怎么用收益法计算该房地产的估价？

1. 怎么用收益法计算该房地产的估价？

一般房子属于固定资产，不会用收益法来评估的，多采用重置成本法
重置成本－有形损耗－无形损
  ＝重置成本×（1－综合损耗率）
 ＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值

2. 房地产价值怎么计算的？

通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如： 
  1）楼层（楼层高低） 
  2）海景/江景/河景/湖景等水景 
  3）山景/园景等其他景观 
  4）宁静（所处位置的宁静程度） 
  5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度） 
  6）朝向（该房屋方位朝向的优劣） 
  7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度） 
  8）私密性 
       以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
    计算步骤 ：
一、 确定均价 
  均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法： 
  1． 成本加成法 
  即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。 
  2． 市场比较法 
  以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。 
  3． 消费者心理价格法
二、 确定楼层价差 
       确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。 
        另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、 确定横向房屋价格系数 
        计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。 
        为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。 
       具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。 
四、 搭建价格框架 
 1.通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。 
      以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。
  2． 景观阶跃 
       景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2
之间。 
  景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。 
  3． 特殊楼层 
       在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。 
  此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。 
五、 价格试算与调整 
     对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验： 
  1． 最低价和最高价（包括单价和总价） 
  2． 同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价） 
  3． 整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价） 
      若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）

3. 急！！！用收益法求房地产的价格的一道题目解答

楼主的问题里的条件有点乱，投资者要求的到底是租金价格10%还是销售投资回报10%，另外3年后租金是否也会跟着租金价格调整，是否不变来计算价格？
请楼主说的再详细点。
下面是我给楼主计算的几个已知命题，供参考吧。
一、现阶段投资回报分析
以现阶段租金计算
日租金3元/平方米*365天/12000元/平方米*70%=6.38%（税后年净投资回报率）
二、未来3年后以市场售价计算租金回报
设定3年后市场价格12500元/平方米*10%（年回报率）/70%/365 = 4.89元/平方米
（以上是3年后如果价格达到12500元，按照一年10%的投资回报计算，含税费日租金必须达到4.89元/平方米）

4. 某房地产受益期限50年,未来每年收益20万,资本化率10%,则其评估值为多少?

评估值=20万/10%=200万
注：由于受益期限50年，且每年收益固定，可用永久年金相关价值公式计算。

5. 房产中的收益法公式

房产中的收益法公式：
V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。r：折现率。n：剩余收益年期。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。

扩展资料：
收益法的相关规定要求：
1、运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断。
2、收益法就要求评估人员要具有很高的业务素质，尤其要具有很强的综合分析问题和解决问题的能力。对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。
3、由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为社会所接受。
参考资料来源：百度百科-收益法

6. 估测某房地产价值，通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万

收益率=6%*（1+30%）=7.8%
房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元

7. 简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。

收益法是把未来的收益折现到估价时点的价值。成本法是成本法是先分别求取建筑物在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

8. 房产投资回报率怎么算 最好是详细点啊