房地产金融的房地产金融的作用

1. 房地产金融的房地产金融的作用

房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。（一）为房地产开发经营提供了资金保障首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。（二）支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。 大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。（三）房地产金融调节房地产业的金融属性我国经济界以中国证监会（简称CSRC）1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC），也将房地产业归为金融业。上述产业分类比较显示，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产业的金融属性，对于管理层和房地产从业机构都具有重要的现实意义。一方面，国家管理部门特别是金融管理部门，应该全面综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融；另一方面，作为房地产业界，应该认识和发挥房地产业的金融属性，站在金融的高度，发挥房地产自身优势，充分利用各种创新金融工具，挑战房地产风险。房地产泡沫对经济、金融、民众生活带来巨大的影响，房地产价格的走势将直接影响到国民经济和GDP增长，也影响金融资产的质量。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。我国自房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求，开发企业获得的银行开发贷款促使其完成新建项目的建设。当国家决定对宏观经济进行调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。

2. 房地产金融市场的发展

 进一步提高购房者的支付能力各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。2002年，建行和工行住房抵押贷款证券化工作稳步推进，为这项业务的最终开展创造了十分有利的条件。此外，由于个人住房贷款期限较长，各家商业银行及时通过客户的还款账户为客户提供综合账户服务、理财服务或其他金融服务，巩固客户，拓宽服务品种。近年来，个人住房贷款政策性贴息业务、个人住房贷款与汽车贷款、装修贷款的组合、个人住房贷款与储蓄存款等新业务都已推出。有些银行还通过与发展商、担保机构和保险公司的合作，提供多种形式的按揭计划，进一步提高购房者的支付能力。

3. 金融政策对房地产市场的影响

法律分析：近些年，我国房地产行业得到了飞速发展，并逐渐成为我国各地主要财政收入来源。此外，房地产行业逐渐在我国国民经济增长以及提供就业岗位等方面扮演着重要角色。而基于房地产交易大环境以及相关调控措施难以落实使得当前房价过高等其他问题逐渐现象，严重影响我国房地产行业的健康发展。故此次就金融政策对房地_的影响进行分析，探讨基于政府引导的金融引导政策维稳房地产健康发展。法律依据：《中华人民共和国中国人民银行法》第六条 中国人民银行应当向全国人民代表大会常务委员会提出有关货币政策情况和金融业运行情况的工作报告。第七条 中国人民银行在国务院领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体 和个人的干涉。

4. 金融政策对房地产市场的影响

近些年，我国房地产行业得到了飞速发展，并逐渐成为我国各地主要财政收入来源。此外，房地产行业逐渐在我国国民经济增长以及提供就业岗位等方面扮演着重要角色。而基于房地产交易大环境以及相关调控措施难以落实使得当前房价过高等其他问题逐渐现象，严重影响我国房地产行业的健康发展。故此次就金融政策对房地_的影响进行分析，探讨基于政府引导的金融引导政策维稳房地产健康发展。法律依据：《中华人民共和国中国人民银行法》第六条中国人民银行应当向全国人民代表大会常务委员会提出有关货币政策情况和金融业运行情况的工作报告。第七条中国人民银行在国务院领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体和个人的干涉。

5. 房地产金融市场的介绍

real-estate financing market 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。

6. 房地产金融市场的简介

随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对中国房地产业发展进行宏观调控。

7. 房地产金融市场的问题

 闲置商品房数量持续增长目前房价涨幅是2000年以来最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市涨幅平均价格连续二年、三年在15%以上。商品房价格上涨同时也带动了二手房交易价格的上涨，使商品房安全空置量持续增加。这种闲置规模显然超过了商品房买卖过程中的正常闲置。目前在中国大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000至8000元/m2，高档住宅则达8000至10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至达到10000至16000元/m2。中心地段房价在3500至5000元/m2；市内偏远郊区的房价也在1500至2400元/m2。假设一个普通双职工的三口之家平均月工资收入在2000元(一些居民往往还达不到这种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价假设不变得出的结论，实际房价是逐年上涨的。据统计，2005年一季度全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，沈阳市房价今年较去年相比上涨幅度为5%。现在全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70%闲置在那里。与国外相比，例如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按中国最低房价来算中国居民也需要12万人民币。按美元与人民币的比价来看，美国房子的价格约为中国房子的八九倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。按照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在中国这一比值却上升到了20倍左右。 商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能都不如商业银行。

8. 房子的金融作用是哪些吗？