深圳多宗地块“商改住”，涉及哪些热点片区？

1. 深圳多宗地块“商改住”，涉及哪些热点片区？

深圳多宗地块“商改住”，这个新闻引起了网友的高度关注，那么有哪些地区进行了整改呢深圳市规划和自然资源局官网发布通告，对位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即由此前的商业性办公用地变更为了居住用地。

很多网友比较质疑，为什么要把这些地区改成居住地呢？而且很多网友在评论区留言说目前看着有非常多的人从深圳走出去，那么还有这么多的人需要居住的地方吗？可以看出网友们的质疑也不是没有道理的，经过我们最近的观察可以看到确实是有一部分人从深圳地区往外流出，很多人担心，深圳地区是不是留不住一些人才。

其实很多地区出现人口流动是非常正常的，为了更好的吸引人才的留住，把商业区改成居住区，我觉得是非常有利的一项措施。大家都知道想要把人才留在一个城市，非常关键的两个因素，第1个是交通因素，交通如果发展非常缓慢是不容易留住人才的。一个重要的因素就是居住环境，如果在一个地区没有良好的居住环境，是很难留住人才的。目前深圳地区正在逐步的扩建居住用地，这对于留住人才起到了非常关键的作用。虽然目前有一部分人正在从深圳地区转移到其他地区，这也是每一个城市所遇到的问题。因为流动才会带动经济的发展，人才从一个地方少量的流动出去，我觉得也是一个非常正常的现象，大家不要过度的焦虑。

希望深圳这次改革能够让更多的人才愿意留在此地进行发展，也希望整改后的居民用地能够发挥到极致。也希望其他地区再看到深圳取得这项政策的效果之后也可以进行相应的整改，毕竟想要留住人才居住，环境还是非常重要的。

2. 深圳增加居住用地供应：多宗用地进行“商改住”规划调整

10月18日，据深圳特区报，日前，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华的热点片区，以进一步优化供地空间布局，促进城市功能中心职住平衡与产城融合，多渠道保障住房供给，完善片区公共服务配套设施。
具体而言，宝安中心区法定图则08-27地块规划用地性质从商业性办公用地调整为二类居住用地，调整后用地面积为5423平方米，容积率6.0，配套设施为社区体育活动场地260平方米。
为节约集约利用土地，增加居住用地供应，优化和完善片区公共服务能力，深圳国际会展城KF02-11地块原规划用地性质为商业用地。调整后，KF02-11-01地块为二类居住用地，用地面积为11154平方米，容积率为4.6，配建社区体育活动场地、便民服务站等；KF02-11-02地块为二类居住用地，用地面积为14091平方米，容积率为4.3，配建幼儿园、文化活动室。
光明中心地区法定图则02-49地块，原规划用地性质为商业用地 二类居住用地。根据深圳市委市政府关于加大居住用地供应的决策部署，为加快推进招拍挂出让工作，调整后，02-49地块用地面积为12223平方米，用地性质调整为二类居住用地，配建设施新增1处公共服务用房、1处社区儿童游戏场地。
此外，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布的关于［龙华新城核心地区(局部)］修编法定图则19-01、19-02地块信息显示，19-01地块用地性质保持公园绿地不变；19-02地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地（R2），用地面积调整为8720平方米，容积率调整为5.5，配套设施项目名称为文化活动室。
另据深圳特区报，深圳还集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度。其中，龙岗区大运枢纽站及其周边地区法定图则02标准控制单元，原主导功能为居住、科研设施，总容积109.0万平方米，其中存量建设用地增量7.5万平方米。调整后，02单元主导功能调整为居住、工业，总容积调整为145.96万平方米，其中存量建设用地增量调整为44.46万平方米。
同时，规划调整后，深圳将大幅增加保障房供应力度。福田区近期新增的3处居住用地全部用于公共住房建设。
景田地区法定图则03-09地块，调整为二类居住用地，用地面积5158.7平方米，容积率5.0，配建幼儿园、社区老年人日间照料中心、社区体育活动场地。梅林地区14-02地块，调整为二类居住用地，用地面积14670平方米，容积率5.5，配建文化活动室、社区体育活动场地、幼儿园、社康中心等，预留一条城市公共通道连接梅林公园。梅林地区37-04-01地块，调整为三类居住用地，用地面积5612平方米，容积率6.0，配建文化活动室、社区体育活动场地等，预留二层连廊或地下通道。
根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的存量住宅用地信息，深圳市存量住宅用地项目总数612个，存量用地总面积1159.98公顷，其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。

3. 深圳多宗地块进行“商改住”调整，调整地块会在第四轮供地集中挂牌出让吗？

深圳市对位于龙华新城核心区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等热门区域的多块地块进行“商改住”规划调整，将原商业办公用地改为住宅用地。涉及改变土地性质的土地，以前没有被拍卖过，为国有性质土地。商业用地向居住用地的转变，主要是为了优化深圳土地利用结构。深圳将部分商业用地改造为住宅用地，有利于解决城市住房难问题。

龙华新城核心区、深圳国际会展城、宝安中心区地块均为调整为二级住宅用地的商业办公用地。光明中心区由原商业用地+二级住宅用地调整为二级住宅用地。土地性质改变后，深圳新增住宅用地30720平方米。龙华新城核心区面积8720平方米，容积率5.5。宝安中心区用地面积5423平方米，容积率6.0。深圳国际展览城用地面积11154平方米，容积率4.6。光明中心区用地面积5423平方米，容积率6.0。深圳还调整了普通商品房出让土地限价，在原限价基础上下调3%-9.2%。降低了土地溢价率上限，但也降低了市场销售价格上限。

调整也严格坚持“房不炒”的定位要求，紧紧围绕“地价稳、价稳、预期稳”的目标，通过严格市场准入、优化招标方式、强化“房地产”等诸多措施，保障房地产市场健康发展，稳定群众整体福祉，购房提升。按批次增加有助于它随市场变化调整供应结构，减少土地拍卖，完成土地供应计划，稳定供应端土地，单批次供应，减少它也代表了同期面积的减少，竞争商品，这可以有效地减轻小区特别是住房库存对主要供应面积的上升压力。土地供应批次的增加，意味着年内土地收购的机会也会增加。企业可以根据节奏及时调整资金储备，拿地布局比四批期更灵活。

4. “商改住”调整再出江湖，深圳多措并举保住宅供应

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
在第四轮集中供地开启之前，深圳将多宗地块进行了规划调整。
根据《深圳特区报》，近日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。
以此，深圳将进一步优化供地空间布局，促进城市功能中心职住平衡与产城融合，多渠道保障住房供给，完善片区公共服务配套设施。
近年来，深圳多措并举保障住宅供应，“商改住”是重要途径之一。今年5月，深圳坪山、宝安也曾经将多宗商业用地调整为居住用地。
“十四五”期间，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中公共住房54万套（间），在“十三五”期间保持供应放量的基础上，再度大幅提升。受此推动，深圳房地产市场也保持平稳健康发展。
再度“商改住”
深圳本次涉及“商改住”的地块，有不少区位和配套等均十分优质的地块。
例如，深圳国际会展城KF02-11地块，原规划用地性质为商业用地。调整后，这宗地块分为两宗，包括一宗容积率为4.6、用地面积为1.11万平方米的二类居住用地，配建社区体育活动场地、便民服务站等；以及一宗容积率为4.3、用地面积为1.4万平方米的二类居住用地，配建幼儿园、文化活动室。
光明、龙华等区域也有类似的规划调整。
其中，光明中心地区法定图则02-49地块，原规划用地性质为商业用地，根据深圳市委市政府关于加大居住用地供应的决策部署，为加快推进招拍挂出让工作，调整后，这宗地块调整为二类居住用地，配建设施新增1处公共服务用房、1处社区儿童游戏场地。
以此来看，在深圳本次“商改住”的规划调整中，除了增加居住用地供应以外，为了节约集约利用土地，还增加了不少公共配套与设施的配建，以此优化和完善片区公共服务能力。
实际上，提升片区公共服务能力是“商改住”的考量之一，另外为了兼顾职住平衡，交通设施周边的居住用地供应也在提速。
根据《深圳特区报》，深圳本次还集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度。
其中，龙岗区大运枢纽站及其周边地区法定图则02标准控制单元，原主导功能为居住、科研设施，总容积109.0万平方米，其中存量建设用地增量7.5万平方米。调整后，02单元主导功能调整为居住、工业，总容积调整为145.96万平方米，其中存量建设用地增量调整为44.46万平方米。
而深圳中心区福田在深圳市城市规划委员会授权、深圳市规划和自然资源局福田管理局审批后，也新增了3处居住用地，其中一宗位于景田、其余两宗位于梅林，这三宗用地全部用于公共住房建设。
多举措保供应
近年来，在住宅用地的供应之上，深圳频繁发力。
2021年7月，深圳市规划和自然资源局起草《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），其中明确对于原批准用途为居住的土地整备留用地，可提高开发强度，超批复规模部分可用于建设可售的公共住房；对于原批准用途为商业的土地整备留用地，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。
这是深圳首次明确允许商业用地调整为居住用地。深圳允许调规的背景是，深圳商业用地有一定过剩。
根据第一太平戴维斯2022年10月19日发布数据，2022年第三季度，深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964.0万平方米。
第一太平戴维斯预计，2022年第四季度深圳还将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应；“鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市空置率预计继续上升。”
此种背景下，将商业用地调整为居住用地，既能够改善商业用地过剩的问题，也能够起到职住平衡的目的。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，将商业性质的土地变更为居住用地是深圳二次房改的保障措施之一，其要达到两个目的，一是要将居住用地的规模占到30%左右，二是要将公共住房的占比要提到60%，“商改住”举措对解决这些问题也有帮助。
实际上，在本次居住用地调规之前，深圳已经有多次类似的行动。
今年5月17日，深圳市规划和自然资源局对坪山、宝安的多个区域土地进行规划调整，其中宝中3宗商业办公用地被调整为1宗二类居住用地以及1宗商住混合用地；坪山竹坑的一宗混合商住用地，则被调整为纯二类居住用地。
在多重举措的保证下，深圳居住用地供应持续放量。
根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的存量住宅用地信息，深圳市存量住宅用地项目总数612个，存量用地总面积1159.98公顷，其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。

5. 深圳商业改住宅新政策

法律分析：商业改住宅，商品房占比可达到30%。也就是说，不仅商业用地，旧改里的商业部分也可以改成居住性质。主要是为了增加居住用房、解决居住需求，因此要点主要有2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量不低于总量30%，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

6. 深圳市加强土地用途变更和容积率调整管理

（记者 王莉英）土地用途变更为居住类的用地应建设为可销售人才住房——记者昨天从新一期政府公报获悉，我市出台《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（下称《办法》），着力盘活存量土地，保障公共利益，一方面适度放宽土地使用权人的利益空间，提高原土地使用权人参与处置的积极性；另一方面充分保障公共配套设施用地需求和增加人才住房供给，加快规划实施和存量土地开发利用。
建设人才住房可享地价优惠
加大住房供应，解决民生住房需求。《办法》在处置方式的调整中，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售的人才住房的要求。其中，由商业服务业用地变更为居住用地的，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房。由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，住宅部分均建设为可销售的人才住房。
同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，对于由商业服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。
为保证科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益，《办法》明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。
分类设置提高容积率的贡献方式
为促进集约节约用地，《办法》对提高容积率增加建筑面积的情形做了分类处置。如，商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%（须为办公用房或生效法定图则未规划的公共配套设施用房）无偿移交政府。居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。
不过，对于由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场（库）、加气站、充电站和训考场用地的，经征得市级相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。
简化审批流程提高行政效率
结合“强区放权”，《办法》从简化审批流程，提高行政效率角度出发，明确市规划和自然资源主管部门辖区派出机构受理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整申请，审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权出让合同补充协议。
此外，按照《办法》建设的人才住房由市住房主管部门直接纳入安居工程计划。在签订土地使用权出让合同补充协议前，由土地使用权人与市住房主管部门或者其委托单位签订建设和管理任务书。

7. 空置率居高不下，深圳发布“商改租”征求意见

1月9日下午，深圳市住建局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），（以下简称《通知》）。
就在去年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局也曾印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，旨在盘活广州市场存量商服物业。
而对于此次商改租政策出台，深圳市住建局回应称，国务院、省、市政府均有政策支持商业用房改建为租赁住房，但“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范。截至目前，深圳市尚未出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加快推进本《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策要求。
存量商办用房能否迎来春天？
《通知》提出，新政旨在盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房行为，增加租赁住房有效供给。
对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者表示，将已建成商业和写字楼整体改为租赁项目，一方面可缓解写字楼空置压力，另可扩大现在租赁市场供应量，商改租项目租金、流转严格受政府监控，不可与一般商品房租赁、政府保障房相提并论，但仍可深圳市租金稳定将起到缓冲作用。
不过，对于开发商而言，改造的关键在于能否可以算好商办物业转向租赁住房的帐。
广东省房协专家委员龙斌向《每日经济新闻》记者指出，商改租赁住房虽说可能增加租赁供应，“但是，从开发商业转到建设运营自持租赁住房，这个弯对开发商来说转得太大了，投资测算和市场评估要重新来过。”
此外，对于开发商来说，由于“商改租”的物业必须满足整体确权、不可分割转让等限制条件，这意味着如果选择“商改住”，通过住房租赁收入来实现资金回笼需要的周期将会大大变长。“因此（开发商）不一定会优先考虑这个选项，更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为。
值得注意的是，自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变，商改租项目虽作为租赁住房用途，但不提供学位。对此，何倩茹表示，由于该部分租赁房源不提供学位，对二手房市场特别是学位紧张的二手区域，不会产生大的影响。
商改租未必能提高租金回报率
据世邦魏理仕最新发布报告数据显示，深圳2019年新增写字楼供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应。此外，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。
供大于求或将使深圳商办市场持续处于空置率升高、租金降低的状况。世邦魏理仕华南区顾问程志文表示：“未来一年，供应方面，预计依然有超过100万平方米的新增供应入市，供应高峰持续。整体市场空置率将继续走高，租金表现也将面临一定压力。”

图片来源：世邦魏理仕
在此背景下，会有部分开发商倾向于改造。“总比空置在那里强，转长租公寓其实就是去库存的商改租方式。部分写字楼、裙楼商业可能会受地理位置、楼层高低的限制租不出去或者租金很低，但居住产品不会受此影响，会更有市场。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示。
不过，即便能够“商改租”，但如今租赁住房回报率普遍不高。对此龙斌表示，“由于不同项目地段和条件资源差异很大，不可能商服物业都往租赁住房转。总之利好有限，给有些项目提供了一条需要全面评估的新路。至于普通买家，目前看不到影响所在。”

8. 改造如何同发展商谈条件,深圳的

随着城市化进程的加快,“旧制改革”已成
为政府的一项紧迫任务,并被提上重要议
事日程。旧城改造是一块肥肉。虽然深圳
的发展才20多年,但它呈现了大量需要手
术的城市重建项目。这些项目主要集中在
城市中的老村落、困难村、城市建设初期
的经济适用房、工业厂房、城市规划剩余
地块,以及因经济利益而形成的未建成住
宅。
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”,
按每镇一村的办法试点,探索农村城市化
的操作模式。1999年,市委、市政府又提
出“规划全覆盖”要求,试点村确定发展方
向和策略,划定不准发展区、控制发展区
及非建设用地的界限,规定各类用地的使
用要求;然后撤点并村,实行村民住宅连
建、单元式统建。【摘要】
改造如何同发展商谈条件,深圳的【提问】
随着城市化进程的加快,“旧制改革”已成
为政府的一项紧迫任务,并被提上重要议
事日程。旧城改造是一块肥肉。虽然深圳
的发展才20多年,但它呈现了大量需要手
术的城市重建项目。这些项目主要集中在
城市中的老村落、困难村、城市建设初期
的经济适用房、工业厂房、城市规划剩余
地块,以及因经济利益而形成的未建成住
宅。
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”,
按每镇一村的办法试点,探索农村城市化
的操作模式。1999年,市委、市政府又提
出“规划全覆盖”要求,试点村确定发展方
向和策略,划定不准发展区、控制发展区
及非建设用地的界限,规定各类用地的使
用要求;然后撤点并村,实行村民住宅连
建、单元式统建。【回答】