房地产企业存在的问题

1. 房地产企业存在的问题

3.1市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良，利润率太高而不可持续发展，据权威部门提供信息，房地产行业利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5％左右，高的在6％~8％，而在中国房地产的利润率高达20％~40％，而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，

2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是工资的3~5倍，而中国工薪阶层购一套住房的费用是年工资的10倍~20倍。由于在前期获取了暴利，使得多数房地产商

收稿日期：2010-05-05作者简介：唐正辉（1979-），男，安徽巢湖人，毕业于安徽建筑工业学院，工程师。

未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实，并人为将房价炒高，至使我国房价远远偏离其真实价值和居民收入水平，出现较严重的泡沫。据统计，我国的房地产收入比超过10，远高于国际水平，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3~6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3.2土地的供应不规范、政府机会主义行为严重

政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用，然而，我国政府在以下几方面却是机会主义的。

一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后高价转让给开发商。据统计，2007年政府的转让土地所得超过7000亿元。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的。四是政府在土地交易中暗箱操作。我国的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行为。

这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。3.3供需结构失衡

目前我国房地产存在严重的供需结构失衡，具体表现为：一是新建的中小型、中低价位普通商品住房和经济适用住宅供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90m2以下的住房面积所占比重为19.18%。2007年10月份，这一比重有所提高，但是只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不够，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心，同时经济适用房供给不能满足要求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题；三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足要求。3.4房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险，主要表现在以下几方面：

一是房地产信贷增长过快，2007年10月来，全国商业性房地产贷款金额达4.69万亿元，同比增长30.75%，比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%；其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增长6192亿元，同比增长35.57%；住房公积金委托贷款10月末金额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%；二是房地产商自有比重低，我国的房地产开发建设，投资商多数欠缺资金，据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都是直接或间接的来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的

绝大部分风险在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是银行过度竞争，目前房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈，为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、

变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.13%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”

贷款风险显现，少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以假按揭”方式帮助开发商套现。3.5房地产市场秩序混乱

我国目前房地产市场秩序比较混乱，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

2. 房地产行业目前存在的问题

房地产经济发展过程中存在的问题：
1、缺乏有效的管理和规划从大的范围来看，政府通过多种有效的措施，包括颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展，但是从实际意义来看，这些政策所起到的效果非常有限，很多政策法规没有结合实际状况，形式感浓烈，缺乏一定的可执行力。
2、相关的房地产政策缺乏一定的目的性房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业，受经济大环境的变化，房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化
3、房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性，很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制所导致的另一个问题是，在地产交易的过程中，出现了很多潜规则，这些潜规则虽然没有形成明文规定，但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。

3. 传统房产管理的特点和弊端

您好，一、房地产经纪行业特点及存在问题          (一)特点     20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点：    1．房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。    2．房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。     3．房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止。          (二)存在问题     市场的深入发展，必然使市场的细分进一步加剧，要求市场运作更具效率，劳动生产率得到更大幅度的提高，从而使资源得到更有效配置，有利于降低社会成本。面对激烈的市场竞争，房地产经纪同样应在市场浪潮中寻找最佳的切入点和结合点，在市场中站稳脚跟，让自己得到发展。但是我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题：     1．立法不够具体完善。我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容，有关房地产经纪的规定却很少。     2．经纪机构的规模较小、实力偏弱。对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比，房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾，地铺式经营，销售能力欠佳，房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。     3．经纪机构的无资质、无证书。目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记，而是借别人的《经纪人资格证书》蒙混过关。     4．经纪企业自身素质问题。近年来，房地产经纪公司大量成立，吸引了大量的社会各类人员，层次繁多，人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务，职业技能比较全面，可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外，大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别，不了解房地产的一般常识，如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务，更是无从着手。     房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范。如独家销售或代理，委托方与被委托方的权利与义务如何划分，价格如何确定，中途加价权归谁等，没有统一的规定，往往容易产生纠纷，有的甚至钻法律不健全的空子坑害当事人。在我国许多地方，由于房地产经纪人执业行为的自由度很高，其职业道德和形象欠佳。擅自发布欺骗性广告，在行业内部相互倾轧，搞不当竞争。甚至以提高业务员提成的办法，实行暗箱操作，将别的经纪公司或开发公司成交的业务拉到自己账上。例如，有些开发公司的营销人员“吃里扒外”，他们将本公司成交的业务说成是经纪公司做成的，于是经纪公司坐收佣金，营销人员则吃经纪公司的提成。     5．对房地产经纪业的管理亦存在很多问题。首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。《经纪人管理办法》规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而《城市房地产中介服务管理规定》则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。虽然《城市房地产中介服务管理规定》规定领取营业执照1个月内必须到房地产部门备案，但对于大量没有备案的经纪单位，工商管理部门却视而不见，而房地产部门又不能吊销其营业执照。结果导致工商执照与资格资质脱离，因而市场准入就是一句空话，不具备条件的经纪人和经纪机构进入市场如入无人之境。其次，缺乏行业自律和法人自律，职业道德不佳。再次，执法查处力度不够。国外经纪人只要违规或违反职业道德就会被处以暂停营业或吊销执照。一旦发生这类事情，经纪人就无法再从事这一职业，因为一旦公开查处就没有人再委托他做中介。而我国违规或违反职业道德的现象虽然比较严重，但实践中几乎没有中介公司被吊销执照，也很少有房地产经纪人被取消资格。其结果是助长了不正之风，败坏了房地产经纪业的信誉。
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4. 房地产目前存在的问题都什么？

央行调查显示 目前我国房地产金融存在四大问题 
    3月中旬，中国人民银行研究局课题组调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但目前我国房地产金融存在四大问题。

    中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

    评点：对房地产人士而言，央行方面提出该观点，一点都不出人意料，该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。

    央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。

    评点：央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示，当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题，而这极容易导致银行的贷款风险过高。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。

    评点：日前，银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”，并就该指引向社会各界征求意见，该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。

    央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 而最大的问题就是 政府哄抬房价 ，原因房地产行业是中国的经济支柱，中国的房地产泡沫大的可怕，一旦捅破那也是灾难。 
房价为什么居高不下的主要原因是政府不想降价，因为一旦房子降价，损失最大的就是银行，因为银行是国家的，还有就是贷款买房的无知的人们。