美国房地产泡沫是怎样形成的

1. 美国房地产泡沫是怎样形成的

美国次贷危机


美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年(丙戌年)春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。

在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

2. 分析：美国房地产泡沫是怎样形成的

美国次贷危机


美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年(丙戌年)春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。

在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

3. 美国房地产泡沫的特点

作为世界上经济最发达的国家，美国在世界经济地位中占有绝对的地位， 具有全球影响力。因而美国的房地产泡沫对经济日益强大的中国具有很重要的现实意义。
美国的房地产泡沫有一个很重要特点：那就是和美国的金融自由化有很密切的关系。
1983年10月1日，美国的存款利息完全实现了自由化。从 1983年1月起获准提供NOW账户(一种自由利率、签发自由存期支票的自由存款，最低存额为2500美元) 。由此出现大量资金从证券公司流入银行的现象。
1986年1月，美国ZF取消了对MMDA和超级NOW账户中未自由化的期限限制，另外还取消了最低存额限制。利率自由化使金融部门抵御坏账、呆账、死账的风险大大降低, 加大了金融泡沫的可能性。加上金融机构本身的一些原因，金融机构面向房地产的不良坏账增多。
美国ZF为了刺激经济和人们消费需求，扩大内需，实行减税的财政政策，而与此同时，石油价格日渐上涨，对房地产的需求更加旺盛，这些因素综合在一起，使房地产价格急剧上扬。
房地产价格上涨又使投资房地产变得有利可图，人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也不甘示弱，纷纷进军房地产市场，增加房地产贷款，往往忽略了房地产贷款的风险。面对日益增加的呆坏账，金融机构不得不收缩信贷规模,提高信贷标准，减少房地产贷款，以至造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜，加剧房地产价格下降，泡沫随即破灭。
（以上回答发布于2016-08-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 房地产泡沫的各国泡沫

 由于在经济衰退时期房屋价格仍然在上涨，有些报告认为衰退还没有冲走市场上的过量。现有房屋中间价在2003年于12月比前年同期上升8.4%，总值达到15.14万美元。　汇丰银行的证券经济学家莫瑞斯在有关报告中说，价格上涨造成不可持续的形势，尤其同收入相比。由于汇丰银行是美国最大的抵押贷款债权人之一，莫瑞斯的报告引起某些人的不悦。莫瑞斯说他的看法是根据公开的经济数据而不是根据银行抵押业务方面的信息。但类似莫瑞斯这样的怀疑者是少数。多数经济学家认为房屋市场仍然有坚实的基础，那是由于移民购买者的强烈需求、低利率和房屋供应紧张造成的。宾州威切斯特咨询机构首席经济学家赞迪说，2001年可能是个相当一段时期的高水平，“但支持房屋市场的因素仍然存在。我认为不会出现广泛的价格崩溃。”摩根斯坦利经济学家波纳在一次会议上发表题目为《房屋价格：即将破灭的泡沫》的报告中说，有些参与者争论说房地产市场肯定要解体，破坏消费者财务并促成经济衰退。波纳承认，过去五年，房屋价格比以往任何时候上升都快，那些追踪泡沫的熊派指出，日本股票市场日经指数在1998年达到最高峰之后一年多，日本房地产市场才开始出现裂缝。但波纳不认为崩溃就要到来，尽管他预计房屋价格上涨幅度今后几年将下降到2%-4%。他说，泡沫将在旧金山、纽约、迈阿密和圣地亚哥等高价城市存在下去。他说，2004年现有房屋供应仅仅相当于4个月的销量，而新房屋供应也只有4个月的销量，按照历史标准这些都是很低的数字。汇丰银行的莫瑞斯在《美国房地产周期：另一泡沫》的报告中则利用房地产价值和收入的比例作为证据。他说，这一比例就等于房地产业的“价格收益比”。根据他的计算，目前的房地产价格与收入比值为1.6，同人们的收入相比比较昂贵。这个水平大体上相当于1989年的比率，那是上一次开始房地产价格长期下降的一年。在20世纪60年代和70年代大部分时期，房地产价格与收入比值通常都在1.2。莫瑞斯说，目前的房屋高价格被特低利率所掩盖，特低利率允许消费者降低债务负担，住上超过他们实际购买力的房屋。今年的利率上涨将引起房屋市场价格下降。他并不认为美国所有地方房地产市场都有问题。房屋价格与收入比率在新泽西、佛罗里达、德克萨斯和伊里诺斯等州仍然相对较低，因为那些地方的收入增长超过房屋价格上涨。但在其他州，尤其是在加州、华盛顿、俄勒冈、密西根和明尼苏达等西部和北中部，房屋价格与收入比率很高。在所有城市中，旧金山、波士顿和西雅图看来风险最大；达拉斯、亚特兰大和休斯顿由于收入增长超过房价，则是人们最能买得起房屋的地方。但令人惊奇的是，虽然纽约房屋很贵，但人们比20世纪80年代更能买得起。莫瑞斯还说，高档房屋问题更大，尤其是那些价格超过30万美元的房屋。 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions）的总裁杰克·罗德曼（Jack Rodman）认为北京的房地产市场即将崩盘。罗德曼指出，北京约半数的商业房产目前处于空置状态。为了证明这一点，他在电脑中存有55栋空置写字楼的幻灯片。他称,还有10多栋这样的写字楼尚未来得及拍照。罗德曼说：“我拍这些照片的目的就是想让人们明白供给已经严重过剩。”在旨在促增长的政府官员的极力推动下，中国的各家银行去年提供了相当于1.4万亿美元的贷款，其中大部分用于建造摩天大楼以及其他商业地产。如今，中国内地遍布空置的楼宇。北京去年第三季度的写字楼空置率达22.4%，在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追踪的103个市场中位列第九。这一数字还不包括即将投入运营的项目，比如建成后将成为北京第一高楼的国贸三期74层大楼。纽约对冲基金尼克斯联合基金（Kynikos Associates）创始人詹姆斯·查诺斯（James Chanos）称：“一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫正在形成。想要以温和的措施抑制泡沫膨胀是非常困难的。”政策制定者们为此忧心忡忡，他们正试图抑制推动房地产业发展的资金供给。2010年1月27日，中国银监会要求银行界控制贷款的增长。银监会在其网站上发表通告说，各银行应该“严格”遵循房地产贷款政策。摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）表示：“中国当局显然正在努力抑制过多的银行贷款。”2010年2月12日，中国央行第二次调高了银行准备金率。此举应该有助于减少银行所持有的可以用于新贷款的资金金额，以减缓贷款增速。如果中国政府无法为市场降温而导致房地产泡沫破裂，那么不良贷款将会激增。上海市有关官员在2010年2月4日表示，如果房地产价格下滑10%，那么上海的债务拖欠抵押量将增至原来的3倍。惠誉评级（Fitch Ratings）驻北京的分析师朱夏莲（Charlene Chu）表示，由于向国有企业的一些工业贷款已被用于房地产投资，因此情况可能会比预想的还要糟。她判断说：“隐藏的房地产风险要比我们看到的多很多。”

5. 美国房地产泡沫的形成及教训论文5000字

我给你一个提纲吧
房地产泡沫与金融产品以及金融产品的估值有关。
房地产作为一种重要的投资方式，为广大的美国民众所认同。
这时候，贷款购买房屋成为了主要途径。
而这些贷款，在很大程度上，不能按时归还。
这是因为，购买房屋的人，没有实际的工作，无法偿还贷款，仅仅靠房屋的租金和房价的上涨维持生计。
这时候，银行收不上来这些贷款的利息，导致进一步的坏账。
而再投资出现问题的时候，金融就会出现连锁反应，恐慌抛售。
而抛售得多了，就会形成买方市场，价格波动大。
价格波动大，导致投资的信心进一步下降。
这时候，价格无法被维持，导致更加恐慌性的抛售。
恐慌抛售导致金钱的价值上涨。
金钱的价值上涨导致各方面的抛售。
各方面的抛售导致房地产进一步价格下降。
价格下降的必然就是投资方的巨额亏损，和抛售股票以及各类债券。
这形成大规模的市场的恐慌。
所以，信心是最重要的。教训，就是要有信心。

6. 什么是房地产泡沫破灭？

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

7. 都说中国的房地产存在泡沫 泡沫必将破灭 那怎么才能使它破灭呢 泡沫又是怎么形成的呢

　　让房地产泡沫破裂的方法有很多种，主要是政府宏观调控，使用政策，金融等各种手段迫使房地产价格过快增长。但是房地产市场反应迟钝，一时半会儿显现不出来。你说的泡沫破灭可能是只想日本1990年那样的房地产市场灾难。房价急速下降50%以上，那个时候叫你多买你都不会多买，因为升值是遥遥无期的。
　　计划经济相对于市场经济，是指一种建立在市场经济基础上的新型科学的社会经济体系。计划经济，顾名思义就是有规划、计划地发展经济。从而避免了市场经济发展的盲目性、不确定性等问题，给社会经济发展造成的危害。如：重复建设、企业恶性竞争、工厂倒闭、工人失业、地域经济发展不平衡、产生社会经济危机等问题。 　　计划经济是共产主义的经济体系，它的建立为社会经济的发展提供科学的保证。只有实现计划经济这一科学体系，社会经济才能消除资本主义市场经济所产生的弊端，才能达到社会经济高速、平稳和健康的发展。
　　说白了就是，你有钱叶不一定能买到东西，买什么都要票，粮票、布票、肉票、月饼票。。。
　　市场经济（又称为自由市场经济或自由企业经济）是一种经济体系，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。市场经济也被用作资本主义的同义词。在市场经济里并没有一个中央协调的体制来指引其运作，但是在理论上，市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张，人们所追求的私利其实是一个社会最好的利益。

8. 房产泡沫破灭，会不会成为未来中国房产的

关于中国房产泡沫破灭，几年前就在讨论了，但是一直到现在还没有破灭，其实是我们国家的基本国情密不可分：

一、中国的城市化进程
目前中国正加速城市化的进程，城市化的进程还需要未来很长的时间完成
二、中国的经济发展阶段
中国人的经济在不断发展，也就是说中国的购买力也在不断发展，对于房产经济来说也是有一定的促进作用的
三、中国的人口基数
中国的人口基数非常的大，也就是中国潜藏着很大的购买能力。
希望菁英的回答能够帮助到您。