房地产基础知识有哪些？

1. 房地产基础知识有哪些？

2. 房地产基础知识

房地产的名词解释
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利）
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）
房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）

3. 房地产基础知识

房地产的名词解释
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利）
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）
房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）
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4. 房地产 基础知识

　　一、房地产的概念
　　▲房地产的含义
　　房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
　　a)  土地
　　b)  建筑物及地上附着物
　　c)  房地产物权
　　注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
　　▲房地产业与建筑业的区别
　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
　　▲房产、地产两者间的关系及差异
　　房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
　　a)  实物形态上看，房产与地产密不可分；
　　b)  从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
　　c)  从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
　　差异包括几个方面：
　　a)  二者属性不同；b)  二者增值规律不同；c)  权属性质不同；d)  二者价格构成不同。
　　二、房地产的特征
　　▲房地产的自然特征
　　a)  位置的固定性；b)  使用的耐久性；c)  资源的有限性；d)  物业的差异性。
　　▲房地产的经济特征
　　a)  生产周期b)  资金密集性c)  相互影响性d)  易受政策限制性e)  房地产的增值性
　　注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
　　三、房地产的类型
　　按用途划分：
　　a)  居住房地产b)  商业房地产c)  旅游房地产d)  工业房地产e)  农业房地产
　　房地产住宅的层数划分的规定：
　　低层住宅为1-3层?
　　多层住宅为4-6层?
　　小高层住宅为7-11层
　　中高层住宅为12-16层?
　　16层以上为高层住宅
　　房地产土地的使用年限是如何确定的？
　　凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
　　四、房屋建筑结构分类标准
　　类  型     内  容
　　编号  名称
　　1  钢结构  承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
　　2  钢、钢筋混凝土结构  承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
　　3  钢筋混凝土结构  承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
　　4  混合结构  承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
　　5  砖木结构  承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的
　　6  其它结构  凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等
　　五、房地产专业名词
　　1、常用名词
　　◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；
　　◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
　　◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
　　◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；
　　◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
　　◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
　　◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
　　◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
　　◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
　　◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
　　◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
　　◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
　　◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
　　◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
　　◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
　　◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
　　◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
　　◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
　　◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
　　◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
　　◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
　　◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
　　◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
　　A、  室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
　　B、  烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
　　C、  非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
　　D、  住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
　　单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
　　◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
　　◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
　　◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
　　◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
　　◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
　　各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
　　◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
　　◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
　　◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
　　◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
　　◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
　　◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
　　◆毛坯房是指没有装修的房。
　　◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
　　◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
　　◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
　　◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
　　征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
　　（1）国有土地使用权出让；
　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
　　（3）房屋买卖；
　　（4）房屋赠予。
　　2、房子的种类
　　◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
　　◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
　　◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
　　◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
　　◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
　　◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
　　集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
　　◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
　　◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
　　房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
　　◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。
　　六、房地产面积的测算
　　1、  计算全部建筑面积有哪些？
　　1）  永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
　　2）  屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
　　3）  穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
　　4）  楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
　　5）  房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
　　6）  挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
　　7）  属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
　　8）  与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
　　9）  建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
　　10）  地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
　　11）  有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
　　12）  有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
　　13）  属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
　　14）  依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
　　15）  有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
　　2、计算一半的建筑面积有哪些？
　　1）  有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。
　　2）  独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
　　3）  未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
　　4）  建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
　　5）  建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
　　3、不计算建筑面积的有那些?
　　1）  空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
　　2）  检修、消防等室外爬梯。
　　3）  没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。
　　4）  建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。
　　5）  舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
　　6）  建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
　　4、哪些公用面积应分摊？
　　应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
　　5、哪些公用面积不能分摊？
　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

5. 房地产基础知识

6. 房地产基础知识

房地产基本知识： 
一、什么是房地产？ 
是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。 
二、什么是房地产市场及其分类？ 
包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场 
二级市场 增量市场 
三级市场 存量市场 
三、房地产的基本概念？ 
商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。 
房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？ 
（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭； 
（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。 
经济适用房和商品房一样吗? 
（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。 
（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。 
唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。 
3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 
4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 
5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。 
6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。 
7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅 
8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施 
9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。 
10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。 
11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。 
四、规划有关概念 
1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 
2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 
3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 
4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。 
五、与产权有关的概念 
1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。 
2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 
3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理. 
4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。 
5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 
6、过户：即更换房屋产权人姓名。 
六、房屋结构的基本知识 
1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物 
2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物 
3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。 

七、与面积有关的概念 
1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。 
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 
2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。 
2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 
3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。 
八、房地产开发及预售的相关概念。 
五证与两书 
1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 
《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 
：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 
2、 是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 
是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。 
3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。 
契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。 
一手楼交易流程 
1、看房 
2、洽谈 
3、交订金 
4、签约 
5、交全款开三联收拒 
6、交进户费 
7、进户 
8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“ 
9、办产权 所需材料： 1发票 
2合同 
3买受人身份证原件及复印件 
4名章 
5商品房销售 
10、出证 

二手房交易指南 

一、土地证过户须知 
原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件 
现房主的身份证复印件 
买卖协议书，原件复印件 
二、二手房如何估价？ 
1、房屋每年折旧费，每年折旧2% 
2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣 减10%： 
房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%； 
3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%： 
4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15% 
基准价为当地商品房的零售价。 
三、什么样的二手房可以交易？ 
私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。 
四、卖 房者需提供什么证件？ 
产权证书 
房主身份证 
有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明； 
户口 
土地使用权证 
1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现 
2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同 
六、什么样房产不能转让？ 
1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的 
2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的 
3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 
4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的 
5、权属有争议的 
6、法律、法规或市政府规定其它情形 
七、产权证，如何识真假？ 
在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机 
1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。 
2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001 
3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰 
4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印 
5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀 
6、用纸：浅粉色印钞纸 
7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻 
8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。 
9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。 
八、落户指南： 
1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。 
1、买2处商品住宅累积达20万以上 
2、购买商品门市30万以上 
九、二手房房价分析 
1、地点直接影响房价 
好地点在房价的构成中占绝对份额 
房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2% 
2、成新每五年降价10% 
按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。 
3、格局： 
1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10% 
2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅 
4、楼层差价与商品房相同 
1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格 
2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15% 
4层上调20% 
7层下调15% 
1.8下调25% 
注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8% 
5、针对不同群体购房，房价还要调查 
对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。 
对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3% 
6、心理价格上调10%定价 
卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地 
7、特殊需求影响价格： 
因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求 
卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15% 
买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5% 
公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求） 
十、七种无效的房屋买卖合同 
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。 
2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 
3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 
4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 
乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 
5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。 
6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 
十一、房屋三种产权的异同 
目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。 
1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。 
不同的产权之间存在共性 
在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。 
不同产权的房屋销售对象不同 
由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。 
而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。 
由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。 
而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 
危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。 
商品房与经济适用房产权差异 
商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。 
经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。 
集资房根据价格分属房改房和经济适用房。 
在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。 

十二、贷款 
1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你 
2、人个住房贷款的方式分为三种： 
住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金 
商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款 
个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。 
3、公积金贷款 
我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件： 
具有本市区常住户口 
具有完全民事行为能力的在职职工 
具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力 
按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上 
具有符合法律规定的购房合同或协议 
具有所购住房总价30%以上的自筹资金 
同意办理住房抵押或有价证券质押 
其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认 
2、贷款额度 
1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70% 
2、贷款最高额度为20万元 
款年限：最长20年 
对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款 
贷款利率： 
个人住房贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 
住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰） 
流程评估买卖双方交付款签协议 
签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款 
交费标准： 
中介服务费：600元 
评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%） 
产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元 
抵押签证费：住宅80元，非住宅25元 
担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限 
4、商业个人住房贷款 
办理的有关手续 
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件 
借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明 
有银行认可的资产作为抵押 
按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明 
购房合同，协议书或其它证明材料 
抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明 
2、贷款 额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60% 
3、贷款年限:最长为15年 
对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款 
4、利率： 
1、个人住房贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰ 
2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款 
（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款 
3、交费标准 
1、组合贷款申请条件 
本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件 
借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明 
具有购买住房合同或有关证明文件 
有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人 
符合住房资金管理中心规定的其他条件 
贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元 
十三、应注意的问题 
1、每期还款额度还款期限的认定 
（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度 
每月还款额度不得低于家庭月收入的35% 
2、农行贷款必须有土地使用证 
办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收 
办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算 
4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10% 
5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权

7. 房地产知识

税费的话分为两种，一个是买家承担的税费，一种是卖家承担的税费。买家承担的主要就是契税，144平米以下普通住宅是1.5%，非住宅及144平米以上住宅是3%，首次购买90平米以下住宅是1%。印花税0.05%，其他的都是些小税。卖家承担的有一个是营业税，144平米以下满5年免征收，（所以我们经常会问房子满不满5年，有没有税，说的就是这个营业税）144平米以上满5年差额部分的5.55%，（差额指的是上一次交易的原购价与现在交易的成交价的差额部分）144平米以下不满5年差额的5.55%，144平米以上不满5年总价的5.55%，非住宅无年限限制 差额的5.55%；印花税0.05%；个人所得税1%（如果住宅是家庭的唯一住房，且满5年，可以申请免征收，不过房东很少会只有一套房子还拿来卖。）土地收益金0.5%（房改房才征收）土地增值税1%（非住宅）无年限限制。
主要的税就是这些，不知道你是在哪个城市，我们昆明的话默认的都是买房和卖房的税都是由买房承担。

8. 房地产基础知识

高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
地产
地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
住宅的套型和户型
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
本票
又称《期票》，指发票人本人在约定的时间，山自己作为付款人向持票人无条件支付一定金额的票据。在本票关系中，只有发票人和持票人双力出租土地使用权抵押己将土地使用权出租的土地使用权人，向依法以其出租的土地使用权用于抵押。但应将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。该土地上的建筑物、其他附著物所有权随之抵押。
什么是露台
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台