REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？

1. REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？

1、市场风险
    ■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。    ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。2、利率风险
    ■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。    ■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。自然会导致REITs 价格的下跌。
3、社会风险    ■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。4、汇率风险    ■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。
5、经营管理风险    ■ 由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。6、债务风险    ■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对 REITs 的影响比较大。7、增发的风险    ■ 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险
一、REITs是什么
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
三、REITs的类型
1、权益型
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
2、抵押型。
■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
二、REITs有哪些特点：
1、定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
三、 REITs的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。我们来看一下当时美国REITs的情况。西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。有很强的代表性。
〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势：





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■ 我们发现从2007年到2009年2年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。跌幅超过了美国房地产的跌幅。
■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。而2011年美国的房地产市场刚刚触底。
■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。
■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
■ 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来三年还将加息9次。这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右。如果在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比较高的。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
■ 比如现在朝鲜和韩国的关系越来越紧张。如果朝鲜和韩国开战，将给韩国的房地产市场带来巨大的风险。
■ 所以在未来一段时间内，韩国的REITs还是回避为好。化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
5、经营管理风险
■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值。
■ 虽有总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队管理的REITs。
■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些很笨蛋的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。
■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对REITs的影响比较大。
■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs最好不要买。
7、增发的风险
■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。