房地产市场营销的主要策略有哪些？

1. 房地产市场营销的主要策略有哪些？

　　房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
　　1、价格策略  
在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
　　2、促销策略  
房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：   
　　一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
　　二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。   
　　三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
　　3、渠道策略   
　　从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

2. 房地产营销策划的营销策略

 主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：1．房地产商品的组合性组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。2．位置固定性A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。3．房地产商品的异质性，即个别性A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。C、认识检测的专业性和复杂性。4．房地产商品价值的巨额性土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。A、房地产销售是件困难的工作；B、专业代理的重要性；C、发展二手市场和租赁市场的必要性。5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。A、对投资区域前景正确分析和预测；B、对投资时机的准确判断；C、对投资方式和投资种类的合理选择；6．房地产使用的长期性、耐用性房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。2．房地产产品盈利点房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。3．产品策略的核心为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：1．谁是消费者2．消费者买什么（样）3．消费者何时购买4．消费者购买的目的是什么（5）消费者如何购买4．产品组合与优化产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容（略）。 1．定价策略在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。几种常见的定价方法：1．以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。2．竞争导向定价法。A、随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。几种常见的定价策略：1．“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。2．折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。3．差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。4．心理定价策略。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。几种常见的调价方法1．采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。2．使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。3．减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。2．价格控制房地产营销最实质的内容是价格控制。价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。 房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。房地产广告从内容上分有三种：其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。其二是项目广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。 从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。1．开发商自行销售由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：1．大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。2．房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。3．当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。2．委托销售代理销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

3. 房地产的营销策略有哪些

传统的营销方案、策略，根据周边市场环境、市场调查，制定一些小型的活动促销方案。但是模式比较老套，无法刺激客户的购买消费欲望。例如：降价、打折、抽奖、砸金蛋等等。
赠送的礼品也就是一些小型家电，让用户很难得到真实惠。
而爆销模式则不同，以10万车位为例（包括但不限于商铺，楼房，公寓等房产项目），
	①拿10万家电  现场搬走；
	②送10万汽车  现场开走；
	③返10万礼券  现场充值；
	④得10万车位  现场办理；
	⑤赚10万收益  月月分利；
“爆销模式”整合三方资源，与上千家品牌厂家结合，为解决房地产“销售难”提供赠品的供应商，实现共赢的局面，让开放商快速清空库存车位，让业主买车位等于赚车位，让品牌商批量出货。

4. 房地产市场营销的营销发展

中国房地产市场在经过一段时期的自由发展，到1994年中国宏观调控政策的实施后，至今已由卖方市场转向买方市场，在竞争日益激烈的楼市中，对每个开发商而言，对楼盘营销的重视与研究，是立足市场的关键。房地产开发具有建设周期长，投入资金多以及固定性等特点，这决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特、丰富的内涵。房产营销应贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。任何一个楼盘的销售，其营销过程的策划、营销目标的确立、营销价格的制订、营销班子的建立、营销市场的调查、营销重点的选择、营销服务的善后、营销方案的细化、营销思路的更新、营销前期的介入乃至客户的接待和接待用语的推敲以及对楼盘自身综合因素的重视，比如房型设计、地理位置、小区环境、物业管理、售价、外立面效果等都需要综合考虑。

5. 房地产营销方式

 房地产营销方式汇总
                       　　房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面我为大家整理了关于房地产营销的方式，一起来看看吧：
    
        　　1、植入式营销 
       　　(Product Placement Marketing)又称植入式广告(Product Placement)，是指将产品或品牌及其代表性的视觉符号甚至服务内容策略性融入电影、电视剧或电视节目各种内容之中，通过场景的再现,让观众在不知不觉中留下对产品及品牌印象，继而达到营销产品的目的。
        　　2、口碑营销 
       　　又称作病毒营销，顾名思义就是通过口口相传，像原子裂变一样，一传十，十传百，达到传播的效果;找到一个途径，利用一眼看去似乎全然不搭界的路径 接近自己的载体，从而牢牢依附在载体身上，主要探讨的是在房地产业当产品和价格因素相对稳定的情况下或在目前的房地产市场中，如何有效传达产品的理念等信息，并使这种信息深入人心，达到最终销售目的。
        　　3、体验营销， 
       　　就是企业以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为舞台，以有形产品为载体，生产经营高质量体验产品的一切活动。随着“体验”变成可以销售的经济商品，“体验消费”旋风开始席卷全球产业，继“服务经济”之后，“体验经济”已大行其道。与传统营销模式相比，体验营销具有着鲜明特点：
       　　(1、) 参与性;
       　　(2、) 互动性;传统：诱导、调控等手段操控消费者，单向的被动关系。体验营销，企业与消费者通过信息和情感交流，达到行为的相互配合，形成良性的双向互动关系。 (3、) 情感性;传统销售：企业与消费者是一种商品买卖关系，“一手交钱，一手交货”“人一走，茶就凉”，根本谈不上情感性;体验营销，十分重视对消费者的情感投入，通过情感交流，增进彼此情谊，满足消费者的情感需求;
       　　(4、) 个性化;传统营销：企业要满足广大消费者的标准化需求，即基本生活需求，于是，向消费者提供大量标准化产品，没有什么个性化可言。
        　　4、淡市营销 ： 
       　　别人都降价，你再降价，恶性循环，该如何应对：
       　　(1、)周边城市，郊县多做宣传;
       　　(2、)一定竞争产品信息了解清楚，没有十全十美的项目的，她肯定会有缺陷;
       　　(3、)坚定信心，放心那么好的房子，不会卖不出去的;
       　　卖给谁 怎么卖
       　　1、市场/客户群
       　　我们常说所谓的方案就是解决“卖什么”“卖给谁”“怎么卖”三个问题其实就一个问题以市场为中心，寻找目标客户群;项目通过前期探底对自身的产品应有一定的评估，产品本身和本区域的客户需求是否吻合，不吻合的A、调整的自身产品(怎么调/调哪里/);B、能够买自身产品的客户不在本区域内(广告投放的侧重点/多个销售部的建立/购房团的自我创建。。。。);
       　　2、分期推出 价格调控(怎么卖)
       　　A、分座或分期将项目产品进行分类分时段推出，由易到难，开好头。高姿态推广，产品好要告诉市场，找好“对谁喊话”，各方面细节是关键，承诺要兑现，注重品牌;推出时拉低价格(不能一开始就放价，蓄势到一定程度)，造成心理落差，让市场容易接受。
       　　B、好地方就是要卖好产品，好产品就是要卖给有钱人;高端产品和普通产品相结合，“楼王”要出来;样板房/看房车/看房通道/入户大堂/销售部产品展示/参观样板房门槛设置等;
       　　C、一般大项目都设有会所，充分利用会所做成的销售部;要认知销售部的作用不仅仅是卖房，更是形象和对外的窗口，要设置成差异化，如进入销售部前的暗室设置，暗室内的水晶灯光模型/高清背投的声色3D宣传推广片的播放，先震慑一下客户;销售部内的细节如：精致的工程进度表，产品说明，各项收费标准，相关主题的构件等;
       　　D、高端项目不是卖产品，是卖内涵如：卖文化/卖健康/卖生活等，高端产品的推广主题要像高端产品;在销售部内以实物的形式展现给客户;项目内开辟一个景观场所，不定期的举行各类型的高端产品展示或推介会，如：某品牌的服饰/香水节等，提升项目的知名度;经常性的类似活动和各大百货、品牌商互动，市场自然而然的会认知到产品的优势，这时候推出适中的价格就会造成“物超所值”的购买欲;
        　　5、可感知营销： 
       　　就是企业在整个营销过程中尽量让顾客全面感受到关于产品功能、消费者使用利益、品牌文化等所有细节。
        　　6、服务营销： 
       　　是企业在充分认识满足消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。服务作为一种营销组合要素，真正引起人们重视的是本世纪80年代后期，这时期，由于科学技术的进步和社会生产力的显著提高，产业升级和生产的专业化发展日益加速，一方面使产品的服务含量，即产品的服务密集度日益增大。另一方面，随着劳动生产率的提高，市场转向买方市场，消费者随着收入水平提高，他们的消费需求也逐渐发生变化，需求层次也相应提高，并向多样化方向拓展。
        　　7、情感营销： 
       　　情感营销就是把消费者个人情感差异和需求作为企业品牌营销战略的核心，通过借助情感包装、情感促销、情感广告、情感口碑、情感设计等策略来实现企业的经营目标。
       　　在情感消费时代，消费者购买商品所看重的已不是商品数量的多少、质量好坏以及价钱的高低，而是为了一种感情上的满足，一种心理上的认同。情感营销从消费者的情感需要出发，唤起和激起消费者的情感需求，诱导消费者心灵上的共鸣，寓情感于营销之中，让有情的营销赢得无情的竞争。
        　　8、圈层营销： 
       　　圈层的通常理解为：是对在阶层分化的社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会群体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。
       　　消费者在完成购买行为以后，如果商品带给消费者的满足感超越预期，这时候消费者会产生把这种感受向身边人述说的愿望，这种心理冲动就是圈层营销中消费者作为传播渠道的精神基础。能让消费者感受到超越预期的满足感其实也就是我们常说的产品附加值真正触动了消费者。
        　　9、终端营销： 
       　　营销最终达到效果，是要在终端解决问题的，也就是“决胜在终端”。既然“决胜在终端”，终端对销售起到了关键性的作用，那么首先要解决终端的问题。
       　　(1、)销售现场内外部的装修布置，基本要求是简洁、大方、活跃现场的氛围，要适合所销售的项目，要能够对所销售的项目起到加分的效果;现场日常工作卫生的打扫;
       　　(2、)案场的管理要做好，主要为人员的管理、积极性的调动;相关资料的整理，做到有条理;
       　　(3、) 加强情景演练，增强员工之间的配合默契程度，提高对项目的熟练程度以及对不同问题的应变能力;
       　　(4、)现场团队的配合，客户在现场要让其感受到良好的.氛围，主要通过泛SP,以及针对性的SP来达到目的;
       　　(5、)建立影响力中心：在老客户中建立影响力中心，通过老客户带新客户快速达到成交的目标;“250定律”，你与人交往的方式，你对待人的方式，都会发挥250倍的乘数效果。道理很简单：一个人的言行或者举动，通过各种传播途径，在一个月的时间里一般会传到250个人那里，而这其中的每一个人又会将你的言行传到另外250人那里;
       　　(6、)在与客户沟通的同时首先要让客户认可接待的业务员，业务员在与沟通的过程中，要把项目的优点、财产保值升值及未来的生活方式通过激情传递给客户，让客户认可本项目同时开心，在此基础上，让顺带购买本产品;
       　　(7、)对未售产品的分析及卖点的挖掘，找到销售的突破口;
       　　(8、)充分了解竞争项目，挖掘比竞争项目更有卖点的卖点;
       　　(9、)研判市场，抓住市场机遇，顺势而为;
       　　通过以上措施，使员工养成良好的职业习惯，有个积极的工作态度，让大家在工作中能够自觉的配合，活跃现场的氛围，从而提升整个团队的战斗力，做到“客户来一个成交一个，来两个成交一双”的效果，来提高到场客户的成交比率，达到优秀的业绩。
        　　10、催眠式营销： 
       　　用语言魅力催眠客户，使产品或服务满足他人的需求和欲望。
       　　诊断式营销：顾名思义，就像医生给一个病人看病，要先诊断，了解原因，开药方，抓药治疗。在诊断的过程中，要做到“望”、“闻”、“问”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再进行治疗。
       　　房地产诊断性营销：对一个有问题的楼盘，首先要有很强的洞察力，通过“望”、“闻”、“问”、“切”，了解到项目出现问题的根本原因，再出具诊断性营销报告。
        　　11、跨界营销： 
       　　首先是思维的跨界，然后是手法的跨界。手法上，过去靠广告带动销售，我们形容这种方式是空军和陆军，但我们现在还需要特种兵，带来更多更精准的目标人群，海陆空及特种部队都要用上。当我们跨界与其他不同行业合作，找到一个精准的营销方式时，相信就可以实现逆市突围。
        　　12、切割营销： 
       　　站在竞争的角度，对复杂的市场进行切隔，找到一个让消费者接受我们的区域，快速认同我们，规避与强大竞争对手的竞争，同时将竞争对手逼向一侧。微妙地改变强弱之间的力量对比，从而实现以小博大，以弱击强，以轻举重。
       　　13、定位：找到自己的位置。
       　　14、插位：找到自己的位置，尽量靠前;
       　　15、升位：找到自己的位置，尽量靠前，要永远在前面;
        　　16、淡季营销策略： 
       　　它在于守正出奇，守正出奇一般从两个方面着手，挖掘新的卖点和产品组合创新;
       　　17、营销本质：满足消费者的需求，营销过程：发现需求，创造价值，传递价值，满足需求。营销思路：第一是目标清晰，绝不动摇;第二是营销造势，绝不雷同。
       　　18、潜销：锁定具体目标，以十分低调的姿态，对客户进行一对一的拜访和接触，并将XX项目的资料寄到这些客户手中。
        　　19、泛营销： 
       　　泛营销打破单一信息传播途径，通过业主带动、亲情链接、团购让利等多种形式，让更多的人有意识或无意识投入到楼盘的宣传和销售过程中，从而实现楼盘的快速销售。所谓”泛销售”也就是说抓住一切可以抓住的客户，利用强大的客户背后的资源，进行销售，让销售不但是销售员的职责.比如在房地产行业，所有有意向购买A项目的客户都可以加入到VIP，其带领的新客户可以享受一定的优惠，同时该会员可以积分.
        　　20、网络营销： 
       　　网络营销说白了就是在将产品或服务在网络上推广，与现实社会中的做广告推广一样，而且网络推广将是一种趋势(现在还有谁不上网啊),用网络营销，作用是用的，比如用“登陆奇兵”啊什么的，但作用不会长久，要想做好网络营销，还真得好好研究一翻，一定不要用作弊软件，这样不但推广不了，还会起到反效果。
        　　21、快乐营销学： 
       　　美国知名管理学者斯科特?麦克凯恩说：“一切行业都是娱乐业”。 这句话要这样说才更科学：“一切行业都是让人快乐的行业”。 著名生物学家巴甫洛夫曾经说过：“愉快可以使你对生活的每一个跳动，对生活的每一个印象都易于接受，无论是躯体和精神上的愉快，都可以使身体发展，身体强健。”从这个角度说，快乐营销就是关注消费者内心感受的营销哲学。
        　　22、事件营销： 
       　　是指企业通过策划、组织和利用具有新闻价值、社会影响以及名人效应的人物或事件，吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注，以求提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，并最终促成产品或服务的销售的手段和方式。
       　　简单地说，事件营销就是通过把握新闻的规律，制造具有新闻价值的事件，并通过具体的操作，让这一新闻事件得以传播，从而达到广告的效果。
        　　23、诊断式营销： 
       　　顾名思义，就像医生给一个病人看病，要先诊断，了解原因，开药方，抓药治疗。在诊断的过程中，要做到“望”、“闻”、“问”、“切”，要清楚的了解到是什么原因生病的，再进行治疗。
       　　房地产诊断性营销：对一个有问题的楼盘，首先要有很强的洞察力，通过“望”、“闻”、“问”、“切”，了解到项目出现问题的根本原因，再出具诊断性营销报告。
       　　诊断：产品、定价、市场、营销、服务;项目已经定型，调整手段集中在推广、定价;
        　　24、演讲式销售 
       　　25、品牌不但要深入消费者的内心，更要深入员工的内心，品牌的管理与传播首先要从公司内部的言传身教开始。
       　　品牌是座灯塔，要用一块块砖石垒起来，有的砖面朝大海，有的砖紧靠山崖，不管对内还是对外，都需要一股向上的合力，才能让灯塔立的稳、站的高。假如自身的根基不稳，砖石之间没能达成一致的受力方向，那么即使表面贴上金箔也维持不了光芒。
       　　26、顾问式销售
        　　27、“直给式”营销： 
       　　“直截了当”的策略，直接将4个核心卖点呈现给消费者：交通卖点、教育卖点、环境卖点和产品卖点用“直给”方式托出，在推广层面也采用“最实在”的手段，比如针对交通卖点，就利用交通工具的渠道传播。
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6. 浅谈房地产营销策略

房地产营销女神洪鸣院长给房地产营销营销人的5句箴言

7. 房地产营销策略与技巧的介绍

本书完整地、系统地讲述了房地产营销全过程的每一个环境和每一个具体步骤，而在每一个步骤中还罗列有诸多的操作要点，并配合有大量的案例。书中的内容可以说是丰富、细致的，作者们有意识地展现了房地产营销错综复杂、涉猎广泛的一面。相信本书会引起业内人士一定程度的共鸣。

8. 房地产营销策划方案的策略

1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲①工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。②合约书、预约单及各种记录表制作完成。③讲习资料编制完成。④价格表完成。⑤人员讲习工作完成⑥刊登引导广告⑦销售人员进驻。注意事项：①对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。②现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。③定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。④不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。⑤有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。⑵、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。⑶、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。⑷、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。⑸、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。⑹、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。⑺、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。⑻、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。⑼、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。⑾、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。⑿、每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。3、持续期（最后冲刺阶段）：⑴、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。⑶、回头客户积极把握，其成交机会极大。⑷、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。⑸、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。