楼市又有什么新风向？

1. 楼市又有什么新风向？

目前的调控政策是按照市场温度进行差异化对待的结果，热门城市需要政策来降温。
自一二线城市之后，楼市调控逐渐蔓延至三四线城市。


中原地产研究中心统计数据显示，自今年8月到日前，全国超过15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策，这些城市均非一线周边的热点城市。而在6、7月份，调控政策主要集中于一线城市周边热点城市。
根据易居研究院发布的《全国50城新建商品住宅成交预测报告》统计显示，9月上半月，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为14%、-1%和8%。对于三线城市来说，此前市场火爆，现在热度仍在，成交量小幅增加。易居研究院认为，虽然部分热点城市降温较为明显，但是对于部分政策宽松的三四线城市来说，可能会迎来一个成色十足的“金九银十”。
中原地产分析师张大伟认为，从调控趋势看，未来预计在一二线城市出现调控效果的影响下，三四线城市可能出现一轮收紧调控，从而以避免这些城市出现价格继续过快上涨。


三四线城市“量价齐升”
自今年3月一线城市加码调控以来，楼市调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。而自今年8月以来，楼市调控开始蔓延至三四线城市。
比如，8月29日，临沂出台的调控政策内容包括，“全面监管二手房交易，溢价率达到150%（含）以上的，项目竣工验收后方可办理商品房预售许可，年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅；8月29日，洛阳市调控政策内容为，加强房地产宏观调控，将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施，确保房地产市场健康运行；8月28日，扬州市也发布了楼市调控相关补充通知，将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。此外，雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。
21世纪经济报道调研发现，这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。
吉屋网数据显示，2017年1-4月，临沂新房呈下降趋势，由1月的5389元/平方米下降至4月的5310元/平方米，随后新房房价由降转升，至8月上涨至6109元/平方米。临沂二手房也呈现上升趋势，8月二手房5628元/平方米，比1月的4892元/平方米增长15.04%。而在一年前的2016年9月，临沂新房为5144元/平方米，二手房为4914元/平方米。
吉屋网数据显示，2016年9月洛阳新房为4946元/平方米，二手房为5189元/平方米。自2016年9月至2017年8月来，洛阳新房和二手房房价持续上涨。今年5月房价涨幅较大，新房环比增长9.34%达6563元/平方米，二手房环比增长18.82%达7797元/平方米；随后逐渐增加至今年8月，新房为6926元/平方米，二手房为7994元/平方米。
据中国房价行情平台数据显示，自今年以来，扬州房价也呈现逐渐上升趋势。2017年1月扬州房价为8059元/平方米，随后上涨至7月均价实现过万，至10320元/平方米，环比6月增长10.85%，为今年迄今最大涨幅。8月，扬州房价为10516元/平方米，调控政策出台后，9月房价微降0.29%至10486元/平方米，同比2016年9月的8201元/平方米增长27.86%。
不少业内人士也关注着三四线城市楼市。
近期克尔瑞总裁丁祖昱提及，三四线城市成交量已经占到全国成交量的77%，部分原因也是因为一二线城市成交量下降所致。
新城控股副总裁欧阳捷表示，“金九银十”正在从一二线城市转移到一些三四线城市，不少三四线城市正在重演去年热点城市量价齐升的故事，并不断重现几千组客户争抢几百套房子的火爆场景。而在这背后的原因，无非是几种情况的交织：供应明显不足、品牌房企进入、地王出现、房价上涨、故事营销，最终导致投资客入市、刚需和改善型需求恐慌性购房。
张大伟表示，从目前市场基础看，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨，并终于首次出现了全面的下调。而三四线城市去库存接近完成，大部分三四线城市房价上涨趋势强烈。从全国看，最近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。
张大伟表示，从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。三四线城市也出现了比较明显的库存减少后，价格上升的现象。


哪里热哪里出政策
对于部分三四线城市近一年来房价上行，杨红旭表示，从短周期波动和板块轮动效应的角度来看，三四线城市中的楼市在2016年下半年至2017年开始上涨；此外三四线城市还存在中周期波动，2011年之后很多三四线城市开始调整市场低迷下跌状态，调整期间积蓄了购房需求，但是供地量较少，因此成交量上升后出现库存下降、供不应求的情况，从而导致三四线城市房价在今年出现上涨。
克尔瑞研究中心研究总监杨科伟认为，整体上市场紧缩调控与去库存刺激并存的基调没有改变。当城市市场供求关系发生逆转，变成供不应求的时候，就有必要给市场降温。对于三四线城市近一年来房价上涨的情况，杨科伟表示，房价是供求关系的反映。一方面，供应端去库存实施已久，很多地方土地供应减少、新开工减少、新增供应减少；另一方面，前期去库存刺激政策激活了城市购房需求，外来投资、返乡置业、本地居民自住等需求集中释放，造成房价上涨。而买涨不买跌的心理导致恐慌性购房和投资性购房也都加入市场，继续推高市场热度。


不过，对于三四线城市加码调控这一趋势，杨科伟认为，三四线城市调控几乎和一二线城市同时存在，在三四线城市中的调控加码早就是一种趋势了，并且接下来会持续下去。他表示，目前紧缩调控政策并没有放松或者停止的迹象。
易居研究院副院长杨红旭也认为，目前的调控政策是按照市场温度进行差异化对待的结果，热门城市需要政策来降温。他表示，三四线城市在政策出台上依旧遵循“哪里热哪里出（政策）”的逻辑。而近几个月热门城市面临降温的整体趋势，三四线城市最火热的时间也正在过去，除去部分东部、中部城市之外，目前三四线城市基本属于成交活跃、价格涨幅放缓的阶段。
对于目前部分非热点三四线城市已经出台加码调控政策，杨红旭表示，很多小城市的政策并不严格，其政策主要从限制价格环比增长入手，在房贷和限购层面基本没有很严厉的政策出台，部分政策的意义在于政府表态。杨红旭称，个别三四线城市会出台一些并不严厉的政策，但三四线城市数目总量大，大部分城市并不用出台政策。
房子时用力住的，炒房行为一定会被遏制的。

2. 房地产风向转变的原因是什么呢？

 
   
    1、经济不景气程度加深，到了某个节点 
    数据是这样，2018年税收收入近14万亿，同比增长9.5%。哪怕这些税相当大一部分是土地和房屋交易税，仍然是税。2019一季度，税收收入46706亿元，同比增长5.4%。这个明显增长速度变慢了一些。
    2018年全国城镇登记失业率为3.8%，降至近年来低位。而截止2019年一季度，31城市的调查失业率为5.1%，处于近两年以来的较高水平；城镇调查失业率为5.2%，亦是处于近年来较高水平。相比于2018年来说，失业率在2019年一季度“跳升”。
    这个原因可能性应该比较大，不过房地产以及相关行业同样消化了大量就业。
    2、 债 
    公共部门、居民部门的负债率，都已经够高。这同样是一个存在了很久的话题，甚至08以后就一直有声音。18年初“六个钱包”（双方父母，双方祖父母、外祖父母付首付）的官方提倡才过去一年。
    公共部门的债务问题，卖地反而是最便利的途径。个人部门的债务问题，断供和拍卖潮没有发生。甚至房地产二十多年下来，除了炒房的以外，比较后入场的，大多是置换需求（包括城市间置换和城乡置换），比较靠前那些人，他们手中的存款大多没有动，随着租金收入还在增加。而贷款量的增加和收入增加也是有关系的，不顾收入状况极低杠杆背贷属于炒房行为。
    这么说不是觉得不对，而是单就这一项而言，突然从多年举债的思路中转向的动力不足。
    3、 大环境 
   利率普遍低无可低，仍然刺激效果有限。但是外部经历过周期洗礼，0708也算一次，谨慎背债是有原因的。内部没有。在之前动力后劲不足的情况下，维持繁荣的需求和长远谨慎的需求本身是相悖的。所以一般不到撞车难以减速。于是就有了这个问题：房地产风向转变的原因是什么呢？
    2019年上半年全国土地出让总计26725亿元，较去年同期下降0.8%，为近四年来首次下滑。不过18年增长非常厉害，有这个基数。
   
   
   而且房企普遍债务高企，如果收紧资金流入渠道，他们肯定会选择减少买地，所以假如不转回去，这个应该会继续降低。这些看起来都可以是原因，但是没有类似于萨拉热窝刺杀案那样的引线。我不是在论述需要紧缩，刚好相反，我觉得没到非紧缩不可的节点。
    主动刺破是难以做到的，惯性作用辖裹下，没有爆点出现，很难行成反向的合力。
    现在决定紧缩了，为什么不可以再次转向呢？
    中介是感受最直接的，他们的态度加加减减就是市场风向。
   
    之前再说降我是不信的，现在我信一点。但是是不是众望所归的主跌开启，再看吧。
    “根据16家上市银行2013年报披露，同时对2014年房价下跌幅度做了三种假设”，“引用相关调研情况计算得出，如果房价下跌 10%，将有 2% 的房地产开发贷款逾期和 1.5% 个人住房抵押贷款违约；如房价下跌 20%，将有 5% 的房地产开发贷款逾期和 3.6%个人住房抵押贷款违约；如房价下跌 30%，将有 10%的房地产开发贷款逾期和11%个人住房抵押贷款违约。”
    如果下降比较明显的话，为买房杠杆率比较高的家庭感受比较明显之外，资产价格下降，导致企业部分抵押物价格下降，再融资和再投资都会受影响。家庭财富的心理效应也会导致人们减少消费。
   自从实施房地产去库存化，曾经创造了一年内全国大范围房价翻一倍的世界经济奇迹，这种经济奇迹可不是滑天下之大稽么？现在是制造业内需双双疲软，连续十个月无法改善那种，有人已经在预测未来两载GDP大概率要进入保六甚至保五点五模式，保就业将极其严峻。
   按照目前的数据，就算数据翻倍了也影响不是特别大，现在还没到连锁反应，难以刹车的幅度吧
   

3. 楼市又见“冰火两重天”，楼市风向标变成什么了？

1、房地产进入微利时代
不久前，在2020年滨江集团的在线业绩发布会上，一些投资者问滨江，最近在杭州赢得的这些地块能带来多少净利润?
董事长戚金兴回答说，“力争实现1%~2%的净利润水平”。
当时，滨江集团在杭州的第一次集中拍卖会上赢得了五块地，成为最大的赢家。一方面土地市场收益很大，另一方面他又低调的表示会努力达到1%~2%的净利润水平。戚金兴的回答出乎外界意料。
滨江并没有卖得不好的意思，只是讲述了当前行业的共同经验。虽然热门城市的房价最近大幅上涨，但几年前房屋公司以高价收购土地，但现在他们面临着城市越来越严格的价格限制，房屋公司的毛利率和净利率数据下降了不少。
2、集中土拍下，行业加速内卷
2021年房地产市场的热点，离不开“集中供地”。热点城市的土地一如既往的火爆，但很多房地产企业内部人士都在感叹，在集中土供应政策下，房地产内卷化又升级了!
在今年集中第一轮土地供应之前，各地发布了新的土地拍卖规则。北京，在首轮集中供地之前，就推出了房屋销售价格引导机制，在土地出让之时，该地块建设的房屋价格就确定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本没有利润可言。
在“两次集中土地拍卖”之后，最根本的影响之一就是将“不定期土地拍卖”改为“一年三次”。土地一年供应三次，每次那么多地块。错过一次就要等半年。错过两次，今年就没饭吃了。可以说，土地直接影响到房地产企业城市分公司的生存。
3、旧社区改造
大力开展城市更新行动，加快旧住宅区和旧管网改造，是今年影响人民生活的大事。特别是旧住宅区改造是省会人民的一件实事，据统计，2020年1月至11月，全国新改造旧城区3.97万个，涉及居民725.27万人。
在旧住宅区改造中，医疗、养老、托育等公共服务设施得到改善，智能化改造为居民提供了菜单式选择。许多旧社区缺乏社区卫生服务点、幼儿园、文化活动中心等公共服务设施，给居民生活带来不便。这种需求已经被列入各地旧住宅区改造工作的名单，社区公共服务水平得到切实提高，居民生活更加方便、舒适、美好。

我国选择保实体经济
在保房价，还是保实体经济之间，我们国家已经选择了保实体经济，因为实体经济才是社会发展的根本，保房价不仅很难保住，也会使实体经济的发展受到严重影响。现在决策层是想控制住房地产泡沫，逐步通过去杠杆化，来一点点挤掉泡沫。
而我国正在积极推进的房地产长效机制，就是让房地产市场在长效机制之下，无法投机炒作，只能回归居住的属性。只有房地产与其他行业一样，平衡发展了，中国内循环经济才能发展得更健康。

4. 楼市未来最大的风险是什麽呐？

5. 房地产行业的大风暴是什么？

6. 楼市未来最大的风险是啥呢？

7. 楼市风险在加剧 多地相继发声或推出新政收紧楼市

目前房地产市场多项指标出现相互背离的现象：一方面，房价飙升的同时，本应加速去化的房地产库存却呈放缓态势；另一方面，在房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、购地面积的增速纷纷回落的同时，全国房地产开发投资增速却出现微涨。
数据显示，1至8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点。但前八个月土地成交价款却大幅增长7.9%，较上月提高0.8个百分点，达4632亿元。专家分析：“数据背离说明在一些热点城市的楼市，不理性行为正在增多。”
今年以来，各路资金涌入房地产市场。鹏元资信评估有限公司研究发展部研究员袁荃荃表示，近一年内，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长，实现直接融资共计8481.45亿元。
央行7月金融数据也显示，7月新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款，与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。
更需警惕的是，近两月房地产库存降速明显放缓。从全国看，库存结构去化不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化缓慢。
多位业内人士认为，在这些相互背离的房地产数据背后，楼市泡沫激增，风险暗涌。海通证券分析师姜超表示，在全国性的地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。
据悉，有关部门和相关城市近期相继发声或推出新政收紧楼市。

8. 楼市未来最大的风险是啥呢？