资产评估论文

1. 资产评估论文

     　　一、绪言 
       　　中资资产评估有限公司接受济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
        　　二、委托方及资产占有方简介 
       　　委 托 方：济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂
       　　济南柴油机股份有限公司简介如下：
       　　注册地址及主要经营场所地址：济南市文化西路14号
       　　法定代表人：王xx
       　　注册资本：10,400万元
       　　济南柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
       　　该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
       　　截止2000年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，2000年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。该公司最大股东为济南柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。
       　　资产占有方：咸阳石油钢管钢绳厂
       　　咸阳石油钢管钢绳厂简介如下：
       　　企业名称：咸阳石油钢管钢绳厂
       　　注册地址：咸阳市东风路35号。
       　　法定代表人：曹xx
       　　注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
       　　经济性质：咸阳石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
       　　经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
       　　简要历史：
       　　50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于1958年建成，原名为石油工业西北供应办事处咸阳转运库钢管加工厂。1960年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。1961年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至咸阳，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。1971年工厂下放地方领导后，陕西省燃料化学工业局将工厂改名为陕西省咸阳石油钢管钢绳厂。1990年，工厂重新收归原石油部领导。
       　　经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ5.2mm到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
       　　经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
       　　该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
        　　三、评估目的 
       　　为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的.净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日2001年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
        　　四、评估范围和对象 
       　　本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的咸阳石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
       　　纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
       　　根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
        　　五、评估基准日 
       　　根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：2001年8月31日。
       　　本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
        　　六、评估原则 
       　　根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
        　　七、评估依据 
       　　本次评估的主要依据有：
       　　(一)评估行为依据
       　　1、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立咸阳石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
       　　2、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
       　　3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。

2. 跪求一篇资产评估学论文

景区型目的地品牌资产评估的指标
体系构建与评估模型初探 
摘 要]随着旅游目的地竞争的加剧,旅游目的地品牌逐渐成为目的地之间竞争的焦点,好的品牌对于旅游目的地的意义
重大,因此,对于旅游目的地品牌资产的研究显得十分迫切。目的地的品牌资产评估在国外已经有一些相关探索,但是在我
国这还是一个较新的研究领域。对国内外品牌资产研究的文献进行回顾,在界定了旅游景区品牌资产概念的基础上,提出了
景区品牌资产评估的经济性和非经济性指标体系。运用品牌资产评估的基本理论,创造性地将非经济性和经济性指标联合
起来,最后提出了具体的评估模型。
[关键词]景区型目的地;品牌资产;指标体系;评估模型
引言
旅游目的地品牌是吸引客源市场的关键因素,是
目的地的象征,是旅游体验不可替代的标志。正是由
于目的地品牌是如此的重要,引发了国内外学者在目
的地品牌内涵和管理体系方面的不断研究,然而对于
品牌管理重要内容的目的地品牌资产评估的研究却
十分薄弱,关于旅游目的地品牌资产评估体系和评估
方法的探讨更是缺乏。旅游目的地品牌资产评估作为
目的地品牌资产经营管理的重要依据,对于目的地的
投资者、管理者、相关从业人员及目的地自身都有着
十分重要的意义。为了研究的方便,本论文采用布哈
里斯和霍尔(Buhalis,Hall)的观点,将旅游目的地定
义为一个具备一定旅游基础和旅游服务设施的特定
的地理区域,主要分为国家旅游目的地、区域性旅游
目的地、城市旅游目的地和景区型旅游目的地等4种
类型[1]。考虑到前三种类型目的地在地理范围上太
大,加大了实际操作中复杂性、可变性等难度,笔者拟
从景区型目的地品牌资产体系构建和评估方法的探
讨上作一些尝试。
   一、国内外旅游目的地品牌资产评估研究
的文献回顾
关于旅游目的地品牌资产的研究目前还处于起
步阶段,国内外学者做了一些探索性工作,笔者认为
研究目的地品牌资产评估应先对旅游目的地品牌的
概念有个了解。度阿尼奈普(Dunae Knapp)认为,真
正的旅游目的地品牌是“游客和众多利益相关者对旅
游目的地内在印象的积累,由于各人利益不同,这将
必然导致目的地在他们心目中处于截然不同的位
置”[2]。梁明珠认为,旅游目的地品牌除了由目的地名
称、术语、标记、符号、图案及其组合外,还应由质量、
服务、管理、文化、广告、形象等六大基本要素构成[3]。
冷志明认为,旅游目的地品牌是一种文化力和巨大的
无形资产,历史文化、人文景观、民族风情、宗教文化、
艺术文化等要素是旅游目的地品牌形成的主要要
素[4]。在了解了目的地品牌概念的基础上,我们可以
回顾一下目的地品牌资产评估方面的研究,克奈克尼
克和加特奈尔(Konecnik,Gartner)研究了目的地品
牌资产评估的因子,认为不仅要注重目的地形象,还
要从游客感知、旅游质量和忠诚度等多角度来评估并
将其运用在斯洛文尼亚两个市场的实证研究中[5]。布
和布塞尔(Boo,Busser)通过对拉斯维加斯和亚特兰
大的游客调查,建立了基于游客的品牌资产模型并将
其运用在多个目的地的研究中[6]。胡北忠从旅游者角
度构建了旅游风景区品牌价值评估的模型——最大
品牌权益法,该模型主要从财务角度计算品牌资产的
经济价值[7]。
目前,对旅游目的地品牌资产评估的研究还处于
开创性阶段,相关研究停留在对具体目的地品牌资产
的研究,对于景区类型目的地品牌资产评估的指标体
系和普遍适用的评估方法上研究则不多见。
   二、景区型目的地品牌资产概念的界定
20世纪80年代,“品牌资产”(brand equity)一词
首先出现在美国广告界,并成为广为流传的概念。关
于品牌资产,迄今为止尚未形成统一的定义,学者们
从不同角度有着不同的理解。道尔(Doyle)认为,品牌
资产是长期投资于建立较竞争者持久化及差异化优
势的效果[8]。艾克(Aaker)认为,品牌资产是与品牌、
品牌名称和标志相联系的,能够增加或减少企业所销
售产品或提供服务的价值或顾客价值的一系列资产
与负债[9]。科勒(Keller)认为,品牌资产是消费者受
某一品牌推广效果的刺激而反应于品牌知识的差
异[10]。范秀成认为,品牌资产是企业以往在品牌方面
的营销努力产生的赋予产品或服务的附加价值[11]。
以上定义虽然角度不同,但都表现了品牌资产的3个
重要特点:第一,品牌资产是一个企业拥有的重要无
形资产;第二,在品牌的经营管理过程中,企业的品牌
资产具有波动性,可能增加或减少;第三,品牌资产对
企业的价值是通过消费者对品牌的认知而反应的。结
合品牌资产的一般特点及旅游目的地品牌的特点,笔
者认为,景区型目的地品牌资产是与旅游景区品牌、
景区名称和标志有重要联系的一个资产或负债的集
合,它可能增加或减少景区产品或服务对景区自身和
旅游者的价值。如果景区名称和标志等发生了变化,
景区的品牌资产也会受到影响,甚至消失。
   三、景区型目的地品牌资产评估指标体系
构建
(一)非经济性品牌资产评估指标
对景区品牌资产非经济指标的评估可以说是一
种品牌资产评价,是对经济指标评估的突破,它提供
了品牌竞争力比较的可靠证据,有效地检验品牌经营
的状态,为景区管理者管理品牌提供相应的依据。笔
者认为旅游景区品牌资产非经济性指标评估的指导
意义甚至超过经济性指标的评估。本文在艾克
(Aaker)提出的“品牌资产十要”指标系统基础上,结
合旅游景区品牌的特点,提出景区型目的地品牌资产
评估的非经济指标体系。如下:
1.旅游景区品牌忠诚度评估。旅游景区品牌忠诚
是指旅游者重复购买同一个品牌或反复地向亲友以
及其他人推荐某个旅游目的地品牌。旅游景区的品牌
与一般商品品牌有一些不同,对于观光型的景区,品
牌忠诚体现在旅游者旅游过后反复向其他人推荐这
个景区。对于娱乐、探险等类型的景区忠诚度可以体
现在旅游者反复游览或向他人推荐该景区上。忠诚度
评估包括两个指标层,包括满意度和偏好度。满意度
是旅游者旅游之后对旅游景区的产品和提供服务的
感觉。满意度指标包括不满意程度的考察,对于景区
管理者来说,游客的不满意程度显得更为重要,这是
造成景区游客流失的一个重要原因。偏好度是指旅游
者对该景区的喜好程度,对于特别喜爱该景区的旅游
者愿意花更多的钱到该景区而不去其他类似景区。
2.旅游景区品牌知名度评估。旅游景区品牌知名
度是指该旅游景区的潜在旅游者认识到或记起该景
区属于何种资源类型或其突出特点的能力。知名度指
标层分为:品牌识别度和品牌回想度。品牌识别度是
指被调查者根据景区相关知识的提示程度,识别出该
景区品牌的能力。品牌回想度是指被调查者对某一景
区相关知识回想多少的能力。
3.旅游景区品牌品质认知评估。旅游景区品牌的
品质认知是指旅游者根据出游动机,与备选景区相
比,对该景区产品和服务的全面质量或优越程度的感
知。这里的“根据出游动机,与备选景区相比”指的是
满足旅游者某种需求的相似类型的景区。譬如,旅游
者出于避暑的动机出游,那么评估景区和备选景区都
应该是能满足避暑这一要求的景区。品质认知指标层
分为:景区产品质量和景区服务质量。这两个指标层
是指与相类似的景区相比,该景区在提供产品和服务
方面的优越程度。
4.旅游景区品牌领导性评估。旅游景区品牌领导
性是指该景区品牌在同行中的权威性及旅游者和潜
在旅游者的信任和认可程度。领导性指标层分为:品
牌权威性和社会认可度。品牌权威性是指该旅游景区
品牌的历史传统感,给旅游者的信任感以及创新性。
社会认可度是指该旅游景区品牌在普通旅游者眼中
的可以接受性以及在相关专家的认可程度。
5.旅游景区品牌联想性评估。旅游景区品牌联想
是指旅游者透过某个景区品牌,能够联想到的与该景
区相联系的所有事情。譬如,从西湖景区这个品牌,人
们会联想到白居易、苏东坡、雷峰塔、美丽的江南女
子、断桥等。联想性指标层分为:价值感知和品牌个
性。价值感知是指包括旅游景区工作人员、景点及个
性服务等整体上让旅游者感觉到的价值大小。品牌个
性是指该旅游景区的资源、风格和服务给旅游者留下
的深刻印象以及旅游者最能联想到的与景区相关的
特点。
6.旅游景区经营的市场状况评估。旅游景区品牌
市场状况指标层包括景区市场占有率和旅游者保留
价格。市场占有率是指该景区在同类型景区经营中所
占的市场份额。保留价格是指旅游者对该景区价格
(包括门票、自费娱乐费用等)心理上所能承受的最大
值,一般通过旅游者对景区价格的高低及合理性的感
知来体现。
(二)经济性品牌资产评估指标
从经济指标的角度对旅游景区品牌资产进行评
估,实际上是对景区品牌资产的价值量的评估。景区
品牌资产价值对于整个市场都至关重要,在进行景区
品牌买卖时,交易双方都要评估品牌资产的价值。
1.成本指标
(1)旅游景区的开发建设成本。旅游景区的开发
建设成本是指景区在开发建设过程中产生的各种料、
工、费的总和。它一般包括旅游景区的规划设计成本、
景观建造成本、配套服务设施建设成本、基础设施建
设成本等。
(2)旅游景区的租赁成本。该项成本是基于所有
权归国家的景区而产生的,企业向国家租赁景区,获
得景区经营权,从而产生租赁成本。对于企业完全自
己建造的景区,不产生该成本,但是在开发建设中要
加入土地使用成本。
(3)旅游景区经营中的期间费用。该费用一般包
括:①销售费用。是指景区产品销售过程中产生的各
种费用,包括保险费、包装费、展览费和广告费等;②
管理费用。是指景区为组织和管理经营活动而发生的
费用以及由景区统一负担的费用,包括景区员工的培
训费用、员工的待业保险费用、董事会费等以及公共
性的不易分摊的费用;③财务费用。是指景区为了筹
集资金而发生的费用。
(4)各种税收及其他费用。税收主要包括营业税、所得税等。其他费用包括景区开发给相关利益者的一
些补偿等。
2.收益指标
景区的当前和历史营业收入。主要是指被评估景
区品牌下的景区产品和服务产生的营业额。
   四、景区型目的地品牌资产评估的评估模
型初探
(一)基于非经济指标的评估模型
1.非经济指标体系
该评估模型是基于旅游者角度的评估,通过对旅
游者发放调查问卷,然后对数据进行统计分析,得出
各指标的得分。
根据前面的分析,可以设定12个指标层(如表
1),具体包括:满意度(S1)、偏好度(S2)、品牌识别度
(S3)、品牌回想度(S4)、景区产品质量(S5)、景区服务
质量(S6)、品牌权威性(S7)、社会认可度(S8)、价值感
知(S9)、品牌个性(S10)、保留价格(S11)和市场占有率
(S12)。
2.指标权重的确定方法
根据调查的实际数据出发,确定权重的方法有平
均赋值法、主成分法、因子分析法等。平均赋值法是对
各指标赋予相同的权重,虽然这种方法简单易行,操
作方便,但是没有考虑到各指标在总得分中的不同贡
献,没有反映数据的信息。主成分法和因子分析法比
较相近,都可以通过统计软件来完成,都是以测评的
几大指标为基础,从中提出尽量少的综合成分或因

参考文献:
[1]  (英)布哈利斯.目的地开发的市场问题[J] .旅游学刊,2000,(4):69-73.
[2]  Dunae Knapp, Blaine Becker. The BrandScienceTM Guide for Destination
RFPs [M]. Brand Strategy, Inc.2004.
[3] 梁明珠.广深珠区域旅游品牌与旅游形象辨析[J].江苏商论,2004,(6):
124-126.
[4] 冷志明.旅游目的地品牌研究[J].边疆经济与文化,2005,24(12):1-4.
[5]  Maja Konecnik, William C. Gartner. Customer-based brand equity for a
destination[J].Annals of Tourism Research,2007,34(2):400-421.
[6]  Soyoung Boo, James Busser, Seyhums Baloglu. A model of customer-
based brand equity and its application to multiple destinations[J].Tourism
Management,2008,30(1):1-13.
[7] 胡北忠.基于旅游者的旅游风景区品牌价值评估[J].江西财经大学学报,
2005,38(2):59-61.
[8]  Peter Doyle. Building successful brand: the strategic options[J]. Journal
of consumer marketing, 1990,7(2):5-20.
[9]  David Aaker. Managing brand equity[M]. New York: Free Press, 1991:
29-33.
[ 10]   Kevin lane Keller. Strategic brand management [M]. New Jersey:
Prentice Hall, 1998:4-7.
[11] 范秀成.品牌权益及其测评体系分析[J].南开管理评论,2000,(1):9-
15.

3. 有关资产评估的论文

 有关资产评估的论文
                    　　有关资产评估的论文，随着个人素质的提升，论文与我们愈发关系密切，论文成为了一种新兴产业，很多大学生也都需要写论文，那么下面为大家分享有关资产评估的论文。
  　　有关资产评估的论文1  　　 一、绪言 
  　　中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。
  　　并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
  　　 二、委托方及资产占有方简介 
  　　委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂
  　　xx柴油机股份有限公司简介如下：
  　　注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号
  　　法定代表人：王xx
  　　注册资本：10,400万元
  　　xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
  　　该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
  　　截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，20xx年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。
  　　资产占有方：xx石油钢管钢绳厂
  　　xx石油钢管钢绳厂简介如下：
  　　企业名称：xx石油钢管钢绳厂
  　　注册地址：xx市东风路35号。
  　　法定代表人：曹xx
  　　注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
  　　经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
  　　经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
    
  　　 简要历史： 
  　　50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。
  　　19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。
  　　经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ5.2mm到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
  　　经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
  　　该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
  　　 三、评估目的 
  　　为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
  　　 四、评估范围和对象 
  　　本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
  　　纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
  　　根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
  　　 五、评估基准日 
  　　根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。
  　　本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
  　　 六、评估原则 
  　　根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
  　　 七、评估依据 
  　　本次评估的主要依据有：
  　　1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
  　　2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
  　　3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
  　　有关资产评估的论文2  　　 一、资产清查工作总体现状分析 
  　　 （一）资产清查工作的基准日 
  　　此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。
  　　 （二）资产清查范围 
  　　1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
  　　2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
  　　3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
  　　4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
  　　 （三）资产清查工作实施情况 
  　　为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
    
  　　 （四）资产清查工作取得成效及存在问题 
  　　通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
  　　这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
  　　 二、资产清查工作结果 
  　　这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
  　　 三、资产、财务管理中的问题及改进措施 
  　　这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
  　　 四、备查材料 
  　　（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
  　　（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
  　　（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
  　　（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
  　　（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
  　　有关资产评估的论文3  　　 一、委托方与资产占有方简介 
  　　名称：QS股份有限公司
  　　住所：XX区XX大道1154号
  　　法定代表人：XXX
  　　注册资本：4500万
  　　经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
  　　 二、评估目的 
  　　为对外投资提供价值参考依据。
  　　 三、评估范围和对象 
  　　本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。
  　　 四、评估基准日 
  　　本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
    
  　　 五、评估原则 
  　　遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
  　　 六、评估依据 
  　　1、《土地管理法》和《房地产管理法》；
  　　2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；
  　　3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；
  　　4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；
  　　5、W市政府制定的基准地价资料；
  　　6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；
  　　7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；
  　　8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
  　　9、工程造价信息及房价信息；
  　　10、评估人员现场勘查记录等。
  　　 七、评估方法 
  　　根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
  　　 八、评估过程 
  　　本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
  　　1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
  　　2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
  　　3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
  　　4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

4. 房地产评估的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

5. 房地产评估的评估参考

房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究

6. 房地产评估

评估公司认为其评估结果是合理的理由可能有：

1、该地段的土地价格基本有数。
2、正常情况下，你们所建的建筑每平米的造价大体有数。
不过，我个人认为，评估公司所评估的价格一般都偏低。我亲身经历过。

7. 专业的房地产评估

指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
一、求上海拆迁的规划
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（一）被征收居住房屋的补偿金额估价格+价格补贴。（二）评估价格征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
二、企业拆迁停产停业损失补偿标准
停产停业损失，是指被征收人和公有住房承租人在签约、搬迁期间停产停业造成的经济损失，补偿标准按房地产市场评估价的10%来确定。具体计算公式为，被征收房屋房地产市场评估单价乘以10%乘以被征收房屋建筑面积。被征收人和公有住房承租人认为停产停业损失超过被征收住房市场评估价格10%的，选择房地产评估机构进行评估的，停产停业损失补偿计算公式为：前三年△3乘以停产停业期间。而前三年的效益由房地产评估机构根据企业实际纳税情况和行业特点进行评估。停产停业期限根据企业实际停产停业时间确定，最长不得超过一年。
三、房屋拆迁评估报告有效时间是多少
房屋拆迁评估报告有效时间是1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。通常来说，在估价报告中会有关于估价报告有效期的条款写明，不管拆迁期限是多长，只要估价报告过了报告上所载明的有效期，估价报即告失效。
《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产管理法》第34条，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
《城市房地产管理法》第57条，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

8. 房地产资产评估报告

    　　房地产资产评估报告【篇一】：       　　xxx项目
       　　一、 评估对象概况
       　　评估对象xxx简介
       　　基本信息
       　　行政区域：xxx 项目位置：xxx
       　　建筑类型：多层、高层、超高层 物业类别：住宅、别墅
       　　开发商：招商地产 物业公司：招商物业
       　　开盘时间：2011年10月 入住时间：2014年06月
       　　基本参数
       　　户型面积：四居 137-145平米 装修状况：毛坯
       　　占地面积：91244.242平方米 总建筑面积：225200平方米
       　　容积率：1.5 饮用水：市政供水
       　　产权年限：70年
       　　周边配套：
       　　购物中心： xxx
       　　学校：xxx
       　　幼 儿 园： xxx
       　　医 院： xxx
       　　银 行： xxx
       　　二、评估目的
       　　对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。
       　　三、评估基准日
       　　评估基准日为2012年8月1日
       　　四、评估方法及过程
       　　根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。
       　　1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示
       　　2、确定修正系数
       　　(1) 交易情况修正。根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。
       　　(2) 交易日期修正。根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨幅75%。所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。
       　　(3) 容积率修正。根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。
       　　(4) 区域因素修正。根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。
       　　(5) 个别因素修正。根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。
       　　3、利用市场法进行评估，贴现率为8%
       　　(1)以A为参照物时，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
       　　(2)以B为参照物时，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
       　　(3)以C 为参照物时，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
       　　(4)以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格 为：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
       　　五、评估结论
       　　在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日2012年8月1日评 估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米²，房地产价值为
       　　3091610908元。
       　　房地产资产评估报告【篇二】：       　　**资产评估有限公司接受**区住房管理局的委托，根据国家有关资产评估的规定，秉着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对位于**小区的房屋进行了实地勘察，并作了必要的市场调查，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对委托评估的资产于评估基准日的市场价值采用市场法与收益法进行了评估，为处置该房屋提供价值参考。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下：
       　　经评估，截止评估基准日2015年4月30日，在持续使用前提下，委托评估资产所表现出来的市场价值为人民币壹千壹佰叁拾伍万柒仟贰佰元整(￥1135.72万元)。评估结论详细情况见评估明细表。
       　　本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
       　　重要提示
       　　以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
       　　**区住房管理局为确定 **小区房
       　　屋价值的
       　　资产评估报告书
       　　字[2015]第*号
       　　一、绪言
       　　**资产评估有限公司接受**区住房管理局的委托，根据资产评估管理的有关规定，依据独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，为**小区房屋处置事宜，对该房屋的价值进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对评估对象在评估基准日2015年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
       　　二、委托方、产权持有者及报告使用者
       　　委托方：**区住房管理局。
       　　产权持有者：**区住房制度改革办公室。
       　　报告使用者：**区住房管理局、**区财政局。
       　　三、评估目的
       　　此次评估**小区房屋于评估基准日的市场价值(房地合一)，目的是为该房屋公开处置提供价值参考。
       　　四、评估范围和被评估对象
       　　被评估对象**大门南侧房屋，为一栋建筑面积为111111平方米的二层商业门面。房屋所在宗地土地使用权证为美国用(*)第*号，地号407002002021GB002899，图号*，属出让地，土地使用权终止日期2*年*月*日，截至评估基准日该房屋尚未单独领取土地使用权证。房产证号为美房权证美底字第*号，登记时间*年*月*日，规划为商业用途，建筑面积111111平方米。
       　　待评估房屋建成于*年，砖混结构，占地约*平方米，外墙瓷砖，室内普通装修。一楼
       　　为2个门面(临街门面面积*平方米，另外一个面积*5平方米)，二楼建筑面积*平方米，3房1厕，照明及水电设施齐全，均可正常使用。现该房屋2个门面已租赁作水果销售店与彩票销售店使用。
       　　五、价值类型及其定义
       　　本评估报告的价值类型采用市场价值。
       　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
       　　注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
       　　六、评估基准日
       　　(一)本项目评估基准日是2*年*月*日;
       　　(二)该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。经与委托方和资产占有方协商，共同确定该日期为评估基准日;
       　　(三)评估中所采用的价格是20*年*月*日的标准。
       　　七、评估依据
       　　(一)经济行为依据：
       　　1、我公司与**区住房管理局签订的资产评估业务约定书;
       　　2、20*年*月*日**区住房管理局《请求对**小区房屋处置的报告》。
       　　(二)法律法规依据：
       　　1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》;
       　　2、财政部第14号令(2001年)《国有资产评估管理若干问题的规定》;
       　　3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会第12号令(2005年8月25日);
       　　4、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修订);
       　　5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修订);
       　　6、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行);
       　　7、其他相关法律、法规和文件等。
       　　(三)评估准则依据：
       　　财政部印发的《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)，中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》等7项资产评估准则及《资产评估价值类型指导意见》。
       　　(四)权属依据：
       　　1、美房权证美底字第*号房产证;
       　　2、美国用(*)第*号土地使用权证;
       　　3、20*年*月*日**区住房管理局、**市**开发有限公司《关于请求办理商业门面房产手续的报告》;
       　　4、美*协*号《关于**大门建设有关问题的会议纪要》。
       　　(五)取价依据：
       　　1、评估人员现场勘察、市场调查、询价记录等;
       　　2、委托方提供的资产评估清查明细表;
       　　3、待评估商业门面租赁合同;
       　　4、中国人民银行2015年3月1日公布的银行贷款基准利率。
       　　(六)参考资料及其他
       　　八、评估方法
       　　评估人员综合采用市场法与收益法评估**大门南侧房屋的市场价值(房地合一)。资产评估方法有收益法、市场法和成本法三种基本方法。
       　　收益法是指将待评估资产的预期收益按恰当的折现率折现以确定该资产价值的评估方法。待评估房屋规划为商业用途，现租赁给他人作门店使用，其客观年租金可以获取，可采用收益法进行评估。
       　　市场法，指将待评估资产与可比性较强的参照资产或标准进行比较，分析产生价值差异的因素，然后量化差异，得出待评估资产价值的一种估值方法。因待评估房屋附近有类
       　　似可比资产的交易案例，本次评估可采用市场法。
       　　成本法，指该资产在研制或取得、持有期间物化劳动和活劳动的全部合理、必要的支出，考虑资金时间价值、利润、各种贬值等因素得出该项资产的评估价值。房屋历史取得成本难以反映其市场价值，本次评估不采用成本法。
       　　九、评估程序实施过程和情况
       　　(一)接受项目委托，确定评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日，拟定评估计划;
       　　(二)指导被评估单位清查资产、准备评估资料、核实资产与验证资料;
       　　(三)选择评估方法、收集市场信息、估算;
       　　(四)评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告、内部审核。
       　　十、评估假设
       　　评估工作采用公开市场假设及持续使用假设。
       　　1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的'市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
       　　2、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
       　　十一、评估结论
       　　在实施了上述资产评估程序和方法后，委托评估资产的市场价值为人民币壹千壹佰叁拾伍万柒仟贰佰元整(￥1135.72万元)。评估结论详细情况见评估明细表。
       　　十二、特别事项说明
       　　1、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据持续使用假设确定的市场价值，但未考虑以下因素：
       　　(1)将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响;
       　　(2)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响;
       　　(3)国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。 当前述评估目的、评估条件以及评估中遵循的原则等其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。
       　　2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下由本评估机构做出的，本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托方及资产占有方或其他当事人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
       　　3、本评估报告是在委托方及资产占有方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及资产占有方负责。
       　　4、本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。对因委托方或被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。 十三、评估报告使用限制说明
       　　(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
       　　(二)本项目评估结论仅供委托方及被评估单位为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告的使用权归委托方及资产占有方所有，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
       　　(三)评估报告的使用有效期为一年。即评估目的在评估基准日后的一年内(即从2*年*月*日至2*年*月*日)实现时，以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日的期后事项调整)。超过一年，需重新进行资产评估。
       　　十四、评估报告日
       　　本评估报告提交委托方的时间为*年*月*日。
       　　**资产评估有限公司
       　　20*年*月*日