围堵经营贷违规入楼市，银行要动真格

1. 围堵经营贷违规入楼市，银行要动真格

新华社记者李延霞
手段多样、花样翻新！经过数月专项检查，银保监会近日通报排查经营贷违规流入楼市的情况。
经营贷违规入楼市一直是监管严查的领域。高压之下仍乱象不止的背后，有多个主体的共同推动，但作为信贷资金的投放方，银行机构难辞其咎。
拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；将经营贷资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房目的；编造交易背景、虚构贷款用途……监管部门严查下，一些复杂的操作手法浮出水面，也让部分银行贷款管理的漏洞暴露无遗。
贷前调查、贷时审查和贷后检查的“三查”制度是银行信贷资金安全的重要保障，但现实中，一些银行有规不依、有章不循，导致贷款管理的“屏障”频频“失守”。有银行人士坦言，贷前审查核实企业资格、贷中及时跟踪经营状况、贷后监测资金流向，信贷管理流程繁琐，费时耗力，不如视而不见，既不得罪客户，还能完成业绩考核，赚得利息收入。
貌似一举两得的“如意算盘”，最终带来的可能是信贷风险的积聚、国家宏观调控政策的“失灵”，这样的“如意算盘”打不得！
金融是国民经济的血脉。今天的贷款结构意味着明天的经济结构。根治信贷资金违规入楼市这一痼疾，需要各方面共同努力，尤其需要银行“动真格”。对一笔贷款，是真审核严审核还是走形式走过场，是睁只眼闭只眼“放行”还是不放过任何可疑的蛛丝马迹，相信银行自己心里最有数。

2. 围堵经营贷违规入楼市 银行要动真格

手段多样、花样翻新！经过数月专项检查，银保监会近日通报排查经营贷违规流入楼市的情况。
经营贷违规入楼市一直是监管严查的领域。高压之下仍乱象不止的背后，有多个主体的共同推动，但作为信贷资金的投放方，银行机构难辞其咎。
拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；将经营贷资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房目的；编造交易背景、虚构贷款用途……监管部门严查下，一些复杂的操作手法浮出水面，也让部分银行贷款管理的漏洞暴露无遗。
贷前调查、贷时审查和贷后检查的“三查”制度是银行信贷资金安全的重要保障，但现实中，一些银行有规不依、有章不循，导致贷款管理的“屏障”频频“失守”。有银行人士坦言，贷前审查核实企业资格、贷中及时跟踪经营状况、贷后监测资金流向，信贷管理流程繁琐，费时耗力，不如视而不见，既不得罪客户，还能完成业绩考核，赚得利息收入。
貌似一举两得的“如意算盘”，最终带来的可能是信贷风险的积聚、国家宏观调控政策的“失灵”，这样的“如意算盘”打不得！
金融是国民经济的血脉。今天的贷款结构意味着明天的经济结构。根治信贷资金违规入楼市这一痼疾，需要各方面共同努力，尤其需要银行“动真格”。对一笔贷款，是真审核严审核还是走形式走过场，是睁只眼闭只眼“放行”还是不放过任何可疑的蛛丝马迹，相信银行自己心里最有数。

3. 多地银行严查经营贷等流入楼市，为何严禁经营贷流入楼市？

之所以国家要进行相应的经营贷款禁止流向楼市，是因为目前我们国家对于相关的楼市管控是比较严格的国家，为了能够缓解大多数人的经济压力，并且能够促进我们国家的市场经济正常发展，国家需要对相关的房地产市场进行有效的监管。
对于我们国家来说，国家已经多次强调房子是用来住的，而不是用来炒的，所以说对于国家来说需要对房地产市场进行一个有效的管控，而对于房地产市场来说，最为关键的就是资金的管控，因此国家需要对相关的银行贷款有一个非常严格的限制，不能让银行的大量贷款流向房地产市场，如果大量的资金全部流向房地产市场的话，那么肯定会把房地产的价格不断推高，这对于整个国家来说是非常不利的，而且目前我们国家为了能够进行相应的房地产管控，已经投入了非常多的资源，如果这个时候不能够及时让这些金融贷款禁止流向房地产的话，那么对于之前的努力就会白白浪费了。
而且房地产行业它不仅仅是单方面的经济问题，还涉及到我们国家的方方面面，房地产市场是一个综合的市场，它涉及到了人们生活的各个方面，所以说对于我们国家来说，必须要进行相应的管控，就对于大多数的房地产市场来说，很多地方都出现了非常严重问题，一些地方的房地产市场经常出现大规模的波动，这对于整个国民经济建设是非常不利的。
所以说国家相对相应的地方进行有效的管控，而且对于整个国家来说房地产市场也是支撑我们国家经济发展的重要支柱，如果房地产市场出现大规模的波动的话，那么对于我们国家的经济影响也是非常剧烈的，因此国家为了能够促进经济平稳健康发展，必须对房地产市场体现严格的监管。

4. 经营贷违规流入楼市如何监管？央行回应

中房网讯（杨洋/文）4月12日，中国人民银行举行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会。央行金融市场司司长邹澜就经营贷流入房地产市场问题解答时表示，已初步摸清经营贷流入房地产的关键违法环节，会持续地跟踪和关注相关调查的进展和最后的处理情况。
邹澜强调，近期在部分房价上涨预期较强、炒作氛围较浓的热点城市，出现的骗取银行经营贷实际用于购房的现象，甚至有些还涉及有组织的违法活动，如果不能及时得到遏制，不仅会影响房地产调控政策的实施效果，而且会挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
邹澜表示，近期在深圳、广州、上海、北京等地，金融监管部门已经要求银行对这个问题进行了自查，个别城市还在一定范围组织了监管检查，初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。此外，银保监会、住建部、人民银行三部委联合发布了《关于防止经营贷违规流入房地产的通知》，从加强信贷管理、银行内部管理、中介机构管理等方面提出了进一步的明确要求，有关地方正在组织、准备进行监管核查。《通知》还特别提出各地要畅通违规问题投诉举报路径，联合排查违规线索。
同时，邹澜提到，在解决这一问题的过程中，希望商业银行不要因为这一问题影响到对小微企业的金融服务质量。对于经过必要的、正常的核查程序，确实是因为违法违规活动和银行工作人员无法立即识别的问题，应该也是在银行的基层员工和基层行的尽职免责范围之内。对于发现作假骗取贷款的，需要依法依合同追回贷款。涉及到购房人由于受不法机构和人员的蛊惑、欺骗，通过作假的行为获得了贷款被银行追回造成损失的，可以向相关部门、法院主张自己的权利。

5. 做好贷款管理 多家银行严防资金违规流入楼市

针对近日网上“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”的传言，多家银行23日对记者表示，当前已全面展开自查，严防小微信贷资金流入房地产相关领域；将持续不断做好贷款管理工作，切实加强对实体经济的支持力度。
迅速展开全面风险排查
多家银行已全面展开自查。上海银行深圳分行表示，针对近期经营贷相关情况，该行迅速展开全面风险排查，自查结果未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。
具体而言，对经营贷客户准入时均要求其必须注册一年以上，必须提供对公对私真实流水；在审批中重视需求合理性审查；原则上要求抵押房产过户时间在贷款申请半年以前；同时持续通过贷后系统监测贷款资金流向，例如年初曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业，随即提前收回贷款；在贷后管理中明确，首次贷后检查资料采集须重点关注借款人及配偶的征信中是否存在新增或减少房贷的情形。
中国银行深圳市分行表示，经过排查，深圳中行一直以来的准入门槛就是“借款人企业持续经营1年以上”“抵押房产持有时间不低于6个月”，不存在房产交易完成后，短期内申请抵押经营贷的情形；对个人经营贷金额50万以上严格执行受托支付的要求，并对贷款资金流向进行严格监控，夯实贷款管理要求，今年没发现违规流入房市的情况。深圳中行还表示，不存在贴息资金进入房市的情形。
对于疫情期间客户准入是否不设门槛，深圳福田银座村镇银行行长李文荣对记者表示：“当然不是，我们坚持围绕‘下户调查、眼见为实、自编报表、交叉检验’十六字核心调查技术，对所有客户都做实尽职调查。”
李文荣介绍，3月以来为支持企业复工复产，银座村镇银行开启客户大拜访行动，信贷人员进社区、进厂区，累计电话联系及实地走访客户8000多户，重点了解客户受疫情影响、复工复产中存在的经营困难，掌握企业真实的生产经营活动及资金需求。
对涉及企业复工生产经营的贷款需求，通过分析企业资产与负债的变化情况，并对购销合同、订单等信息进行交叉检验，确认申请授信金额是否合理，核实借款用途的真实性。对成立或受让时间较短的借款人则开展进一步严格审查，不存在对注册不久的企业发放贷款的不审慎情形。
严把客户准入关
事实上，各家银行在信贷业务办理时都坚决严把客户准入关，把好风险防控的第一关。比如，某某科技(深圳)有限公司，在招商银行深圳分行存量已有200万元小微贷款，近期新向该行申请500万元小微贷款。该行审查发现借款人近半年经营性流水仅150万元左右，新增贷款金额与借款人经营规模不匹配，贷款资金用途存疑，拒绝准入。
同时，也有空壳公司用途不真实被拒的案例。今年中国银行深圳市分行客户经理上门查看某企业经营状况时，发现某借款人经营地址位于盐田区某小区，其实际用途是住家且并无员工在场，客户意向申请贷款600万元，用于购买电脑设备，客户经理与其沟通了解到公司并无实际经营，另经过上网比对电脑单价，明显低于客户采购单价，初步判断为空壳公司且用途不真实，拒绝了客户的贷款申请。
李文荣强调：“有房产作抵押也不能‘闭着眼睛’放款。对于通过房产抵押申请贷款的企业主，信贷人员都上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。我行坚持不满半年的房产不予申请抵押贷款，防止信贷资金被挪用变相流入房市。疫情期间我行累计发放抵押贷款16笔，总金额3224万元，所有抵押房产持有期限均在3年以上。没有出现客户全款买房，然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。”
另外，对于部分银行违规流入房地产市场的贷款也已提前收回。就招商银行深圳分行来看，2020年，该行共发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。
坚守“房住不炒”红线
多家银行强调，将持续不断做好贷款管理工作，切实加强对实体经济的支持力度。
对于支持企业复工复产的贷款资金去向如何跟踪，怎样确保真实合规，不进入楼市股市？李文荣认为，该行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。
上海银行深圳分行称，该行一直秉持支持实体经济，服务市民的经营理念，严把客户准入关，强调合规风险和信用风险，注重客户经理职业操守教育，不得与不良中介发生往来，确保信贷资金在有效快捷支持小微企业发展的同时不流入房市股市。在即将开展的申请贴息工作中，也将严格按照市政府相关要求对相关贷款主动审查，杜绝骗取财税优惠补贴的行为发生。
招商银行深圳分行表示，将坚决守住“房住不炒”的红线，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产领域挤占小微企业信贷资源，严格贯彻支持小微企业和复工复产的政策精神，帮助小微企业渡过难关。

6. 多地严控信贷资金违规流入楼市，专家：银行有权“抽贷”

3月12日，中国人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》（简称《指引》），要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。图片来源：人民银行上海总部官网  
对此，业内人士指出，经营贷、消费贷等披着实体融资的外衣，违规进入楼市，会导致社会资金“脱实向虚”，中小微企业“融资难、融资贵”的问题更加严峻，还会助推楼市投资投机、加杠杆炒作。作为银行来说，一旦发现信贷资金违规情况，是可以要求提前偿还贷款的。“抽贷”对于炒房客打击较大。  
上海当地银行全面自查  
《指引》指出，为贯彻落实2021年人民银行信贷政策各项要求和重点任务，引导辖内金融机构进一步优化信贷结构，切实增强服务实体经济能力。2021年，辖内金融机构要继续做好金融支持稳企业保就业工作，持续提升小微、民营企业金融服务能力；加强对科技创新、制造业和绿色低碳产业的金融支持；积极服务长三角高质量一体化发展国家战略实施，支持临港新片区重点产业发展，发挥G60科创走廊区域合作平台作用，加强产融对接；继续服务好乡村振兴战略实施，加大对各类创业人群支持力度，进一步完善民生金融服务。  
《指引》同时强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。  
在此之前，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。下一步将对发现的违法违规问题依法采取监管措施。  
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，经营贷、消费贷等披着实体融资的外衣，违规进入楼市，会导致社会资金“脱实向虚”，中小微企业“融资难、融资贵”的问题更加严峻。此外，还助推楼市投资投机、加杠杆炒作，违背了“房住不炒”的顶层设计，这是监管层绝对不允许的。严查经营贷，让二手房指导价政策落实更加有效，会形成楼市去杠杆的效应，有利于控制新房价格，形成监管合力。  
多地严控信贷资金违规流入楼市  
中国证券报记者梳理发现，除上海地区外，杭州、海南、广州等楼市热点地区也明确严控消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。  
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。  
多位市场观察人士分析指出，如果违规将消费贷、经营贷用于楼市交易，银行有权要求提前归还。提前“抽贷”对投资客来说是有震慑作用的。杭州发文后，不少投资客开始观望，业主短时间内不愿意降价，二手楼盘成交出现较为明显的下滑。  
某国有银行个人贷款风控负责人对中国证券报记者表示，各大银行都有较为精细的风控体系，经营贷、消费贷的流向是有严格的检测系统的。违规买房、炒股等行为，系统会有相应的提示。一旦严控，作为银行端可以短时间内作出迅速反应。  
中原地产首席分析师张大伟认为，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。  
张大伟表示，针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

7. 经营贷违规入楼市将加强监管

为保证房地产市场平稳健康发展，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅日前联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
《通知》要求，银行业金融机构加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。
银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核。密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。贷款期限管理方面，《通知》要求对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理。
贷款抵押物管理方面，《通知》要求重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
此外，《通知》还要求加强贷中贷后管理，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
中国人民银行有关负责人表示，《通知》的发布和实施，是牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，提升金融服务实体经济质效的重要举措。

8. 严查信贷违规流入楼市，中小银行成房地产金融监管重点

近日，中央政治局会议以及央行、银保监会等部门下半年工作会，多次重申对房地产金融保持监管高压，地方银保监局也加大排查力度，进一步围堵资金漏洞，遏制房地产金融化泡沫化趋势。强监管导向下，银保监系统对信贷资金违规输血房地产毫不手软，上海、广东、宁波等热门区域密集披露相关罚单，其中不乏百万甚至千万级别罚单。
在“房住不炒”基调以及金融监管部门严格执法下，房地产贷款迅速增长势头得到有效控制。值得注意的是，部分地区中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额。业内人士指出，金融监管部门将加大对中小银行非标投资和表外业务的监管，还可能对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理。
严控房地产金融风险
近期，房地产调控政策力度加大，围堵资金漏洞、规范市场秩序、落实监管要求成多地房地产金融调控政策的重要内容。
金融监管部门针对房地产金融多次发声。7月30日召开的中共中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。央行2021年下半年工作会议指出，实施好房地产金融审慎管理制度。银保监会年中工作会则做出更为明确的要求，提出将严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
央行日前发布的《2021年第二季度中国货币政策执行报告》指出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
多地银保监局近期对房地产金融监管工作作出部署。例如，天津银保监局提出，严控房地产市场金融风险，严格执行房地产贷款集中度管理等要求。安徽银保监局要求，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。上海银保监局表示，下一步将进一步遏制房地产金融化泡沫化，结合上海实际，精准施策，促进房地产市场平稳健康发展。
国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，监管部门频繁出台政策，防止资金绕道违规流入楼市，主要是由于当前房地产行业吸纳了过多金融资源，通过加大对房地产金融的监管，有助于推动商业银行把更多精力聚焦小微、三农、绿色制造业和科技创新等经济薄弱领域和国家鼓励的重点领域。同时，推动经济脱虚向实，有助于推动金融与房地产同实体经济均衡发展，避免金融与房地产行业过度偏离实体经济的发展轨道。
重拳整治违规资金
伴随着政策持续收紧，针对贷款资金违规流入房地产市场的问题，金融监管部门排查力度空前。近期，包括上海、广东、宁波等重点城市密集披露涉房信贷相关罚单，部分城市还开展专项检查。
从处罚案由看，被罚机构违法违规事实主要包括个人经营性贷款、个人消费贷款等信贷资金违规流入楼市，同业投资、理财资金等违规投向地价款或“四证”不全的房地产项目等。
例如，广东银保监局日前连续公布12张罚单，工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行4家银行12家分支机构及10名责任人被罚，罚款金额合计1090万元，案由均涉经营贷、消费贷违规流入房地产领域。上海银保监局披露罚单显示，上海银行因“同业投资房地产企业合规审查严重违反审慎经营规则”“部分个人贷款违规用于购房”等案由被罚460万元。农业银行云南省分行因违规通过非房地产开发贷款科目向房地产开发企业发放贷款、违规发放虚假按揭贷款等13项违法违规事实，被罚款人民币420万元。
7月16日，银保监会还曾对包括民生银行、浦发银行在内的5家银行开出近3亿元巨额罚单，其中多家银行涉及违规“输血”房地产。
除开具罚单外，部分重点城市还在一定范围组织深度排查。以深圳为例，8月7日，深圳金融监管部门发布数据显示，经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前，共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。
为何经营贷、消费贷违规流入房市的现象屡禁不止？光大证券金融行业首席分析师王一峰指出，一方面由于银行自身放款意愿较强，国内房地产贷款具有“高额度、周期长、利率高、不良低、押品优”等特点，风控管理成本低，是银行较为青睐的优质资产。另一方面，贷后资金用途监测难度较大，特别是对经营贷流向监管困难，且经营性贷款规模明显高于消费贷，对于炒房者而言更具诱惑性。
中小银行成重点监管对象
在“房住不炒”基调以及金融监管部门严格执法下，房地产贷款迅速增长势头已得到有效控制。银保监会数据显示，截至6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低；房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。尽管趋势向好，但市场也出现部分地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额的新趋势。
对此，王一峰表示，由于中小银行自身风险管理水平偏低，抗风险能力偏弱，风险处置手段偏少，面对房地产领域“灰犀牛”风险，中小银行可能受到更大冲击，因此需要予以适度控制。
监管部门已多次明确，下一阶段将加大对中小银行监管力度。银保监会统信部副主任刘忠瑞此前表示，银保监会高度重视这一问题，将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。央行营管部下半年工作会也明确提出，将加强地方法人银行房地产贷款集中度管理。
任涛预计，下一阶段，金融监管部门一方面将加大中小银行非标投资和表外业务的监管，参照普通授信实行穿透式和名单管理，要求非标投资和表外授信回归传统表内授信，便于统一管理。另一方面，还可能对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促其落实房地产金融调控要求。