私募基金不能投房地产

1. 私募基金不能投房地产

可以。私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。
房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。
房地产投资基金作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中，房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。
一、中基协：投资房价上涨过快城市住宅项目的基金不予备案
近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。
基金业协会还称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
据观点地产新媒体了解，文件要求，证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定，并符合以下规范性要求：
1、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：(一)委托贷款；(二)嵌套投资信托计划及其他金融产品；(三)受让信托受益权及其他资产收(受)益权；(四)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；(五)中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
2、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
3、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
4、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。
5、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

2. 要如何投资房地产私募基金？

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种： 
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。   
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。  
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。  
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。  
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

3. 私募基金能否投资于房地产

法律分析：私募基金不能投资于房地产行业。私募基金可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、央行票据、短期融资权、资产支持证券、金融衍生品及其他中国证券监会规定的投资品种，但是不能投资于房地产，要投资房地产行业可以购买专门的房地产投资基金。
法律依据：《证券投资基金运作管理办法》 第三十五条 封闭式基金的收益分配，每年不得少于一次，封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度已实现收益的百分之九十。开放式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的最多次数和基金收益分配的最低比例。

4. 私募基金如何退出

一、私募基金的退出方式
1、最佳方式：首次公开上市(IPO)退出
IPO是最理想的和使用最多的退出方式，因为通过这种方式一般能取得最大的收益。首次公开上市(IPO)是指非上市公司通过证券监管机构的审核后在证券市场公开出售其股份给公众投资者，IPO包括境内IPO和境外IPO。
2、中等方式：并购退出
兼并收购指一个企业或企业集团通过购买其他企业的全部或部分股权或资产，从而影响、控制其他企业的经营管理，其他企业保留或者消灭法人资格。相对于受让方来说叫兼并收购，而相对于出让方来说叫股权出让。私募股权投资基金作为企业的股东，可以通过出让所持股份给收购方以谋求资本增值以退出企业。
3、保守方式：股权回购退出
管理层回购主要是企业的管理层收购企业的股权，大多数股权回购采取这种方式，这样就降低了私募股权投资基金的投资风险，管理层也重新获得企业的所有权和控制权。
4、最差方式：清算退出
公司清算是指公司解散后，处分公司财产以及了结各种法律关系并最终消灭公司人格的行为和程序。清算分非破产清算和破产清算，非破产清算适用《公司法》，破产清算适用《破产法》。
二、法律风险
1、上市退出的法律风险
借壳上市的第一步就是选择一个好的“壳”，而愿意出售“壳”的上市公司通常已经走投无路，在经营和治理方面无力回天，大股东才会愿意出售卖“壳”。为了让“壳”卖出一个更好的价钱，出卖方往往有可能隐瞒一些隐性债务，这就需要买壳方聘请各个领域的专业团队对壳公司进行尽职调查，查清壳公司的债权债务关系，规避法律风险。
《上市公司重大资产重组管理办法》第45条规定，特定对象通过认购发行的股份取得上市公司的实际控制权的，其以资产认购而取得的上市公司股份在36个月内不得转让。这说明私募基金通过借壳上市方法退出至少是成功借壳的三年之后。是否可以成功退出的关键还是在于借壳成功之后对企业的整合与经营以及二级市场上股价的表现。
2、股权转让退出的法律风险
私募基金在实践中，为了更高效的退出并获利，通常会与公司在投资协议中约定私募基金可以随时退出的回购条款，使自身利益最大化。对于有限公司而言，根据《公司法》第71条，私募基金可以在投资协议中约定关于自由转让股权的约定，只要将其约定纳入公司章程，该条款就有效，私募基金就可以顺利的退出。
需注意的是，如果公司来回购私募基金的股权，则必须要满足《公司法》第75条约定中的三种情形，且不能在公司章程中另约定其他收购事由。对于股份有限公司而言，私募基金就不能与公司做出随时退出的约定。如有约定，必须在《公司法》第142条一年锁定期外。而私募基金与企业管理层约定的对赌协议中，股权回购的时间往往没有一个明确的时间约定，如约定的股权回购情形发生在锁定期内，则股权转让的行为不发生效力，但这并不意味着回购条款的无效，等锁定期过后，再发生的股权转让行为就应认定为有效。
3、清算退出的法律风险
如果私募股权投资基金的投资项目失败了，清算是其退出的唯一途径，及早进行清算使私募基金收回更多的投资本金。其中破产清算适用《企业破产法》，而非破产清算则根据企业的性质适用《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》以及《民事诉讼法》。由于私募股权投资的高风险特点，私募股权基金在投资时往往与被投资企业约定优先清算权，即在被投资企业进行清算时，能够优先获得该企业的清算价值，保证自己最大程度能够回收初始投资。
但这在公司法的规定上并没有法律依据，《公司法》第187条规定了公司财产清算偿还的先后顺序，且在这中间特定财产的债权人还可能行使别除权。为优先清算权提供了法律支持的只是《中外合资经营企业法实施条例》第94条和《中外合作经营企业法》允许合营合作协议、合同、章程等作出例外规定。另外在破产清算程序中还存在许多法律风险，包括因为资产申报、审查不实而漏掉的债权债务等。

5. 私募股权投资基金退出渠道有哪些？

私募股权投资基金及创业投资的退出渠道和机制通常有三种：
　　第一，通过创业板上市，投资者通过股票的抛售退出。这种退出方式投资者通常可获得十倍甚至十倍以上的投资收益。
　　第二，通过转让给第三方企业退出，这可获得3倍左右的投资收益。
　　第三，转让给企业内部的管理人，投资者通常可获得70%的投资收益。我们出现了私募股权投资基金投资收益高达100倍以上的投资神话比如美国S.A.C基金。但是做投资要有风险意识。
　　国内私募股权投资基金退出，一般而言则有如下四种方式： 1、境内外资本市场公开上市;2、 股权转让; 3、将目标企业分拆出售;4、清算。私募股权可以去私募直营店了解。

6. 房地产私募基金如何退出投资项目？

基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。
我认为房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。

7. 房地产私募基金如何退出投资项目？

基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。我认为房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。 张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。

8. 房地产私募基金如何退出投资项目？

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。
我认为房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如,
在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。