移民美国，聊聊我对在美国进行投资房地产的看法，听完你有想法吗

1. 移民美国，聊聊我对在美国进行投资房地产的看法，听完你有想法吗

移民美国，聊聊我对在美国进行投资房地产的看法，听完你有想法吗

2. 如何合理投资美国房地产？

美房吧为华人在美国投资置业提供包括买房中介，卖房中介，法拍屋，安家和出租管理等服务。
中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。

    美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期，预期未来数年仍将有较好的表现。根
据NAR资料显示， 
2016年1月份全国独立屋中间价格是38万美元左右，比去年同比增长8.2％。房价上涨的速度是自2015年4月份以来最快的，也是连续第47个月同比
上升。事实上，美国的房价中位数已升至25万美元，是2008年中期以来的最高水平。这一价格在过去一年中上涨了3.3%，并且据预计2016年还将继续
上涨。

          中国买家在美国国外投资者中占比例最大，为286亿美元，平均购房价格约为83.2万美元。华人买家占了美国房地产所有国际买家的三分之一还多。

从纽约、华盛顿到加州，到处可见“一掷千金”购置房地产的中国投资者身影，而且这里的“金”指的是现金全款。近年来，以现金全款购置美国房产的华人数增加了两倍多，而且大部分购买的都是房价在50万美元以上的高端房产。为什么那么多华人热衷于投资美国房地产？其实是因为：

 

     美国购房更有安全感

　　在美国购房，最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存
在，在房子竣工、获得入住证之前，投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外，第三方机构还可以为投资人对房子进行
质量评估，美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。

　　可见，无论是在国内进行房地产投资，还是在国外，都少不了中介机构的服务，但是
美国的中介机构具有完善的管理制度。首先美国的中介人员要拥有执业证号码，都必须是大学毕业，而且此后的每三年要进行一次专业考核。所以，投资者可以通过
第三方机构人员的从业证编号来探究他的从业年限资历和信誉度，若你不满意其服务态度时，还可以向专门的管理部门投诉，那么中介人员的从业将会面临危机。

　　美国土地都有身份证，规划使用限制条件规范

　　在美国，所有的房产和土地都有一个编号，相当于中国人持有的身份证。所以有意向
在美国房地产投资的国人，在考察房地产期间或者在挑选房产的时候，投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候，要仔细核对挑选的土地编号和合
同中土地编号是否一致。而且在美国 ，土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。

　　美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用，所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。

　　在美国的住宅基本是独户独栋，一户占一块地，私有化的土地需要配合政府的规划，
因此政府有专门的法律来规划土地的用途，来确保城市规划的合理性。如果投资者的土地需要转让，亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规
划的重要性，以至于在后期带来不必要的麻烦。

　 缴税环节严格，降低空置率

     在美国，投资者在完成交易之后，会常常感觉一身轻松，但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税，通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了，而且也使投机的炒房行为得到了控制。



    作为一般民众，我们投资房地产应该注意下面几点。

     现金流。你不应当过分关注购房的升值，升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要，你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。例如，几年前有人去底特律投资房地产，现在被套进去了。

    杠杆。在一个上升市场里，杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长，假如首付20% ，每年就是15%回报。利用这个杠杆，你的投资五年就会加倍。但是，若是房地市下降，杠杆也会害人。目前，3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。

    税务。单身个人卖掉自住房可以利得25
至50 
万元而不用纳税，夫妻俩人的免税额就是50万元，前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房，所有与房地产有关的费用，包括折旧都可以抵税。但
是，假如你的年调整后总收入(AGI)超过15 
万，你出租房损失就不能抵税。然而，房地产长期升值是现实的，你还可以考虑商用1031交换、信托、遗产规画或分期收款来减轻税务负担。

      假如你抵押贷款购买房地产，一定要保证有正的现金流，若是负的就不应当购买。购房花费包括每月偿还贷款、管理费用、保险费、维修费、房地产税，有些地方还有学校税。用房地产出租换取收入。若是租金不能覆盖花费，这个地产就要考虑了。

      
例如，你购买一处房地产花费10万元，每月租金900元，房地产税和保险每月200元，维修费及其他花费是每月200元。每月净收入500元，一年是
6000元。这样，你10万元投资每年挣回6000元，收益率就是6%。若是头款2万元，贷款8万元买房，每月房贷是600元。现金流打平，15年后贷款
付清，还可以折旧抵税。
       但是，投资房地地产要根据自己的情况进行考虑。买房首先要考虑首期款、手续费、保险、评估费、律师费、信用分数和时间管理等问题。

3. 如何理性投资美国房地产

中国的中产阶级们为了在风谲云诡的资本市场里，进行全球化资产配置，国内的房子买，国外的房子也买，力争保值。因此在国内不限购的城市，房价持续上涨，海外置业也陷入热潮。然而外汇政策趋紧却抓紧了中国资本的口袋，给海外买房的热潮浇了一盆凉水。
在这样的特殊时期，仍然有一部分内心强大的人在进行海外投资置业，还有一大拨人跃跃欲试。
目前中国对于个人外汇的限制是每年5万美元，且不能用于海外投资买房，在换汇时各项要求更加严格，这让之前换汇轻车熟路的人或机构也变得小心起来。对于外汇管制，有些人选择咨询海外房产机构，对于个人财产在买房置业外汇局审查是否严格这类问题，多数房产机构或银行代理都认为外汇管制是为打击不法资本的非法流出，而对于个人的外汇需求管理很宽松。
购汇的各项要求更加细化
其实，外汇管制限额5万美元，还真是面向小散人群。资本管制，大的小的都是钱。焉有抓大放小之理？且外汇是不允许用于海外购房的。如果要用来支付首付等买房费用，填的理由都是其他。
考虑到特殊时期海外买房的艰难，考虑清楚对于购房人来说很重要。是要投资、自住还是移民？是很急迫还是可以再等等？专家建议：盲目跟风赴海外买房是不明智的，应当想清楚，再出发。
如何突破5万额度顺利付款？方法太多谨慎选择
外汇管制5万美金额度一直存在，不得用于投资的规定也一直存在，只不过现在程序更复杂、要求更严格。自始至今，一直都有钱流出海外，他们是怎么做到的?
近日，就外汇额度问题，如何把钱转过去，有机构公司表示，能够在海外买房的，一般都有自己的渠道。当然，渠道一定是建立在合法的基础上。
不少房产营销人员都建议客户可以采用“蚂蚁搬家”的方式来解决当前的外汇难题。“蚂蚁搬家”又称蓝精灵，是指购房人通过其亲友，先将人民币转成外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商或购房人的境外账户，以交付购房款。这种行为涉及到分拆结售汇的问题。一经发现，就会被外汇局列入“关注名单”，两年内不得换汇。
所以，这种方式对个人来讲具有相当的风险，专家建议还是找专业的机构来处理换汇事宜。
企业资金出境的方式可能被个人借壳
有关人士发现，网络上流传着多达15种资金出境的方法，其中包括蚂蚁搬家、朋友互转、信用卡直接刷卡消费、境外放款、内保外贷等多种形式。这些方法有的是打擦边球，有的是钻漏洞，更有甚者是在运作地下钱庄……这些方式对客户的资金没有任何安全保障！
也许这些就是业内人士所说的渠道，但其中蕴含着一定风险，如果购房人不是很了解，建议不要轻易尝试。海外买房汇款还是要尽量选择正规渠道。因为外汇的限制，目前市场上购房人趋向于购买低首付、境外可贷款、总房款较少的房产，以减少和外汇政策的对垒。
和国内项目不同，海外房产在很多方面难以考察。也就是说在国内的购房人士极易受到蒙蔽。选择一家好的中介机构是你海外置业成功的第一步。
（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 有去美国投资置业的打算，想了解一下影响美国房子价值的因素有哪些？

与国内一样，城市发展城市、区域、地段、配套、环境等是影响房屋价格的重要因素，这点同样适用于美国。但美国的房子也与国内的房子有很多不同之处，比如并不是房子越老越便宜；新房不一定比二手房贵等。以下就中国人在美国购房的常见问题进行了汇总并解答，希望能对置业者有所帮助。

一、美国新房和二手房价格差别大吗？ 

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱？ 

在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有汰换更新设备, 
房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持著适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 
经济衰退，房子的价值也有可能下降。

三、学区房的升值潜力是否更大一些？

在美国，是否购买学校附近的房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子并没有特别了不得的优势, 
也可以说它的优势已反应在房价上了。

四、独立屋与城市屋比较 哪个租金收益更高？ 

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

五、区域公共服务水平对房屋价值影响大吗？ 

答案是肯定的。在美国，公共服务水平甚至会对区域房价产生一定影响。当你开车经过一个考虑居住的小区，街道是否清洁整齐、维护合宜？公园是否干净整洁？公共运输设施是否就在附近？最近的警察局和消防站在哪里？图书馆是否关闭了？缴纳房地产税的人减少，迫使很多市镇减少公共服务，你对小区的公共服务满意吗？陈旧的浴室或厨房总是可以装修，但小区较难改变。用心研究，以确保房子的所在小区对全家都适合，而这些则会对所在区域或小区的房屋价格有一定影响。

六、治安越差是否房价越低？ 

在美国，治安环境绝对是影响房价的重要因素。中国去美国置业，除了需要考虑区域、配套等因素外，治安环境也非常有必要考虑进去。

造访crimereports.com网站，浏览特定地区免费的最新犯罪地图和犯罪报告。该网站提供免费手机下载，假如你愿意，也可选择免费获得定期犯罪通报。花点时间与该地区的小区资源警员交谈，这个职位的名称在不同地区也许不一样，但基本上就是警方与小区的连络人。小区资源警员可提供该地区的财产暴力犯罪趋势，甚至可打印犯罪报告；在小型小区，你可直接找警察局。

5. 投资美国房产的话，该投资美国什么类型的房产？

性价比之王——公寓
多方数据统计显示，在美国买房，公寓是最具投资潜力的投资类型。美国许多城市的公寓都在溢价出售，主要推动动力一直是猛涨不跌的租金。美国新住宅租金相比直到今年第二季度的前12个月上涨了5.2%。这是1999-2000年以来最大幅度的租金上涨。
土豪们最爱——商业地产
酒店的投资潜力排在第2位。时至今日，酒店从现今经济增长中获益很大，尽管在经济衰退期间酒店业曾受到极大的影响。
消费力惊人——学生公寓
排在第3位的是学生公寓。年轻人口是这一市场部分获得成功的保证。学生公寓总是会有购买需求，一直以来都处于“卖方市场”。
购物中心或是零售店周围的房产
人人都需要就餐或者购物的地方，因此零售店周边房产继续“被热烈追捧”。
上班族永远需要房——中央商务区的办公大楼
与其他房产类型相比，办公大楼具备更强劲的增长趋势。”五月增长达到3.6%，从二月到五月总体增长达到12.1%——迄今为止三个月期间从没出现过的最大增长幅度。
工业纯投资——工业仓库
专家认为所有的房屋建造活动将会导致工业仓库的需求量增加。
总而言之
1、在购买或者投资这些房地产之前，要慎重考虑装修的问题，因为装修会增加成本。
2、还是那条亘古不变的地段论，要购买价格合适且现金流动性强的房产，地理位置更是关键。
3、确保自己能长期持有。

还有具体问题的话，可以百度“悦房美居”，我们会给你专业的帮忙和资助

6. 美国房产投资怎么样？

房产收益主要来源于两部分，一是租金回报，二是房产增值。所以无论是国内还是国外，这两项都是重要的衡量的标准。目前中国房地产进入存量时代，加上国家调控政策的陆续出台，未来一段时间内中国的房市场较为平稳。
行业数据显示，美国的租金回报率在5-10%，房市从2011年至今一路向上，美国在反映房产投资稳健性和增长性的宏观指标上远好于其他国家。美国经济持续走强，所以现在仍然是投资美国房产的好机会。

希望能被采纳，谢谢！

7. 投资美国房产怎样投资美国房产？

投资美国的房产具体的流程是： 
第一：按照自己的经济能力选房 
美国是个发达国家，在投资美国房产要选对地段，跟国内一样，地段越好的房子发展前景和升值空间越好，所以选房的过程非常重要，保证能够多选多看多对比，尤其是在中介帮助选房的过程，自己一定要从客观分析，不能完全信任中介，而且在中介的选择上也必须要找正规经营的中介公司，这些对个人选房也都非常有好处，房价当然会有不同，所以要结合自己的经济实力进行选择。 
第二：报价 
选中房子之后需要得到房子的具体报价，那么就需要凭借个人护照首页、银行存款证明和诚意金等等手续和文件材料来接受败家，存款证明是非常重要的，因为美国人非常的现实，如果没有这方面的证明就无法得到卖方提供的报价。 
第三：交付定金 
一切的办理妥当之后需要交付一定的定金，一般是房价的百分之五到百分之十不等，然后就要开始对房子进行检查。产权方面和房屋检查，在进行到这个过程的时候，诚意金和定金进行退回到投资人账户，然后由投资人进行对房屋的整体结构质量进行检查，房屋检查报告也要仔细斟酌。 
第四：支付剩余房款过户 
最后就是支付剩余的放款，然后就可以进行过户了，过户也是需要一定的时间和过程，所以从报价到过户需要一个月左右的时间，过后完成后在十个星期左右就能保证房产证到手，一般是邮寄的方式。

8. 为何要选择美国房地产作为投资？

选择美国房产会有多方面的考虑，从教育方面举个例子讲，美国的教育绝对算是世界最顶尖的，然而美国学校的学生宿舍都是不足够支撑学生数量的，不管是美国本土还是海外人士，很多人都会选择在学校周边买房或者租房，如果购买学区房，选择出租或在形势不错的时候出手都会获得不错的收益。
从美国几十年的房产市场观察来看，有着10-12年的周期性，在经历了之前的低迷之后，美国房价已经连续五年上涨，未来至少五六年还会保持稳定上涨的趋势，是最佳的投资时机。
希望能够帮到您，望采纳！