基础设施REITs到底是什么呢？

1. 基础设施REITs到底是什么呢？

Reits到底是什么？对我们会有怎么样的影响？（20200507）

2. 基础设施REITs？

3. 基础设施REITs打开新基建投资新模式

证监会、发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称《通知》)，证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(简称《指引》)公开征求意见，开启公募REITs的“破冰”之旅。此次改革是落实“六保”宏观调控的现实需求，更是深化金融供给侧改革的重要举措。一方面，立足当前，盘活存量基础设施资产，可帮助地方政府实现再融资，促进基础设施产业升级和新基建更快更好投资；另一方面，放眼长远，此举为基础资产投资人提供全新退出渠道，形成新的社会融资方式，增强金融服务实体经济能力。
REITs试点开启基础资产“IPO”
国内围绕不动产的资产证券化实践正在不断成熟。基础设施类REITs试点相对于市场上已有的类似产品有重大突破，其实质是针对基础资产的“首次公开发行”（IPO）。
基础设施支持证券的性质从类固收转向权益类。与之前不动产相关的资产证券化产品强调债权属性不同，公募REITs的基础设施支持证券要求基础资产“真实出售”。同时，公募REITs的收益方式也是权益类的。类REITs等项目的收益方式往往是固定的利息、费用、门票、租金等，收益分配期限较短。公募REITs的基础设施支持证券的收益类别更加丰富，包含了“分红+资产增值收益”，其中“分红”收益来源于基础资产运营的当期收入，“资产增值收益”来源于REITs基金处置基础资产的资本利得。
基础资产聚焦于基础设施补短板和新基建，开辟公募融资新模式。《通知》《指引》明确了基础设施类REITs聚焦的两类主体：第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业；第二类是信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施。
将运营管理责任明确给基金管理人，降低委托代理成本。我国的公募REITs采用契约制结构，三组资产对应三类管理人——基础资产运营管理人、资产支持证券管理人、公募基金管理人。由于交易链条较长，为降低基金管理人与运营管理人之间的代理成本，提高投资运营效率，《指引》明确基础设施基金管理人同时负担基础设施项目日常运营管理，统一负责REITs资金端的风险管理和资产端的运营管理。
通过“公募基金+ABS”的交易结构实现与现有制度成本最小化衔接。根据《指引》要求，“公募基金+ABS”对现行交易结构改动最小，也不必对相关法律进行修改，制度成本最低。
新基建是理想标的
从金融行业看，基础设施REITs有助于完善资本市场投融资渠道，丰富投资产品选择；从实体经济看，基础设施REITs有利于拓宽基础设施的融资渠道，更好满足新基建的融资需求。
数字化红利赋能，持续提升新基建项目的“隐藏收益率”。与上市公司估值计算体系多采用PB等方式估值不同，REITs多采用绝对估值（净资产价值NAV）和相对估值（营运资金乘数P/FFO）方式，重视基础资产运营价值。数字科技具有外溢性，新基建项目规模越大，成本越低，且在运营上具有平台属性和网络效应，因此数字化发展赋予了新基建项目极高的“隐藏收益率”。
新基建的建设经营与基础设施REITs的交易设计相互契合。首先，新基建项目的产权明晰，采取市场化运营，具有较好的收益水平，不依赖财政补贴等非经常性收入，现金流收入分散、持续且稳定。其次，新基建类REITs是“轻资产、重管理”，新基建的经营管理和REITs项目运营理念一致，都是实现企业轻资产转型。此外，新基建能够承载更大量的REITs项目需求，在政策鼓励下，新基建项目供给会不断扩大，同时相对客观的投资回报率使市场对于新基建的需求持续旺盛。
加快完善相关制度规范
为了更好释放基础设施类REITs投融资效率，还需要在基础资产准入标准、运营管理方要求、适用法律规范等方面做进一步优化。
根据新基建行业特点，可适当放宽基础资产经营期限要求。新基建类的基础设施REITs需要重点考虑：新基建回收资金再投入的周转率与新基建新增需求之间的匹配程度。虽然仓储物流、电信基建服务及数据中心的前期资金投入较大、建设周期较长，但是这类基础设施可以在短时间（快则3年之内）内进入成熟期。一旦进入稳定运营期之后，新的基础设施建设的需求又会接踵而至。
明确现金流收入标准，以穿透方式核查收入分散性。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目付费方的分散程度是否可以帮助抵御单一风险。新基建具有平台特性，存在着直接付费方和底层成本承担者不一致的情况。例如一些物流仓储基础设施的直接付费方不够分散，但是最终使用者分散，其所辐射的区域及业务广泛，在实质上具备抵御单一风险的能力。
放宽基础设施项目运营方的标准，鼓励吸引更多人才聚拢助力。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目运营方的实际专业能力与项目是否匹配。对于专业机构过严的要求将会限制一批专门进行基础设施运营管理的、从原集团分拆的第三方管理机构的参与，较难满足具备5年以上管理经验的要求。
加快完善相关制度规范，出台操作细则。新基建类的基础设施REITs需要考虑：制度规定与交易活力之间的互动。一是要破除法律制度障碍，减少交易链条，降低交易成本。二是要促进管理人激励，明确管理人两类角色，降低管理风险。三是要改善税收机制，提升REITs项目收益率。四是要明确国资REITs细则，关注国资在估值和税收等方面的特殊性，降低政策风险。

4. 基础设施公募REITs和股票有什么不同？基础设施公募REITs和债券有什么不同？

      基础设施公募REITs非常密集的出现在大众的视野中，引起了各类投资者广发的兴趣，但是对于基础设施公募REITs，大家还有很多不甚了解的地方，比如，基础设施公募REITs与我们熟悉的股票和债券有哪些方面的差异呢？
      基础设施公募REITs和股票      股票市场波动大，投资方向具有多样性，同时不会存在强制分红，相比于股票，基础设施公募REITs具有较高的分红比例，同时会采取强制分红的政策，通过设置强制分红比例，可以将投资经验获得的收益高比例的分配给投资者。收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较于高股息股票而言，可能更加严格。      基础设施公募REITs的底层资产主要是成熟优质，运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对更加明确，单位价值波动性原则上相对有限。      基础设施公募REITs和债券      基础设施公募REITs稳定的分红率类似于债券的派息，这一点表现出债性的特点，但是不等同于债券的固定利息回报。      和债券相比，基础设施公募REITs没有固定的利息回报，但是有稳定的强制分红机制，并在此基础上把握资产增值机遇。      基础设施公募REITs属于权益投资，本息无主题信用担保，可能会存在由于运营不善等原因造就的单位净值下跌的风险。

5. 基础设施REITs基金在哪里能买到？有哪些途径？

      2021年5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。距离REITs基金上市的时间越来越近，那我们可以在哪里购买REITs基金呢？有哪些途径？
      基础设施REITs基金和普通基金的购买方式是一样的，公募REITs基金可以分为场内基金和场外基金两种。      1、场外REITs基金的购买渠道有支付宝、微信、银行、天天基金等等第三方理财平台。      2、场内REITs基金则需要我们事先开通证券市场的交易账户，然后再开通基础设施基金权限，在证券交易软件上购买。      如果是在场外购买REITs基金就不需要开户，等REITs基金上市后，直接在上面搜索REITs基金名称或者代码就可以了，买卖和平常购买基金的方式是一样的。      如果是在场内购买REITs基金，是没有开户的情况，是需要开户的，线上开户的话，你直接在电脑上登录证券公司官网进行开户，或者下载证券公司的APP进行开户，还可以关注证券公司的官方微信公众账号进行开户。      一般线上开户在进入开户页面后，输入手机号，就会收到一条验证码，再输入验证码即可登录。

6. 三个问题帮你搞懂基础设施REITs

本书简介:    介绍REITs的前沿理论和国际经验，细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。
  
  作者简介： 林华，特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。现任中国资产证券化研究院院长，国家发改委、财政部PPP定向邀请入库专家，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问。著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》、《中国资产证券化操作手册》、《PPP与资产证券化》等书。
  
 2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），4月30日，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见。
  
 基于以上两个规定，结合本书，为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施  REITs；三、基础设施REITs的分类 。从而帮你快速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。
  
  一、  什么是R  EI  Ts 
  
 REITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真实的”；Estate中文意思是“房地产”、“不动产权”；Investment中文意思是“投资”；Trusts中文意思是“信托”。
  
 REITs就是 房地产投资信托基金 ： 是指以发行受益凭证的方式公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种金融投资产品。 
  
  什么是基础设施REITs？ 
  
 在介绍这个概念之前，有必要引入 “资产证券化业务” 这个概念。
  
 【资产证券化业务】指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券业务的活动。
  
  什么是基础资产？ 
  
 【基础资产】指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流，且可特定化的财产权利或财产。基础资产可以是单项财产权利或财产，也可以是多项财产权利或财产构成的资产组合。
  
  基础资产包括什么？ 
  
  包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益仅等财产权利。  基础设施  、商业物业等不动产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。 
  
 以上定义引自《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告〔2014〕49号）。
  
 所谓的 基础设施REITs  ： 指依据证监会公告[2014]49号文发行的基础设施资产支持专项计划。 基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，  不含住宅和商业地产  。 
  
 此定义引自《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。
  
  二、我国为什么引入基础设施  REITs？ 
  
 公墓REITs，即不动产投资信托基金，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
  
 目前，我国境内尚没有真正意义上的公墓REITs。 为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，引入了基础设施REITs。 
  
  美国的基础设施REITs是如何发展起来的？ 
  
 1929年大萧条导致美国及全球经济大幅下滑，为重振经济，1933年，罗斯福总统签署了《全国工业复兴法案》，其重要内容之一就是政府在公共工程方面的投资。20世纪50年代，艾森豪威尔总统在基础设施领域引入私人资本，不仅使公共总投资在GDP中的占比达到历史高位7&，而联邦政府债务却不断下降。
  
 2008年金融危机之后，奥巴马总统颁布了《2009年美国复苏与再投资法案》，提出通过投资基础设施以刺激经济增长。
  
 特朗普总统提出的“长期基建投资计划”也是如此。
  
 截止2016年11月，美国不动产投资协会的权益类REITs综合指数中有167只公募REITs，包括5只基础设施REITs，总市值764亿美元，占全部公募REITs总市值的8.35%。
                                                                                    
  个人投资者投资REITs需要注意什么？（参照“思投社”的新闻解读） 
  
 这种基金与我们平常所理解的公募基金投资方向是不一样的。
  
 比如你平常买了一个公募基金，投资方向可能是：股票/债券/货币基金，投资的范围比较窄。
  
 当你投资了基础设施REITs，本质上是，你不用直接投资基础设施，只要买了REITs就相当于拿到了基础设施里面的某一个项目千分之一、万分之一的份额，用这种份额的方式投资到了基础设施。
  
 你想进入基础设施投资领域，必须得有相当雄厚的资金实力，这个ReiTs工具相当于降低了基础设施的投资门槛。
  
 但你必须清楚的是，基础设施REITs，是除去商业地产和住宅之后的不动产。
  
  本质上，基础设施REITs，就是降低了这个领域的投资门槛，从而引导更多的资金进这个这个领域，体现了一个政策导向。例如：物流行业/收费公路/水电暖气等。 
  
 如果你购买REITs，类似于你持有了万分之一或千分之一的，某一个物流项目的权益，某一个收费公司的权益，某一个水电气热的权益。
  
  权益具体是什么？ 
  
 收费公路的过路费，作为分红，仓储物流的现金流作为分红。
  
  具体收益率有多少？ 
  
 5%左右，不可能达到两位数。
  
  投资风险怎么样？ 
  
 主要是回撤的风险。比如极端的香港ReiTs遭遇了三连杀：一杀是市场本身的动荡，就是旅游行业对当地不动产房租收益的破坏是非常大的。二杀是疫情的整个传染。三杀是全球一起下跌，陷入萧条和衰退期。
  
  三、基础设施REITs的类型 
  
  根据资产组成和投资收益的来源，基础设施REITs可分为权益型、抵押型、混合型。 实践中不同形态的REITs发挥的作用不一样。类比商业物业类REITs，基础设施REITs可以有多样化的基础资产和投资形式。
  
 基础设施REITs由于涉及基础资产转让而较少采用类似商业物业的抵押贷款模式，成熟的进入稳定运营期的基础设施资产，比较适合发展权益型REITs。
  
 但在建设期，基础设施REITs由于难以形成租赁物，且几乎没有项目收益，则更适合采用抵押型REITs的形式发放开发贷款，获取利益收益。
                                                                                    
 谈基础设施REITs，就不能不谈PPP。
  
  什么是PPP模式？ 
  
 就是Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。
  
 基础设施REITs与PPP互相促进和补充。
  
 一方面，PPP模式为基础设施REITs提供大量的优质基础资产；另一方面，基础设施REITs又给PPP项目的前期投资者提供了一条可行的退出通道。
  
 由于资本的收益和退出机制是社会资本是否介入PPP项目的重要考量，基础设施REITs的推出，结合税收优惠政策，将会显著改变当前PPP项目中社会资本的投入问题。
  
  根据组织形式和交易结构的特点，基础设施REITs又可分为公司型、契约型和合伙型REITs三大类。 
  
  公司型REITs 是指，具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股份制投资公司。该公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体，与股份有限公司类似。
                                                                                    
  契约型REITs 是指，投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托基金。
  
 REITs管理人是REITs的发起人，通过发行受益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据信托契约保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。
  
 在澳大利亚、加拿大、马来西亚、新加坡、中国香港、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型。
                                                                                    
  合伙型REITs 是指，由有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）组成，有限合伙人（LP）向REITs投资，分享REITs的收益，但不参与REITs的事务管理，并且仅以其投资额对REITs承担有限责任。普通合伙人（GP）管理REITs事务，并对REITs承担无限连带责任。
  
 下图是公司型、契约型、合伙型REITs的主要区别。
                                                                                    
  根据资金募集和流通的特点，基础设施REITs可分为公募和私募两大类。 
  
  公募REITs 是指，以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人数一般不受限制，每个投资者的最低投资额一般也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融投资产品的主流形式，与股票一样具有高流动性。
                                                                                    
  私募REITs 是指，以非公开方式向特定投资者募集资金的REITs。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或资金充裕人士推销REITs单位并募集REITs资金。
  
 私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松。在美国，其市场占比不到5%。中国，2013年已经开始出现“专项计划+PreREITs”的特殊产品形态，是一种债务融资工具，目前发展比较迅速。
  
 ​下图是公募和私募REITs的主要区别。
                                                                                    
 今天为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施  REITs；三、基础设施REITs的分类。 希望你快能速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。

7. 基础设施REITs试点的成功，不是发几个产品这么简单的事

REITs试点的成功，首先必不可少的是严把项目质量关，加强底层资产即基础设施项目的合规性审核。
  
 基础设施REITs是公募产品，可以被形象地理解为资产的上市，既涉及专业的机构投资人，也涉及千千万万的普通投资者。如果底层资产质量不过关、项目收益不稳定、管理手续不合规，将给投资者带来较大风险。
  
 从另一个角度讲，合规性审查可以提高项目质量、保护投资者权益，可以确保募集资金用于新项目建设、形成投资良性循环，可以倒逼项目原始权益人完善有关手续，降低可能存在的投资管理、权属转让、环保、建设等法律和政策风险，提高项目的规范性。
  
 因此，严把项目质量关是REITs试点成功的第一关。同时，REITs市场的长期稳定发展，需要各方的共同努力。
  
 原始权益人要拿出优质资产，避免“包装”收益低、稳定性差、未来无增长空间的资产，通过发行基础设施REITs变现、甩包袱。同时，原始权益人要有足够的资产储备，具备一定的资产扩募能力。
  
 中介机构要切实承担起责任，落实好发行前、发行后各项监督要求，同时避免恶性竞争。
  
 对于投资者来说，切不可怀有炒REITs“一夜暴富”的心态。基础设施REITs产品具有收益稳定、安全性强的特点，是典型的中等收益、中等风险的金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是REITs作为投资产品的“角色定位”。
  
 “推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 健康 发展”已写入“十四五”规划纲要，需要金融监管、财政税收、国有资产等多领域配套政策的创新完善。
  
 例如，作为公募产品，投资者中会不乏机构投资人的身影，那么保险资金是否能够投资REITs产品？其风险权重系数又该如何确定？再如，针对项目原始权益人持有的至少20%甚至50%以上的基金份额，是否有望推出企业所得税递延政策，以增强企业发行REITs的意愿？还有，是否可根据基础设施REITs产品的权益属性明确相应的会计处理方式？国有资产发行REITs又需要注意哪些事项？这些问题的解决，将更加有利于落实“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 健康 发展”，市场各方翘首以盼、充满期待。
  
 可以说，作为一个“从零开始”的新鲜事物，我国基础设施REITs试点的成功需要新建一整套符合中国国情的基础设施REITs制度体系。
    
 主要用于满足住房困难群体和新市民基本住房需求的重资产集中式租赁住房，是保障住有所居的重要民生基础设施，是否可以纳入基础设施REITs试点范围？同时在试点过程中，应切实做好与商业地产的“切割”，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，既要调动各方投资积极性，又要避免引起市场误读和波动。
  
 同时，清洁能源基础设施，如风电、光伏等项目，也值得纳入试点范围，这对于助力碳达峰、碳中和将有重要意义。
  
 此外，事有当为不当为。现有政策已经明确，试点范围限定在基础设施领域。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。因此，即使扩大试点，仍应限制在基础设施范围内。
  
 锲而不舍，金石可镂。我国的经济体制、金融体系、土地制度、 社会 环境等，都有自身特色。基础设施领域又涉及多个行业，与民生密切相关，专业性很强。从这个角度讲，我国的REITs市场建设任务远比国外市场更为艰巨复杂。然而，随着市场各方的积极参与，配套制度体系的不断完善，REITs试点工作的稳妥推进，我们将迎来一个长期稳定 健康 发展的REITs市场。

8. 基建reits到底是什么呢

秒懂百科——什么是REITs