土地信托的问题研究

1. 土地信托的问题研究

是否需要进行立法中国许多法规的出台，如《证券法》都是在实践中进行了探索后，才进行立法，这似乎是中国的一条立法“经验”。有人主张，先探索，再规范，并列举了温州等地先是在混乱中发展，在完成原始资本积累后，再回过头来依法运作且颇为成功的例子。从成本与效益的角度分析，矫治坏习惯所支付的成本远大于一开始培养好习惯所支付的成本。在信托业较为发达的日本除了有《信托法》、《信托业法》、《兼营法》等基本法律外，还根据不同信托业务种类而创设信托非凡法，如《贷款信托法》、《证券投资信托法》、《抵押公司债券信托法》及《土地信托法》等。中国虽然出台了《信托法》，但其过于宏观，在现实中难以操作。在提倡依法治国的今天，一切行为必须置于法律和制度框架之下。中国土地信托应进行非凡立法。在条件还不十分成熟的情况下，可以条例的形式出现，对“信托法”进行必要的补充，使中国农村土地信托事业健康、有序发展。土地信托委托人是村委会还是承包户中国《宪法》、《土地法》、《农村土地承包法》等明确规定，农村土地属于集体所有，而有权代表集体的组织有：村民小组、村委会、乡（镇）集体经济组织。但究竟哪一个集体经济组织是集体土地的主体，事实上并不清楚。于是有的地方将集体土地所有权证发给村委会，村委会作为土地信托制的委托人也就顺理成章。因为信托制的委托人在绝大多数情况下均是财产的所有者，那么村委会以委托人的身份出现究竟可不可以呢？答案是否定的。按照《土地承包法》的规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。村委会将土地发包给农民后，作为承包方的农民就自动取得了流转选择权，假如村委会作为委托人，那将是对农民承包经营权的肆意剥夺和对国家法律的严重践踏。对受托人是否有非凡要求由于中国个人信用体系发展尚不成熟，所以个人作为受托人在不妥当，而由政府相关部门出资设立信托机构不宜提倡，因由政府相关部门出资设立的土地信托机构，行政力量轻易介入，依靠行政手段向成员农户租用土地，再以土地入股经营或包给其他个人或法人单位经营，从而使这种流转变异为“反租倒包”。而“反租倒包”从根本上违反了农民的意愿，为《中共中心关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》所明令禁止。由具有独立财产，能独立承担民事责任的法人充当较为适宜，该法人须是能履行土地信托职能、独立承担民事责任的中介组织，如土地信托中心、土地信托合作社、土地信托投资公司等中介组织。 土地信托保护模式但土地信托跟其他信托方式一样，无法保护简。如果发生了针对她房产的诉讼，那么简还是要作为受益人接受债权人的债务追偿。如果简是以个人作为受益人，那么债权人可以就宣判结果对她的全部资产进行追偿 。

2. 土地的信托计划

土地信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。

    信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

    第十一条  信托公司申请设立的土地投资信托计划，应当符合下列条件：

    （一）信托合同期限为五年以上；

    （二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

    （三）信托单位持有人不少于一百个；

    （四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

    （五）土地投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

    第十二条  信托公司设立土地投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

    （一）可行性研究报告；

    （二）信托合同草案；

    （三）资金保管协议草案；

    （四）发售说明书草案；

    （五）注册会计师出具的会计意见书；

    （六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

    （七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

    （八）律师事务所出具的法律意见书；

    （九）中国银监会要求的其他文件。

    第十三条 信托合同应当包括下列内容：

    （一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

    （二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

    （三）信托计划总额和信托合同期限；

    （四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

    （五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

    （六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

    （七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

    （八）信托收益分配原则、执行方式；

    （九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

    （十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；

    （十一）信托财产的投资策略；

    （十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

    （十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

    （十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；

    （十五）争议解决方式；

    （十六）当事人约定的其他事项。

    土地投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

    （一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

    （二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

    （三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

    （四）将要收购的物业的详细介绍；

    （五）交易及其结构的特定特征；

    （六）实际交易的特定细节；

    （七）定价及估值；

    （八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

    （九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

    （十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

    （十一）会计调查报告；

    （十二）税务意见书；

    （十三）法律意见书；

    （十四）风险警示内容；

    （十五）中国银监会要求的其他内容。

3. 土地信托的实施意义

土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。推行承包地使用权流转可遏制土地抛荒现象当前，尽管中国的土地使用权流转已取得了一定成效，但不容忽视的是，由于农业生产成本较高、农业的土地信托比较效益低下、农民进城务工增多等原因，无论是经济比较发达的东部及沿海地区，还是经济相对落后的中西部地区，土地抛荒在一定范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后，8000多农户信托的土地不但没有荒废，而且由转包人进行产业结构调整后，使当地农业走上了集约化、规模化的道路。有利于调整土地结构提高土地利用规模效益浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务，不到半年时间，全县流转土地15．8万亩，土地流转率已超过了40％，土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中，有50％的农田进行了种养结构的调整，土地产出量增加5到10倍，从而使土地得以发挥最佳效益。促进农地整理增强市场竞争能力据统计，中国每个农业劳动力经营耕地面积为3—10亩，而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳动力经营耕地面积为3000—10000亩，农业劳动生产力低下，导致国内农产品价格等于或高于国际市场的价格，不利于参与国际市场的竞争，通过土地信托，可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的经营状况，使土地向种养大户集中，生产优势经济产品，并运用农地整理手段，提高机械化程度与劳动生产率，降低农业生产成本，增强农产品国内、国际市场竞争实力。加速农村人口流动提高土地资源配置效率近些年来，中国经济的高速发展，推动着产业结构的转换，
第二、第三产业的比重迅速增加，农村人口转变为城镇人口的过程加快，城市化率已由1949年的10．64％提高到目前的40％左右，客观上为土地使用权流转提供了平台。同时，实现向市场经济的转变，促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动，而无土地的流动，就会使土地处于闲置状态，只有成立土地信托机构，才能提高土地资源重组效率，使土地经营权依法、规范与经济流转。设立土地信托制有利于维护农民的权益农村问题的解决不在农村，要破解“三农”难题，必须从制度层面入手，土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作为信托财产，移转给土地信托机构，由该机构经营治理或承包给他人经营，既可实现土地的适度规模化运作，又使农民在向
第二、第三产业转化的过程中摆脱小块土地的钳制，从而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内，农民享有信托利益；信托终止，还可以恢复行使承包经营权，农民的基本权益有了较好的着落。

4. 土地流转信托的土地信托

土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。

5. 土地信托的实施意义

土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。推行承包地使用权 可遏制土地抛荒现象当前，尽管中国的土地使用权流转已取得了一定成效，但不容忽视的是，由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，无论是经济比较发达的东部及沿海地区，还是经济相对落后的中西部地区，土地抛荒在一定范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后，8000多农户信托的土地不但没有荒废，而且由转包人进行产业结构调整后，使当地农业走上了集约化、规模化的道路。有利于调整土地结构 提高土地利用规模效益浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务，不到半年时间，全县流转土地15.8万亩，土地流转率已超过了40%，土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中，有50%的农田进行了种养结构的调整，土地产出量增加5到10倍，从而使土地得以发挥最佳效益。促进农地整理 增强市场竞争能力据统计，中国每个农业劳动力经营耕地面积为3—10亩，而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳动力经营耕地面积为3000—10000亩，农业劳动生产力低下，导致国内农产品价格等于或高于国际市场的价格，不利于参与国际市场的竞争，通过土地信托，可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的经营状况，使土地向种养大户集中，生产优势经济产品，并运用农地整理手段，提高机械化程度与劳动生产率，降低农业生产成本，增强农产品国内、国际市场竞争实力。加速农村人口流动 提高土地资源配置效率近些年来，中国经济的高速发展，推动着产业结构的转换，第二、第三产业的比重迅速增加，农村人口转变为城镇人口的过程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到40%左右，客观上为土地使用权流转提供了平台。同时，实现向市场经济的转变，促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动，而无土地的流动，就会使土地处于闲置状态，只有成立土地信托机构，才能提高土地资源重组效率，使土地经营权依法、规范与经济流转。设立土地信托制 有利于维护农民的权益农村问题的解决不在农村，要破解“三农”难题，必须从制度层面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作为信托财产，移转给土地信托机构，由该机构经营治理或承包给他人经营，既可实现土地的适度规模化运作，又使农民在向第二、第三产业转化的过程中摆脱小块土地的钳制，从而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内，农民享有信托利益；信托终止，还可以恢复行使承包经营权，农民的基本权益有了较好的着落。

6. 土地信托的介绍

土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。

7. 土地信托的分类

土地信托依信托财产的处分方式的不同，主要有租赁型信托及出售型信托两种：（1）租赁型：受托人无处分信托财产的权利。（2）分售型：委托人将信托财产委托信托业者出售。

8. 土地信托基金的主要运行模式是什么

　　土地储备投资信托基金是一种集合众多投资者的资金,由专门的基金管理公司运作,并投资于土地储备项目的一种投资形式。
　　主要运行模式是通过建立委托代理模型,分别就契约型和公司型两种土地储备投资信托基金。