三、四线城市房地产依旧“火爆”

1. 三、四线城市房地产依旧“火爆”

眼下有很多人，看不懂三、四线城市的房地产依旧在热销中，像雨又似风，就是看不懂、摸不着、猜不到，这个问题是因为有诸多“专家”的忽悠，作了太多的预测，太多的未来。
  
 我曾经在股市中听到有一种说法，所谓的“职业股民”，本来就是人，说着说着变成了“神”，经过传递，变成了“股神”，于是很多股民纷纷跟随“股神”买股票，这个也是适用三、四线城市房地产走势，跟风！
     
 三、四线城市的房地产，也是房地产，不会成为政策法规的“漏网之鱼”，不会成为炒房团的“世外桃源”。
  
 这个好比炒股票，炒了绩优炒概念，炒了概念炒未来，有着一样的相似度。
     
 三、四线城市本来是库存高，居民收入水平普遍较低，为什么楼市却如此火爆，而且房价节节攀升，答案就是;城市改造，棚户区改造。
  
 房地产开发商，抓住机遇，与地方政府合作经行开发，还有一个有利条件就是，三、四线基础设施比较薄弱，开发潜力巨大，随着人口数量增加，很多大企业也开始向三、四线城市进发，使得基建项目开发大幅度提升，楼市供给需增加，也促进了楼市火爆。
  
 热钱流入，一些一、二线限购影响，促使有些炒房者阵地转向三、四城市，有了“推波助澜”作用，这样的状况将会有几年的持续，原因吧！好比股票上涨阶段，有一个贯性，一下子刹不住！
     
 最后一点，就是城市化推进落入，大量的农民进城买房，也是一样非常重要的因素之一！
  
 内行看门道，外行看热闹，在三、四异常火爆的当下，入手需谨慎，防止高位套牢！

2. 为什么三四线楼市火爆，投资者还要卖房进入大城市

原因如下：

1、中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。

2、一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。

3、一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。

4、现在的中国城镇化大约为50%，而城镇化按照每年1%的增长速度，至少中国的城镇化应该达到70%。所以至少还要20年时间。所以房价少看也得涨20年。20年以后，北上广深一线城市的房价可能还会惯性往上涨，中等城市的房价原地踏步，小城市的房价将出现下跌。小镇和乡村（尤其是偏远的乡村，地处繁华地区的乡村成为城市的一部分）甚至就消亡了。

5、大城市的房价，例如上海房价，2015年均价5万，2016年均价6万，2017年均价7万.....

3. 一味地去陌生的三四线城市发展，房企是否太过盲目贪大呀？

从目前来看，为全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业采用在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。
尽管如此，开发企业也应理性选择战略布局，不要盲目贪大贪多，高估市场购买力。毕竟在房地产企业的扩张路径中，其在本地发展速度较快，并不意味着其在外地的发展亦是如此，而在另外一方面，不管在项目操作还是成本管控上，外来企业都很难与本地企业相抗衡，尤其是在跨区域运作和骨干人才稀释后，其获利空间被进一步收紧。在此前提下，企业更应有计划的制定城市进入战略，并通过异地管控和运营模式上的完善，规避城市进入和项目运营风险。

                                                  消息来自于：cric（中国）

4. 明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房，究其为何？

从长期来看，中国城镇化建设进程的加快，也给三四线城市带来了人口红利，而房价恰恰是要看未来城市人口规模的增加。不过，未来国内房地产市场也一定会迎来新变化，这也是客观存在的。应该说，市场已经在心理层面都做好了房地产进入下半场的准备，无论是开发商，还是购房者，对于下一个周期中国房地产市场的价格逻辑，已完全不同于过去20年，准确的说都有清醒的认识，并且付诸于实践。
 
明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房？今天终于明白了
 

目前国内的城镇化的程度在不断加深，而国内的城镇化建设远远没有达到一个较高的水平，所以城镇化依然会继续发展，农村的人口会越来越往城市里面流入，逐渐形成一个又一个更大的城市，虽然城镇化的城市比较小，但是毕竟也是城市，属于城镇化的一部分，那么很多人都会进入到三四线城市来买房居住。
 
明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房？今天终于明白了
 

而如果在没有房地产政策调控的情况下，一二线城市的核心地段的房价可能还会继续升高，但是目前受制于政策调控，房价还是以稳为主，呈现小幅度的震荡，一旦放开房地产政策，那么未来一二线核心位置的房价可能会升高。

国家对房价一直都在进行严格调控，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段。那么就会是基本稳定的，涨跌是波动式的，有涨就会有跌，这也是正常的。银行贷款没有后台、后台垮掉、后台不管你了、后台被人民发现了，不好以后台名义贷款了，那就发行债券，手里一样都没有发债券怎么吹，谁敢给发行，发行了谁又敢买，所以拿地这是必然。

5. 房产开发商他们进军三四线的百家城市会有什么明确的提前动作和举措吗？我这种小人物如何跟风呢？

　　宏观：利好
　　九成三四线城市处于城市率加速阶段
　　根据国家发展改革委公布的数据显示，2009年，中国统计口径的城镇人口达到 6.22亿人，城镇化率为46.6%。国际经验表明，城市化率处于30%-70%之间。
　　城市化率推高商品住宅需求
　　虽然增加的商品住宅需求并不仅仅是由于城市化扩张所引起的，但城市扩张的确对于中国的房地产市场起到了巨大的推动作用。从全国城市化率与商品住宅成交总量数据对比来看，随着城市化水平的不断提高，商品住宅成交量也在快速增加。
　　三四线城市间价差待补空间巨大
　　从能级来看，受城市化的影响，三四线城市与一二线城市房价水平段差距仍十分明显。从全国房价的整体水平来看，目前三四线城市商品房价格水平基本集中于3000元/平方米以下，其中5成城市的商品均价处于2000-3000元/平方米的价格区间。
　　土地：升温
　　和一、二线城市房企众多，竞争激烈，并且土地成本越来越高相比，当前三、四线城市政策相对宽松外，其丰富的可开发土地资源，相对较低的拿地成本，新城开发等带来的各类需求等也正促使更多的房企进入三、四线城市。
　　土地资源较一、二线城市更丰富
　　地方政府土地出让意愿强烈
　　拿地成本低，土地容易获取
　　竞争相对较小，吸引房企加速进军
　　市场：可期
　　数据显示，中国地大物博、幅员辽阔，包含：286个地级市、600余个县级市，以及2000余个县城一级地区。这些区域的房地产市场起步都相对较晚、大部分尚处于未开发阶段；一旦城镇化发展加速度、经济发展加快、当地居民财富增加，其购房需求必然会逐渐释放，未来的市场发展前景大有可为。
　　城市化进程加速，三四线城市经济增长
　　从宏观层面上看，去年年底十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中与房地产产业直接相关的，即是对未来5年我国城镇化战略的部署。房价涨幅相对较小，后发潜力逐渐体现
　　另一方面，从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。
　　调控政策暂未覆盖，三四线城市抗周期性凸显
　　去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%，二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%，与此同时，三四线城市市场的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米环比仅减少25.74%。
　　2010年楼市成交创新高，源于三线市场崛起
　　从近两年的发展现状来看，已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长。根据CRIC数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而相对的，三、四线城市的成交量占比达到了64%。
　　政策：利好
　　《成渝经济特区规划》经国务院常务会议讨论并原则通过——2011.3.2
　　按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。
　　《长株潭城市群一体化规划》通过国内专家评审——2010.10
　　《规划》布局科学优化，城乡一体化目标明确。依托长株潭都市区化发展，构建千万级区域核心城市(都市)，同时在区域内发展由多个实力强大、活力充沛、辐射带动能力强、区位与功能协调的百万级城市构成的次中心城市群体。
　　《长江三角洲地区区域规划》经国务院批准正式实施——2010.5.24
　　依据规划，长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。发展目标是到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。
　　国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》——2010.1
　　根据规划，到2015年旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平。
　　国家发改委正式印发《辽宁沿海经济带发展规划》——2009.9.8
　　《规划》提出了辽宁沿海经济带发展的战略定位：立足辽宁，依托环渤海，服务东北，面向东北亚，建设成为东北地区对外开放的重要平台、东北亚重要的国际航运中心、具有国际竞争力的临港产业带、生态环境优美和人民生活富足的宜居区，形成我国沿海地区新的经济增长极。
　　数据来源：cric

6. 为啥三四线城市房子卖不出，开发商还在不断建房？原因很现实

一转眼又到一年的年底了，相信很多在外打拼的年轻人都和我一样，又要开始应对家里老人关于“何时买房何时结婚”的拷问了，每一个从家乡来到大城市里打拼的年轻人，无一例外的都想在这座城市里落地生根，有一个属于自己的家。但是大城市的房价我们都心知肚明，就算面朝土背朝天的攒够了首付的钱，作为一个外地人，也不一定拥有购房的资格。无奈之下，很多年轻人都选择在大城市拼搏几年有了一定的经济基础后，回到三四线或者自己的家乡小县城去购房置业。
  
 但是人算不如天算，近两年，买房难这个问题不单单体现在一、二线城市，很多三四线城市的房价也基本破万，一些地段好且大开发商的楼盘都有破两万的情况，不少人都表示这房价简直太离谱了，但偏偏百姓的工资还停在原地，那么到底是什么推动了三四线城市房价的上涨。
  
 我们都知道对于一些三四线城市甚至是一些小县城，留守在当地的大部分都是一些老人，由于三四线城市的经济发展有落于大城市，所以年轻人都选择去外闯荡，按狼多肉少的道理来说，一、二线城市的房价有所上涨也属于正常现象，但是三四线城市的房价应该保持稳定才对，但事实却并非如此。其实造成这样的结果有一部分原因，是由于一、二线城市近两年来对于楼市的紧密调控以及限购限售政策的大力度打压，使得一、二线城市的房价基本处在一个稳定的阶段，“房住不炒”的定位也在积极地落实。而三四线城市的房价本身就较便宜，且暂时还没受到政策的波及，又由于三四线城市的市场存量较多，使得很多靠买卖房产来谋求利益的人钻了空子，抬高了价格。
  
 另一方面是由于大部分的三四线城市都在搞棚改货币化安置，这也就使得大量的拆迁户拿着到手的货币资金去周围买房，造成了当地房产市场短期内的求大于供，从而推高的房价。很多被一、二线制约了的大型的开发商，也看到了三四线城市棚改政策的开展给他们带来的希望，他们纷纷到三四线城市建设大量高品质的小区，最开始是这个地方的房子卖的比较好，慢慢的地价就提高了，房价随着也就上涨了。
  
 现在很多三四线城市的房源都是比较充裕的，而在开发商还在不断建房的今天，房子的空置率是非常高的，我们随便到三四线城市的一个楼盘查看，基本上没有住满人的小区，而房价高、房子多、卖不出去已经成为了三四线城市房产市场的代名词。所以在三四线城市卖房往往比买房更难，如果你想在三四线城市出售二手房，很可能出现有价无市的现象。业内有关数据显示，11月份，三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著。
  
 在12月24日召开的中央经济工作会议上，住建部就提出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。由此可见，“稳”字无疑成为未来楼市的关键字眼。三四线城市的房价经过了一系列的上涨以后，成为了要调控的重点对象，而且三四线城市每个城市的情况都不一样，政府也将采取因城施策甚至是一城一策的措施来调控楼市，不同城市不同的调控力度和手段将在2019年得到充分体现。因此，一旦差异化调控的政策开始实施，三四线城市的房产市场将会漏出真正的面目，未来小城市的房价一定会和人口以及经济因素密切相关，炒房投机的行为将会被遏制。
  
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7. 三四线城市的楼盘卖不出去，开发商是不是要改变一下营销策略了？

　1. 态度第一，点石成金
毋庸置疑，每一个置业顾问都是有经验的销售人员，对自己的产品了如指掌。
一旦到了尾盘，置业顾问们不但无精打彩、信心不足，更甚者在售楼部内部宣传负面信息。诸如“肯定卖不掉”“提成太低，懒地卖”等等消极情绪，这几乎成了所有楼盘销售的通病。
遏止消极情绪在售楼部内部的传播，重点整治一些负面典型，是销售经理事先需要解决的核心问题。但是，要让销售人员对于尾盘仍旧保持积极向上的态度，首先需要给他们一个充分的理由相信产品是优秀的。
是的，任何事情都具有两面性，诸如多层产品的顶楼一样，尽管闷热、容易漏水，但是却有视野开阔、空气清新、无压抑感等优势，就看如何点石成金。
首先，销售人员改变观念，剩余房源是“保留的房源”，而不是“还剩下的房子”；是“别人买不起的房子”，而不是“不想买的房子”，对这些保留房源充满自信。
其次，进行强制性培训活动，统一口径，说明这些保留房源的来历，并使客户相信；比如说，这些房子是消防公安部门团购下的，由于恶性压价，导致开发商不得不放弃团购，使得客户有机会购买这些保留的房源等等。
2. 诱惑性促销　
对于尾盘房源的优势，相信再优秀的广告也是说不清楚的，仅凭几张图片或者几篇软文也是不会有人相信的。
因此，对于尾盘的诱惑性促销，从产品本身下功夫简直是徒劳。但是，如果拿一套具有价格优势的房子来说事儿，吸引公众的关注的话，保证可以起到意想不到的效果。
3. 为客户布置销控板陷阱
楼盘房源的示意图俗成销控板，销控板不是给内部销售人员看的，而是给客户看的；销控板不是一张图纸，而是一种辅助销售的工具。
充分利用顾客的中庸习惯、从众心理、安全心理，有技巧地布置销控扳，并适时地展示给顾客，可以使推销过程事半功倍。
注意在销控板的布置过程中，我们要把握“三看、两不看”的原则。
所谓两看，即让客户看到对门的房子已经卖出去，让客户看到相似的房子已经卖出去，让客户看到上下左右的房子都卖出去；
两不看，即让不能让客户看到同楼层的房子还没卖，不能让客户看到同单元的房子还没卖。
如此一来，只要把看房客户往销控板面前一带，顾客的已经掉下了售楼部事先布置好的陷阱，心里的安全心理得到了满足。
再加上销售人员专业的销售说辞，利用其从众心理顺水推舟进行逼定，顾客也就不得不中招了。
4. 销售说辞是要艺术的
所谓“兵来将挡，水来土淹”，销售也一样，成功的销售人员总是想客户之所想，说客户之所说，把客户担心的问题都解决了，客户都不好意思不买了，这就是推销的策略。
销售人员在一线作战，但整个售楼部的人员素质层次不齐，各有长短，有的擅长卖顶楼，有的擅长卖一楼，有的擅长卖高楼层的，有的擅长卖西北朝向的。
但是，在客户进入售楼部的那一瞬间，没人知道他想买什么样的房子，如果推销重点错误，就是浪费了一个客户资源，因此售楼部的每一个置业顾问都必须是全才，可以解决客户可能要提出的任何棘手的问题。
对于尾盘，问题更多，所以我们就要把所有棘手的问题归结起来，做专业性的应付，即专门的销售说辞。

8. 房企都放弃了三四线城市的楼市，这些城市的楼市前景堪忧