常的，并且很多房地产所建造出来的房子都需要有电梯。那在这样的情况下，大家也觉得非常的不方便，价格反而还会比较昂贵。所以大家不会选择购买房子，大多数人都比较偏向于自己构建房子。
在疫情期间，很多生意都会受到影响，不止房地产，一些餐饮类的饮食也都会受到相应的影响，这都是比较正常的。同时，人们的要求也在不断地改变，所以对于房地产来说出现了这样的情况并不是非常的意外。

7. 房市低迷，你会选择现在买房吗？

我会。现在房价确实要比年前稍微低一些，特别是在我们小县城有很多人都着急把自己的房子转卖出去，价格比市场价还要更低一些。所以对于我这种没有特别多钱的人来说，现在买房是一个比较好的选择。买房只是为了居住。对于我个人而言买房子就是为了居住，所以价格越便宜越好。因为我是家里的独生女而且也到了应该找对象的年纪，但因为我没有安全感，所以我必须要在找对象之前买一套属于自己的房子，这样才能让我觉得有安全感。以后不管我和另一半关系怎么样，至少我有房子可以让我依靠，至少我也可以也是一个经济独立的女人。在去年的时候我努力赚钱攒了几万块钱，在我们那儿是可以交一个首付的，但是去年的房价比较贵，如果贷款的话会让我每个月的压力都比较大，今年我一直都在工作但收入也不是很高，因为疫情的原因我的工资比去年要低了一些，所以我一直很担心今年能不能买到房子。今年因为疫情的原因很多人都觉得把钱放在自己手里才是安全的，所以在我们小县城有很多人着急把自己的房子卖出去，他们所卖的价格要比我们当地的市场价低一些，并且他们也可以接受讨价还价。对于我这种没有特别高收入，并且也没有太多存款的人来说，是一个很好的买房时段。房价还是会稳定。根据我个人的眼光觉得整体的房价不会波动太高，现在大家把自己的房子便宜出售是因为心里太过于紧张，他们想和自己的家人团聚才会把多余的房子卖出去。但这波疫情完全过去之后，很多人都会重新考虑自己的生活，毕竟那么多年的生活习惯是很难改变的，房价还是要回归于正常，所以现在是买房的好时机。

8. 房地产市场会持续走低吗？现在怎样选择才是理智的？

根据现如今的政府调控以及出台的相关政策，我们不难发现房地产市场确实进入了寒冬时代，已经不再是曾经的飞速上涨阶段了，但是是否会走低我们也无法判断，毕竟资本市场和经济市场是一个多方位发展且有着诸多因素的市场，并不是一朝一夕和三言两语就能够断定其结果的。现在的这一情形，作为刚需者来说，可以及时的出手购房，毕竟现在的房价稳定且贷款利率也在逐步下降状态，刚需不在意投资与回报，这是一个很好的机会。

对于企图以房产当做资产的人来说，现在绝对不是购买的最佳时机。从现如今的出生率我们可以看出，人口增长确实在飞速的下降，所以多年后人均房产可能会相对较高，以此想要以房产保值，且。作为投资并取得相应的投资回报率的人来说，现在绝对不是购买房产的最佳机会。但是于刚需者而言，在一个城市需要有自己的一席之地，需要有落户和立足的地方，需要为子女解决上学的问题，就逃不开买房的这一程序，所以可能现在确实适合出手。

日前，央行公布的再次降息，也可以看出国家的决心，对于拯救房产市场和恢复经济发展，国家也在力求做到尽快处理且稳定的处理，我国的国民经济在房地产市场有着重大的体现。所以，一旦房地产市场产生泡沫，就会出现诸多的问题。

同时，过多的房地产企业开发出了新楼盘，也需要有流通和交付，以此鼓励买房成为现阶段政府最为迫切的需求，不过是否该买在何时该买，也应该根据自己的实际情况出发来考虑。毕竟买房是一个大事，是需要集全家之力，付出诸多汗水心血的事情，不能太过于随意的决定。