房地产企业未开发完工期间如何确认预售收入和成本费用，预售收入确认为收入吗

1. 房地产企业未开发完工期间如何确认预售收入和成本费用，预售收入确认为收入吗

房地产企业未开发完工期间预售收入不确认销售收入和销售成本。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条 ：
 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

2. 房地产开发经营企业计税成本一般均为实际发生的成本，但其中哪几项费用可以预提？

　　根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”

3. 房地产开发企业预售时2万元低4万元如何核算？

借：现金（或银行存款）20000
贷：其他应付款--xx 20000
售房（没考虑相关税时），
借：应收账款
贷：销售收入
预售2万抵4万，
借：其他应付款--xx 20000
借：销售费用20000
贷：应收账款40000

4. 房地产预售收入如何计算所得税

1、预售收入10000元按当地计税毛利率计算出预计毛利额，然后减去预缴的营业税及附加、土增税700元，当期期间费用500元后的金额乘以所得税税率25%为当季应预缴的所得税。
　　
2、法律依据是国税发[2009]31号。
　　
3、“预交环节计算应税所得额时，应将预售收入直接乘预计毛利率”这个说法正确，但“不得扣除当期税费”的说法不符合国税发[2009]31号第十二条的规定。
　　
4、政策依据：
　　
　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
　　
　　国税发[2009]31号
　　
　　第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
　　
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
　　
　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
　　
　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
　　
　　第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
　　
　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

5. 房地产企业的预售收入如何核算 详细�0�3

时间：2007.11.27  来源：中国税网
答：（1）问题所述情况在税务方面，《国家税务总局关于房地产开发有关
企业所得税问题的通知》（国税发[2003]]83 号）中有明确的规定：房地产开发
企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计
算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开
发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入x 利润率。
预售收入的利润率不得低于1
5%（含 15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开
的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条
规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现
的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利
润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。而《国家税务总局关于房
地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）进一步规定，
房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预
计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金
及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。计算
公式：预售收入毛利额=预售收入x 预计毛利率。
（2）会计核算方面则有所不同，应该按照企业会计准则和会计制度有关“收
入”确认的规定进行处理。也即无论是预售收入还是现房销售收入，在会计上必
须达到可以确认收入的标准时才能确认，而通常销售商品收入同时满足下列条件
的，才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实
施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；
⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。预售收入通常不严格满足上述
条件，故在会计核算上通常作为预收账款核算，待满足收入确认标准后再予以确认。
（3）费用发生时对方未开收据的（收据只能作为款项收付凭证，而不能作为业务交割完成
的合规依据），你单位将无法入账。按规定，单位购买材料物资应该取得合规票据据以入账，
否则，即使单位管理制度允许，也不符合财务管理规范的要求，而且税务上将不允许所得税前扣除相关费用

6. 房地产企业的当期的预售收入怎样计税，例如本月计入其他应付款中的预售收入为1000000元

1，按销售不动产缴纳营业税，税率5%
   预售收入100万元，应缴营业税50000元，
2，按照应缴营业税计算销售税金及附加
   城市建设维护税 税率7%  3500元
   教育费附加 征收率3%  1500元
   地方教育费附加 征收率1%500元
3，季度末，按照税务局核定预征率计算应税所得税，预征率一般10%——15%
   应税所得额100000或者150000，所得税税率25%， 应缴25000元或者37500元 
4, 土地增值税
   除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率为5%。
   100万元收入，预征50000元。

7. 房地产企业预售收入计征税费如何进行会计处理

对于取得的预售收入应按税法规定计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。
收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。

8. 房地产企业取得预售房收入后,应计缴交哪几种税?标准如何?参考的依据?

营业税按营业收入5%缴纳； 
城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 
教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 
地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳%； 
土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）； 
建安合同按承包金额的万分之三贴花； 
购房合同按购销金额的万分之五贴花； 
城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）； 
房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳； 
车船使用税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同）； 
企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳

房地产开发企业采取预售方式销售的,其当期取得的预售收入要先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预售收入的利润率不得低于15％，由主管税务机关根据本地实际情况确定。