新经济形势下的融资策略有哪些

1. 新经济形势下的融资策略有哪些

我们的机会在于我们仍然处于经济相对增长的这么一个时期，同时我们看到这样一个低迷的状态下，也给我们有更多的一些廉价土地的机会，并且我们也看到了，随着资本市场的变化，也给了我们房地产企业，一些行业整合的机会，也就是说对我们大家而言，不仅仅是我们要在这样一个挑战中，能找到自身的定位，更重要的是有一些，特别是对中小房地产企业，一些有效的融资方法和路径，大企业搞融资相对容易，银行贷款、发债等各个方面，对于中小企业而言，我们应该如何抓住机会，在这样一个竞争激烈，并且挑战极大的环境中，找到一些最适合我们发展的机遇，这也是我们要考虑得问题。
我们看到中国资本市场中提供的一些融资的路径和方法，不仅仅包括银行贷款、股权融资，还有IPO和并购方面的融资，还有REITs，这个就是典型的资产证券化产品，9月26号中国证监会颁发了资产证券化的管理办法，提出了资产证券化的基本的条件，比如说在开发地产中，特别是商业地产和工业地产，应该就有机会对自持性的物业进行资产证券化，资产证券化是有条件的，更重要的是你要有一定规模的商业地产，比如说无抵押贷款的，一个整体性经营效果好的商业地产，同时我们看到你的租金收益和物业的增长收益，相对也成熟，这样的企业拿来做资产证券化就相对比较容易。
很快有政府廉租房的REITs，第二个收取的收益，第二个廉租房也会涨价，廉租房具备了发行REITs的条件，这些方面对我们未来发行资产证券化产品，就能创造一个非常好的一种条件，这是一个混合型观念的问题。
比如说天朗酒店，这个物业是天朗集团的，但是租给酒店管理公司管理，写字楼同样也是这样，如果这种资产体量规模更大一点，是可以具备REITs的发行条件，但是前提条件，就是整个物业是整体的，租赁有增长的能力，不能有质押和担保，不能说房子质押给别人了，就不能满足REITs发行的需要，当然资产证券化产品不仅仅包括REITs，还包括金融的资产证券化产品，只不过商业地产也好，工业地产也好，廉租房的租赁也好，这些REITs产品是反映在房地产行业的REITs，这些方面包括我们在北京办公的华贸中心，三栋写字楼，两栋就是日本REITs持有的，而且到香港发REITs，包括我们看到万达、SOHO中国，以及其他一些房地产开发商，为什么过去跟着买商业地产、写字楼，现在不卖了呢？其实是装入囊中，为REITs发行奠定基础的方面。
第二个融资方式，就是接地气的融资方式，就是互联网金融到底对中小开发商的融资有什么帮助，中小开发商也在建P2P网站，互联网金融未来的发展趋势是不可逆转的，目前中国P2P的网站，已经有了1200多家，但是每个月也会有20、30家新增的网站的同时，还会有20、30家跑路的、倒闭的，上个月就出现了28家企业跑路，风险非常大，但是对房地产企业和相关的企业，怎么样借互联网金融发展的趋势，来真正的利用好互联网金融的这么一个平台，用互联网金融解决的问题是什么问题呢？是让中小企业，或者是小投资人，都能够通过这样的平台，获得各自不同的利益，比如说咱们大家在座的都是高净值人群，你不会投P2P的产品，因为你的产品都放在银行，买个银行的信托产品，或者有自己用的方法，但是对于民工而言，他就没有这样的路径，每个月存一点钱，收益很低，如果说有了P2P平台的话，我可以拿到差不多3个月，就可以拿到年化利率10%的收益，这样对大家就非常欢迎的，身边的老百姓、普通人，会借助P2P的平台获取更大的收益，至少比银行高了很多，当然风险也很大，老百姓不知道哪个P2P是好的，所以就有了一个选了的问题。
现在P2P不停的冒出来，不停的跑路，导致民工也不敢把钱放在P2P上，这满足了中小投资人、中微投资人的投资需求，第二个满足了社会上一些不同企业的需求，包括开发商，比如说中小开发商，我们有机会利用这个P2P，看着投资人很少，金额很小，但是它是众筹的概念，这对大多数老百姓来讲，转一点P2P还是可以的，众筹的概念，把不同投资人的需求集中在平台上。
作为房地产开发企业，我们该怎么样使用这个资金呢？用不好搞成非法集资了，P2P的概念就是债权转让，所谓的债权转让，就意味着你如果有债权，假如说你项目中有一些债权的份额，或者是你有一千万，你可以分拆成100万，目前的状态下，随着未来P2P平台的发展，你有1亿，可以拆成1千万，一千万的标的目前在P2P上比较普遍，要完善债权转让的风险控股，想好了你借的不是银行的钱，银行的钱还不了，银行可以把你列入黑名单之内，P2P的钱还不了，你会造成社会影响，你要想明白这个项目是不是真正有能力使用P2P，风险要控制好。
第三个就是及时兑还，一定要跟投资人说明白，这个钱去哪了，保证资金在使用中的透明，所以说风险有时候要事先告诉民工大哥，你投入的一千块钱，是投入到一千万的房地产项目中的哪一部分，这个项目有什么风险，有什么收益，你这个资金是优先级的，还是滞后级的，就是你项目的使用透明度必须要保障，我们讲P2P平台本身不是不可以使用，而是我们要有策略的去使用。
这里大家都讲一个问题，讲一讲我们可不可以特别关注，我们自己去建一个P2P网站，我自己去用自己募集的资金，当然可以自己建，也可能有人投资，但是要想风险在哪里，你的独立性在哪里，如果没有独立性，我建一个P2P平台，为自己的项目融资，可能风险更大，P2P平台绝对不能建立资金池的，资金帐户不能在P2P平台的帐户上，一旦你建了资金池，不能偿还，银监会下一步就要解决你的问题了，我们对互联网金融要有一个全面的了解之后，就可以在这些方面有一些新的突破，这也是我们相当一部分中小房地产企业，可以关注的问题之一。
对房地产企业而言，互联网金融和草根金融结合在一起的，往往就是中小房地产企业可以去使用的手段，中小房地产企业，除了互联网金融，可以考虑使用之外，我们还可以继续再用的是什么呢？就是股权投资的基金模式和方法，2011年是房地产股权投资基金的元年，这几年增加到了4500亿，股权投资基金它的好处在于它的灵活性会更强，包括拿地的资金，完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制，就是有限合伙的企业，只能有50个人，投资人最多50个，超过50个就不能再去做了，这就是限制，如果要募集一个亿，50个人最少投200万，这是一个要求，当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面，放一个信托机构，这样就可以有更好的安排了。
房地产投资基金，它的结构和房地产开发商的有限公司不同，一个方面我们看到它是有管理人，另外一个是LP，LP叫有限合伙人，我们作为LP投资人，把资金投到一个有限合伙企业，有限合伙企业一个亿、两个亿，就可以直接投到房地产开发商项目中去，它的结构是什么呢？有限合伙企业有3个亿，一千万可以作为股权投到项目公司，然后一年以后房地产开发商承诺，我来回购20%，那么对基金而言，收益率就是20%，还有两个亿，可以以债权的方式进入被投资企业，按照约定可以不高于同期银行利率的4倍，当然房地产集团公司可以做担保，这都是可以的。
股权投资基金的使用，比信托要宽松很多，信托至少要求20、30，它的要求会受银监会和证监会监管的产品，股权投资的产品，相对而言就管理比较宽松，现在在中国证监会备案，股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节，无论是拿地的项目，还是自有不动产的项目，因为现在商业地产的发展，给了大家更多的机会，有时候我们为了避税，我多融一些资，可以自己持有。
股权投资资金到了企业之后，其实是降低了你的资产负债率，所以从这些方面，应该都有更多的机会，让我们去发展，其实房地产企业，我感觉股权投资资金在中国的发展，应该是一种非常好的路径，我们讲的不同的路径。
不少外资的基金，在中国，包括在海外，已经非常规模之大的使用加层基金的概念，如果做成三加一的话，往往就不是加层了，就是股权投资基金了，因为开发项目就是3、4年时间，我通过三加一的基金，成为开发项目的大股东之一，我们投80%，开发商投20%，我们共同来做一个项目，这个项目我投3个亿，你投1个亿，然后我3个亿占75%，你占25%，你虽然占25%，但是我答应我75%的15%，可以作为利润偿还，你虽然有25%的投资，但是你分配的利润是40%的利润，这也是很划算的。
我们看到股权投资基金，在未来发展过程中，我认为在国内应该还有特别多的环节，我最近在悉尼，投资了一个非常大的项目，在CBD要建立全球第三个中国中心，我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候，我发现六栋楼都是超过20、30年的，要拆的楼，有4栋都是基金持有的，同样在纽约，在伦敦的一些写字楼、公寓，三分之二都是基金持有的，从这一点来看，我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。
在北京CBD，你想找个写字楼，基金想收购，难得要死，在西安也有这种机会，我们能否去发行假如说10个亿规模的基金，来持有写字楼，这个写字楼也可能是开发商自己玩不准，但是可能开发商想销售，销售可能是15亿，基金可以买断，12亿可不可以啊，基金持有以后，我可以请专业机构管理，整个物业层次提升了，物业整体的价值也在增长，所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼，以及其他有效的商业地产，应该都是未来巨大的商机。
在这方面我们看到各种各样的机会，应该都具备，大家除了银行之外，我们证券机构也要做介入，资产公司也有一些资管计划，包括股权投资基金的管理模式，现在规模越来越大，大家看你熟悉哪些资源，就可以更好的做相应的安排，我们看到房地产企业有相当一部分，也在做战略的转移，怎么样能够有更多的机会，保障不仅仅是开发，而且房地产投资基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去参与一些，孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力，多元化不见得都自己去经营，我投资我经营，投资也是多元化的模式之一，我只选择行业最优秀的，而我不去经营这个企业，作为投资人，我们有时候也会感觉到投资的灵活性，去年我们投资了很多地产的项目，今年就减了很多，我今年重点就是增发的基金、并购的基金，以及全球资产配置的基金，相对会灵活一些。
同时还有一种特别好的模式，大家要研究，就是PPP的模式，这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式，这种模式的概念，就是各省市的金融融资平台，现在43号文，已经停止发债了，包括西安同样是这样，西安建工集团过去是自己发债的主体，现在不能让它发了，怎么做呢？就需要用P2P无的模式，比如说在运城投资的项目，运城大同到西安的铁路，站前广场的2500亩地，本来是政府要做的事，现在政府没有做，谁做了呢？我们开发商做了，开发商去做了，就有它的一些机会，开发商做的过程中，我们看到更多的是用了P2P的模式，政府的问题由不同的资金来源来去共同开发，我们在这个项目占了60%，当地开发商占了40%，用的也是基金的模式做，这个模式也是非常好的，现在是1200亩地拿到手里面，现在还在做一些推广，后面也有华商一级土地开发的模式，大家有机会可以到运城看看这块土地，目前是最低的价格，今天来开会的，凡是到丁总那前10位预定的，丁总你都要给一个最低的价。
PPP模式，不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设，同时还用于供水、供电，包括做廉租房也可以用这个模式，但是前提要想明白，是私人投资、自己经营，法律责任和政府责任由政府承担，大家以后还可以多一些这方面的了解

2. 商业银行是否能够真正帮助中小企业融资，促进经济发展

商业银行要能真正帮助中小企业融资，从商业银行的角度，必须要考虑两个问题，一是商业银行投资的收益性，另一个是安全性。从这两个方面看，中小企业的融资安全性是问题的关键。
从中小企业角度而言，中小企业的资信状况是融资安全性的关键。
只有这个关键问题解决了，商业银行的信贷积极性就会大大提高。

3. 从经济学的角度来看，经济上行的时候做股权融资.正确吗

创新是指：以现有的思维模式提出有别于常规或常人思路的见解为导向，利用现有的知识和物质，在特定的环境中，本着理想化需要或为满足社会需求，而改进或创造新的事物、方法、元素、路径、环境，并能获得一定有益效果的行为。创新是以新思维、新发明和新描述为特征的一种概念化过程。起源于拉丁语，它原意有三层含义，第一，更新；第二，创造新的东西；第三，改变。创新是人类特有的认识能力和实践能力，是人类主观能动性的高级表现形式，是推动民族进步和社会发展的不竭动力。一个民族要想走在时代前列，就一刻也不能没有理论思维，一刻也不能停止理论创新。创新在经济，商业，技术，社会学以及建筑学这些领域的研究中有着举足轻重的分量。在中国大陆，经常用“创新”一词表示改革的结果。既然改革被视为经济发展的主要推动力，促进创新的因素也被视为至关重要。

4. 为什么随着我国经济发展,我国的融资方式必须从间接融资为主走向直接融资？

走向直接融资？值得商榷。投资者的风险怎么控制？企业违约谁担保？所以，未来，间接融资，尤其是通过银行发行的融资债券，估计还会是主要方式，毕竟银行有专业的发行风险审查能力，有国家托底，金字招牌也更能取得民众的信任。

5. 经济增速放缓对企业融资的影响

经济增速放缓首先体现就是失业率的升高，需求萎靡，必然就导致企业盈利能力的下降。而企业盈利能力的下降，当然就不容易拿到贷款。拿不到贷款，资金链就容易断裂，资金链一断裂，那企业就只能关门了。这是一个恶性循环，那如何走出这个循环呢，首选央行就要用宽松的货币政策，以及积极的财政政策来刺激经济，具体来看，货币政策就是要降息降准（不过个人感觉对企业贷款帮助不大，企业都快不行了，银行还会放款吗？），财政政策的话主要就是降税，比如降低企业税负，这样或许更能帮助到企业，税降了，将直接帮助企业减少成本。

还有么就是央行直接通过商业银行购买企业债券，因为企业如果不上市，可以真正从市场上融到资的可能性很小，所以只有政府出面来买债。
以上所说的是针对民营企业的，对于国有企业来说，其实考银行就可以了，经济增速放缓，反而借贷成本更低了。

6. 什么是融资体系

什么是金融体系？

7. 我国融资租赁的宏观经济效益表现在哪几方面

融资租赁起源于第二次世界大战以后的美国，被称为21世纪的“朝阳产业”，其标志是美国J.H.杰恩菲尔德在1952年创立了世界第一家专营租赁业务的企业—美国国际租赁公司，该公司开始了真正意义上的融资与融物于一体的租赁业务。此后，融资与融物于一体的租赁方式被其他发达国家所效仿。自1950年以后，由于科学技术的迅猛发展使得企业更新设备的周期比以前缩短了许多，融资租赁凭借其在加速折旧、促进企业技术改造、提高产品竞争力等方面所具有的独特优势，一经出现便得到了迅速发展。进入70年代以后，银行开始参与租赁业务。从80年代起，发达国家的租赁业进入成熟期，其租赁物主要包括飞机、汽车、计算机、无线电通讯设施、工业机械与设备、医疗设备、废物处理设施、家具和办公用品等，而且发展中国家也开始将租赁业作为一种融资手段，如1994年巴西一家航空公司从美国、日本及欧洲以融资租赁的方式租进了60架飞机。到2008年底止，世界上已有100多个国家或地区开展了租赁业，全世界年平均租赁额超过1万亿美元，美国、日本、德国分别居前三位。融资租赁业已成为当今国际资本市场上仅次于商业贷款的第二大融资方式。 
融资租赁是中国利用外资的形式之一，它具有融资和贸易的双重功能，并已被中国企业广泛采用。中国的融资租赁业起源于70年代末80年代初，发展至今也不过只有近30年的历史。进入90年代以后，融资租赁为我国引进先进技术标的物、融通资金做出巨大贡献。但由于经济政策、管理体制以及融资租赁企业自身管理等方面的原因，一些早期成立的融资租赁公司在20世纪90年代初出现严重的欠租现象，资金周转发生困难，资产质量严重恶化，甚至出现资不抵债的情况，整个融资租赁业陷入了停滞不前的发展阶段。在经过一段时间的调整之后。目前中国的融资租赁又恢复了增长。融资租赁的优势具体体现在哪里、为什么融资租赁在国外有着广泛应用和良好的评价，而在中国却没有得到很好的发展、我国融资租赁的现状如何、影响我国融资租赁发展的制约因素是什么、解答这些问题的过程其实是在寻求融资租赁在我国发展出路的过程。这对于探索我国融资租赁业的发展之路，推动我国融资租赁业的快速健康发展，具有重大的现实意义。

8. 高中政治，经济生活课本中，与“投资”“融资”相关的知识点

所有制中，混合所有制
公司制，股份制、股票、上市公司
国家财政，财政政策
税收，税收政策