房地产信托下半年恐“急刹车”

1. 房地产信托下半年恐“急刹车”

“抢收”房地产信托业务
某信托人士对中国证券报记者表示，房地产相关业务应该能占到信托行业收入的四成左右。上半年信托行业整体回暖，两个因素起到重要作用，一是房地产，二是资本市场对于固有业务的提振。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。用益数据显示，6月集合信托成立规模为1402.17亿元，从投资领域来看，房地产类集合信托成立规模仍占比最高，为622.80亿元。
云南信托研究发展部近日发布的2019年上半年信托产品发行规模与增长情况的研究报告显示，房地产信托的发行规模占比最大，依然是集合类信托产品的主流产品。
从今年7月开始，房地产信托开始收紧，有些信托公司甚至暂停了房地产相关业务。不过，部分信托公司们已经“出招”在前，并实现了“抢收”。
从2019年初开始，信托公司开始大量发行房地产信托产品，现金管理类、债券类信托产品走俏。“房地产信托收益高，投资者也认可。不过房地产信托一开始热卖，我们就预计到离监管不远了。”某信托经理表示，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，监管收紧的时候，就能‘手中有钱，心中不慌’。”
“我这边没有具体的数据，只能说上半年确实得益于房地产信托，提振了信托公司业绩。”某中型信托公司的相关人士称。
据华经情报网的数据，信托业今年上半年整体业绩呈现回暖势头，59家信托公司实现营收499.40亿元，同比增长14.25%；净利润279.55亿元，同比增长13.96%。而据中国信托业协会数据，2018年底时，信托业则是一片“双降”之势：营收下降9.38%，净利润下降13.68%。
今年7月，信托公司迎来了预期中的监管。这次“窗口指导”整体的情况为：2019年的剩余时间，房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务也算房地产项目，受窗口指导影响，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。
上市信托公司业绩分化
我国信托业仅有三家整体上市的信托公司，包括A股上市公司陕国投A和安信信托以及港股上市公司山东国信。
上述三家公司中，山东国信上半年实现营业收入8.58亿元和净利润3.28亿元，分别同比下降9.78%和23%。分析人士指出，令人失望的业绩，与令投资者“心寒”的股价表现相伴而行：自2017年底上市后下行趋势明显，截至9月3日收盘其股价徘徊在1港元“仙股”门槛以下。
A股两家信托公司业绩方面，陕国投上半年实现营收8.32亿元，同比增长63.42%；净利润3.48亿元，同比增长70.45%；安信信托上半年实现营收1.34亿元，同比下降91.68%；净利润1157.57万元，同比下降98.93%。
分析人士认为，上述信托上市公司在细分业务上都有亮点。如陕国投固有收入增速明显，该公司业绩增长的主要原因在于，公司抓住资本市场回暖的时机积极运作，证券投资相关收益大幅增加以及公司不断优化业务结构，加大自有资金运作力度，利息收入较上年同期大幅增加所致。山东国信虽然业绩下降，但家族信托成为了该公司一个明显的增长点。
随着信托通道业务和房地产业务被监管部门“点名”，去通道、严控房地产信托成为趋势，发力主动管理业务成为越来越多信托公司的角逐场。例如，今年上半年陕国投新增项目规模454.45亿元，主动管理类信托项目占比超过50%。截至今年6月底，山东国信主动管理型信托资产规模达1091.59亿元，占全部信托资产规模44.1%，同比提升11.3个百分点，主动管理型信托产生的收入为3.68亿元，占全部信托业务收入中手续费和佣金收入的77.1%。
信托网分析师郭彦菊指出，今年上半年多数信托公司业绩增长，一方面受益于国内资本市场的回暖，另一方面则是主动管理业务增长明显。下半年，信托公司可能还是要紧随市场与政策，发挥主动管理能力，服务实体经济；在房地产信托业务收紧的情况下，“防风险”依然是主基调，业务可能转向基础设施项目及消费金融等领域发展。
转型瞄准三大领域
分析人士表示，经历行业高速增长浪潮和政策调整即将带来的“潮水退去”，信托公司接下来势必告别传统的路径依赖，开启一段转型升级之旅，寻找新的发力点。目前看来，基础设施建设、消费金融、家族信托可能是今后信托公司发力的新领域。
今年以来，监管部门多次下发文件，规范房地产信托业务，同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。据中国证券报记者不完全统计，今年已有近十家信托公司因违法违规被罚，其中不少涉及房地产信托业务，累计罚金已逾1200万元，接近去年全年罚金之总额。
今年5月，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。
此外，除了前述的7月“窗口指导”。8月初银保监会下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》指出，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
受监管持续发力的影响，集合信托发行市场出现明显降温。用益信托发布的数据显示，7月集合信托发行规模为1951.9亿元，环比减少16.7%，房地产信托发行“骤冷”趋势格外明显，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%，但在各类产品募集规模中占比仍居首位。
用益信托研究员帅国让表示，集合房地产信托发行量下滑明显，主要原因是余额管控。
业内人士表示，房地产信托业务收缩已成定局。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年业绩压力相对较大。
各家信托公司现在不得不重新规划路径，寻找新的发力点。对此，某信托人士对中国证券报记者表示，基础设施建设可能是今后信托公司着重发力的领域，“现在看来，除了基础设施可能会有所作为，其他领域的创收能力还不强，贡献度有限。”他表示，“除了基建，消费金融、家族信托或许还有些机会”。本报记者 高改芳 薛瑾

2. 8月募资降三成 房地产信托业务持续收紧

随着房地产信托监管政策的不断加码，中信信托、建信信托等头部企业因违规投向房地产行业而受罚。值得注意的是，房地产信托发行市场再次迎来低点，8月份募资产品数量几近腰斩，发行规模下降了27%。业内人士表示，监管部门对信托行业的监管要求持续趋严，今年房地产信托业务收缩已成定局。
9月11日，记者获悉，北京银保监局开出两张房地产信托违规业务罚单，中信信托、建信信托受罚。其中，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款被罚款30万元。建信信托则因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资等数个事项被罚款90万元。
据记者不完全统计，年初至今，监管部门已对信托公司开出20余张罚单，罚没金额合计超过2000万元，远超去年同期水平。其中，至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。
“目前各家信托公司也没有明确的业务方向，一些中小型公司基本上都是保证先活着，宁可不做或者少做，严控新项目的风险。”有华中某信托公司人士向记者表示，由于公司二季度在涉房项目比较保守，导致三季度的房地产信托发行也有所顾虑。
记者从多家信托公司处了解，近日多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，这是继近日前银保监会就房地产业务约谈多家信托公司后的又一举措，也是对地产信托融资的进一步收紧。
用益信托最新数据显示，8月份68家信托公司共发行281只的房地产集合信托产品、金额为580.82亿元，较7月份的524只795.23亿元的规模，发行只数下降了46.4%，发行规模下降了27%。
用益信托研究员帅国让表示，在创新业务经营效率有限的背景下，信托公司对传统业务的依赖较强；另一方面，房地产企业依然有较强通过信托融资的需求，尤其是在其他融资渠道受限的环境下。
中诚信托在一份研究报告中指出，为引导资金流向实体经济，房地产融资仍将处于收紧态势，部分难以获得持续融资的中小开发商信用风险持续攀升。

3. 房地产信托面临的风险？

   
   　　你知道么。你知道房地产信托风险中有多少不为人知的秘密么。下面由我为你分享的相关内容，希望对大家有所帮助。 
   　　及风险解析    　　一、 
   　　1.国家巨集观政策影响 
   　　当前中国房地产业发展面临复杂多变的巨集观政策形势随着央行121号档案和国务院18号档案的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号档案明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展 
   
   　　2.房地产自身行业风险 
   　　房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策巨集观调控的结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对区域性地区房地产行业可能出现的风险进行了巨集观调控房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险 
   　　3.专案自身及市场风险 
   　　信托投资公司通过控制抵押率、向专案公司派驻管理人员等控制专案风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家巨集观调控政策、利率调整、消费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动 
   　　4.产品设计上的缺陷 
   　　信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦专案灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的专案推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失 
   　　5.资讯不对称 
   　　为了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在专案上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于资讯的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视 
   　　6.财产流动性风险 
   　　信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险 
   　　7.财产所有权风险 
   　　《信托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险 
   　　8.信托公司管理不善风险 
   　　《信托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资专案和合作专案选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险 
   　　二、房地产信托风险的成因分析 
   　　1.房地产信托体系的内在脆弱性 
   　　巨集观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性就房地产信托体系而言由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会资金量很大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定尤其在我国更是如此 
   　　2.房地产信托机构的内在脆弱性 
   　　不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得区域性的金融市场扰动演变为全面的金融危机对于房地产业信托系统而言房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源资讯经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具在资讯经济学中常常将博弈中拥有私人资讯的一方称为“代理人”不拥有私人资讯的一方称为“委托人”因此由信托市场资讯的不对称就引出信托市场上的委托—代理问题委托—代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。 
   　　3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性 
   　　房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视资讯行为及认识的非一致性等对于房地产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向 
   　　4.房地产信托产品价格的内在波动性 
   　　几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产的波动原因也与资讯不完全性有关其定价受到不完全资讯的制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素而这两个方面都以零散的资产持有者所知这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。   
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4. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
三条“红线”排查大幕开启
为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。
从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。
“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。
具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。
金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。
年内违约规模已超400亿元
2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。
从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。
一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。
在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。
合规、风险指标面临双向承压
一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。
今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。
在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。
正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

5. 房地产信托遭遇严监管，二季度房地产信托余额同比下降14%

　　来自用益信托的数据显示，今年1-9月，57家信托公司一共发行房地产信托计划5473只，成立信托项目1314个，规模6697.59亿元。整体来看，与2019年同期相比，房地产信托业务占所有信托规模之比略有下降。
　　近期银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，切实加强房地产信托风险防控工作。
　　余额和占比逐季下降
　　前述通知要求，各地银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。
　　多位信托人士对中国证券报记者表示，本次业务排查是常规性排查，主要还是配合这一轮地产调控的措施，追踪各公司地产信托相关业务指标。
　　自2019年年中以来，监管机构出台多项政策和窗口指导，严格控制房地产信托业务规模。数据显示，近年来房地产信托余额和占比逐季下降。
　　来自信托业协会的数据显示，截至2020年二季度末，房地产信托余额为2.50万亿元，同比下降14.68%，较一季度末下降3.10%。房地产信托占比也逐渐下降，从2019年四季度末占比15.07%，降至2020年二季度末的14.16%。
　　一些中小型信托则开始明显收缩涉房业务。某信托公司人士对记者表示，今年以来，已经基本停止大量新增房地产信托业务了，存量项目等待自然清算。该公司认为，宏观经济和监管环境多变，出于审慎经营的原则，选择收缩部分易受政策影响的业务。
　　“马太效应”愈发明显
　　用益信托的数据显示，今年前9个月，57家信托公司共计为320家房地产开发商的5473只信托计划提供了融资。在融资方面，“马太效应”愈发明显，百强房企的融资额集中度更高，并进一步向一线城市集中。
　　单个公司方面，前9个月发行房地产集合信托产品规模超过100亿元的信托公司超过20家。其中，五矿信托、光大信托、中融信托三家信托公司发行的房地产集合信托产品规模总计超过500亿元。
　　房企方面，前9个月融资金额居前的地产商包括恒大地产、融创、阳光城、龙光地产、世茂建设、万达、佳源创盛等。
　　用益信托指出，今年前9个月，57家信托公司合作的房地产企业中，百强房企合作的规模占总规模比例显著提高，占比达到46.75%，而去年全年为33%。百强房企的融资额集中度更高，融资规模前5位的房企均为百强房企，前10位的房企中有8家百强房企，前20位的房企中有14家百强房企。而去年全年前10位的房企中有7家百强房企，前20位的房企中有12家百强房企。这说明了不同规模的房企在信托融资市场上进一步两极分化，头部房企的融资额度更高。
　　从城市分布来看，融资规模进一步向一线城市集中。今年前9个月，一线城市融资总额占比为18.5%，而去年全年为15.37%;二线城市融资总额占比为36.17%，而去年全年为38.79%。而且，一线城市占据所有城市融资额前五名中的第一、二、四、五位，说明一线城市是房地产信托的首选城市。
　　用益信托认为，城市中的融资分布与省份的特征类似，头部效应比较明显，后期持续看好一、二线城市的信托融资能力。

6. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

7. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

8. 今年信托业第三次风险排查正在进行 房地产、信托成重点

记者近日从多位信托业内人士处了解到，继4月份及8月份的两次风险排查之后，信托行业今年第三次风险排查正在进行。信托公司以2019年11月30日为基准日再一次开始全面风险排查工作。本次风险排查分为机构自查与监管复核两大环节，必须在2020年1月12日之前完成。有信托行业人士称，本次核查中，房地产信托、政信信托是核查重点。
丨重点关注两领域
去年年底，房地产公司融资环境显著改善，在融资井喷后，充裕的资金流向了土地市场，多个热点城市地价大幅上涨。地价上涨往往是房价上涨的先声。因此，监管部门迅速加强了对涉房金融领域的监管。
其中，作为房企融资重要渠道之一的信托行业监管力度不断加强。今年5月中旬，银保监会发布的“23号文”强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。7月初，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、体量较大的信托公司开展了约谈警示。8月，“64号文”发布，要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张等。
在“每日时点规模不超过630”的监管红线下，投向房地产信托资金规模出现“刹车”。中国信托业协会披露的数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速为负的情况。
有信托公司人士表示，目前对于房地产信托的整体监管要求未发生大的改变，比如核查会要求穿透至底层资产。因此以往行业中的“名股实债”等情况预计将受到更加严格的监管。
政信信托的风险也被重点关注。政信信托大多指基础产业类信托，这种模式下资金通过贷款或其他方式直接或间接投向政府平台类公司的信托项目。一般来说，政信信托背后往往隐含地方政府的背书，因此，这类产品以往被认为风险较小，近年来规模增长迅速。中国信托业协会公布的数据显示，2019年一季度，政信类信托新增2.8万亿元，占同期所有新增信托投资的14.77%，一度超过房地产成为信托第一大投向行业。
近年来，随着金融去杠杆的不断深入，严控地方债务风险成为各地政府的当务之急，一些融资平台公司“借新还旧”套路不再顺畅，债务风险逐渐暴露。近期，国元信托某政信产品出现了兑付延期。记者从不同的渠道了解到，今年以来，不乏头部信托公司的政信项目出现兑付风险，在多方博弈下，尽管未出现兑付危机，但以往被认为有政府“托底”的政信业务的风险应被重新审视。
有信托行业人士指出，政信业务风险事件一旦暴露，将对当地政府乃至区域内后续融资和信用环境产生不利影响。
丨逾20家信托公司已收罚单
据中国证券报记者不完全统计，今年以来已有超过20家信托公司被罚，占全部信托公司数量的三分之一左右；罚单数量已经超过去年总量，罚款总额近3000万元。
用益金融信托研究院认为，2019年的监管重点可能就在房地产信托业务。其中，华润深国投信托、建信信托、华宝信托等机构今年以来罚单总额居于前列。从罚单内容来看，违规行为主要涉及房地产、银行理财、地方政府融资平台等。
一连串的罚单背后显示了严监管的思路。近期中国信托业协会专职副会长漆艰明日前表示，2017年以来，信托业积极开展金融供给侧结构性改革，大量压降通道类业务的规模，交叉嵌套、资金空转现象等通道乱象得到整治。数据显示，截至今年三季度末，全国68家信托公司信托资产规模为21.99万亿元，同比下降4.94%，较2017年末历史最高点累计压降16.19%。
漆艰明指出，截至今年三季度末，信托业风险项目为1305个，风险资产规模为4611.35亿元，信托资产风险率为2.10%，风险水平总体可控。
有信托行业人士对记者表示，目前的罚单大多是监管机构在检查以往业务时发现的违规行为而做出的处罚。在实际业务中，一些监管政策存在一定的浮动空间，各信托公司对此理解不同。因此，不排除一些以往行业内常见的处理手法被处罚。
“这些罚单对后续业务的警示作用非常明显，对后续业务的开展起到了规范作用，从而提示风险，促进行业长期健康地发展。在目前环境下，着力提升风险控制能力和产品创新能力是信托公司业务发展的基础。”某信托公司高管对记者表示。