房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施

1. 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
　　一、当前房地产抵押贷款存在的风险
　　1、内部操作风险。
　　一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
　　2、抵押物权利瑕疵风险。
　　一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

　　3、无效抵押行为风险。
　　一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
　　4、抵押物价值下跌风险。
　　一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
　　5、抵押登记不完备风险。
　　一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
　　6、抵押物处置风险。
　　一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
　　7、抵押物灭失风险。
　　若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
　　二、房地产抵押贷款风险控制措施
　　1、重视实地调查。
　　贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
　　2、合理评估房地产的价格。
　　农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
　　3、重视抵押登记手续的合规性。
　　发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
　　4、重视信贷业务知识培训。
　　提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
　　5、确保抵押合同的有效性。
　　在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
　　6、重视借款人第一还款来源。
　　发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

2. 房产抵押贷款有哪些风险，怎样防范房产抵押贷款的风险

3. 如何看待房产抵押贷款的风险

如何防范房产抵押贷款风险
（1）进行抵押贷款前做好调查工作。银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
A、对房产“先租后抵”请看的检查。
如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
B、对房产是否属于“一物多押”的检查。
如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。


（2）土地的性质和使用期限要明确
银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（3）贷后检查须加强，防止土地用途变更
银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（4）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

4. 如何看待房产抵押贷款的风险

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临自己及家人无家可归的风险。因此，律师在这里提醒大家，用房产抵押贷款时，首先要选择正规的金融机构，一些民间的贷款公司虽然放款比较快，但是利息相对较高，而且在催讨债务时手段相对粗暴，程序也不符合规定。其次，要合理评估贷款用途及资金风险，尤其是用唯一的住房抵押贷款，如果资金用途风险很大，很容易出现无法偿还贷款的情况，这样会产生较高的逾期费用;最后，抵押房产进行拍卖时，其价格相对较低，会产生资产缩水的风险。

5. 房地产抵押贷款容易出现的风险有哪些

房地产抵押贷款风险如下
1、体制风险。尽管已明确了房地产、土地抵押的登记机关，但由于土地管理部门、房地产管理部门、建设主管部门、国有资产管理部门、工商管理部门都参与或不同程度的介入土地、房地产抵押登记，造成多头管理，政出多门的格局，给抵押权的实现带来风险。
2、重复抵押风险。由于大部分市、县实行房、地分制的管理体制，两个部门管理抵押登记，其房屋占用范围内的土地使用权很容易形成重复抵押。这样的情形大致有二种：一种是将无地上定着物的土地使用权抵押到土地管理部门办理抵押登记。在抵押期内将土地开发建设后，以其房地产形式到房地产管理部门办理房地抵押登记，造成土地重复抵押。另一种是将其房地产抵押后，声明其房地产权证丢失，补领产权证后再次抵押给新的抵押人。此外，一些开发商为了筹集建设资金，将抵押土地、在建工程，进行预售，而预售房又进行期权抵押，造成重复抵押。
3、私下抵押风险。由于法律意识淡薄，一些金融机构只收留、扣押、保存产权证，不到登记机关办理抵押登记，抵押权人的合法权益得不到保护。
4、空头抵押风险。房地产拆迁后，其产权证未能及时收回，若工作不细致，就会造成空抵押现象。目前开发企业和新建企业均在建设期内领取临时土地使用证，如果抵押期限超过临时土地使用期限，也可能形成空头抵押风险。
5、扩大范围抵押风险。把国家机关、公用事业、单位房地产和宅基地、耕地等集体所有的土地使用权进行抵押，势必造成扩大范围无法律、法规依据的风险。
6、价格风险。抵押物未经具备土地和房地产评估资格机构专业人员的评估，致使抵押物价值未有与市场贴近的价值标准，给抵押人和抵押权人造成财产损失的风险。
7、变现风险。由于房地产为大宗物品，一旦抵押权清偿因短期变现，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损，出现因急于变现带来的变现风险。
8、抵押物的损毁、灭失风险。抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。另一种情况就是由于自然的或人为的原因，无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险，如火灾、地震等。
9、偿还风险。对贷款机构来说，要收回的是贷款本息，而不是直接回收贷款抵押物。所谓房地产抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而造成信贷资金损失的情况。具体为：
（1）抵押人拒绝偿还债务，认为放弃继续还款能带来更大的收益。这是一种抵押入主动违约行为，与其经济偿还能力无关。只有当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，才出现这种情况。
（2）抵押人由于经济状况变差，偿贷的经济能力不足以承担抵押贷款合同的未偿还金额。例如，抵押人欠下了多种债务，在申请贷款时虚报了经济状况，银行工作人员未能认真进行核实调查，以及抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。

6. 房产抵押贷款风险如何防范

用房产进行抵押贷款是有一定的风险的，那我们应该怎么防范房产抵押风险呢？接下来由网的为大家整理了一些关于房产抵押贷款风险如何防范方面的知识，欢迎大家阅读!防范房产抵押贷款风险的措施：
(一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
1、对房产“先租后抵”请看的检查。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
2、对房产是否属于“一物多押”的检查。如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。
(二)土地的性质和使用期限要明确银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

7. 房地产抵押贷款比较容易出现哪些风险

房地产抵押贷款风险如下：
1、体制风险。尽管已明确了房地产、土地抵押的登记机关，但由于土地管理部门、房地产管理部门、建设主管部门、国有资产管理部门、工商管理部门都参与或不同程度的介入土地、房地产抵押登记，造成多头管理，政出多门的格局，给抵押权的实现带来风险。
2、重复抵押风险。由于大部分市、县实行房、地分制的管理体制，两个部门管理抵押登记，其房屋占用范围内的土地使用权很容易形成重复抵押。这样的情形大致有二种：一种是将无地上定着物的土地使用权抵押到土地管理部门办理抵押登记。在抵押期内将土地开发建设后，以其房地产形式到房地产管理部门办理房地抵押登记，造成土地重复抵押。另一种是将其房地产抵押后，声明其房地产权证丢失，补领产权证后再次抵押给新的抵押人。此外，一些开发商为了筹集建设资金，将抵押土地、在建工程，进行预售，而预售房又进行期权抵押，造成重复抵押。
3、私下抵押风险。由于法律意识淡薄，一些金融机构只收留、扣押、保存产权证，不到登记机关办理抵押登记，抵押权人的合法权益得不到保护。
4、空头抵押风险。房地产拆迁后，其产权证未能及时收回，若工作不细致，就会造成空抵押现象。目前开发企业和新建企业均在建设期内领取临时土地使用证，如果抵押期限超过临时土地使用期限，也可能形成空头抵押风险。
5、扩大范围抵押风险。把国家机关、公用事业、单位房地产和宅基地、耕地等集体所有的土地使用权进行抵押，势必造成扩大范围无法律、法规依据的风险。
6、价格风险。抵押物未经具备土地和房地产评估资格机构专业人员的评估，致使抵押物价值未有与市场贴近的价值标准，给抵押人和抵押权人造成财产损失的风险。
7、变现风险。由于房地产为大宗物品，一旦抵押权清偿因短期变现，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损，出现因急于变现带来的变现风险。
8、抵押物的损毁、灭失风险。抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。另一种情况就是由于自然的或人为的原因，无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险，如火灾、地震等。
9、偿还风险。对贷款机构来说，要收回的是贷款本息，而不是直接回收贷款抵押物。所谓房地产抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而造成信贷资金损失的情况。具体为：
（1）抵押人拒绝偿还债务，认为放弃继续还款能带来更大的收益。这是一种抵押入主动违约行为，与其经济偿还能力无关。只有当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，才出现这种情况。
（2）抵押人由于经济状况变差，偿贷的经济能力不足以承担抵押贷款合同的未偿还金额。例如，抵押人欠下了多种债务，在申请贷款时虚报了经济状况，银行工作人员未能认真进行核实调查，以及抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。

8. 房产抵押贷款存在的风险

1、违约风险：违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
2、流动性风险：流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
3、经济周期风险：经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
4、利率风险：利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。