海南保障自贸港产业项目用地：鼓励规划用途混合弹性利用

1. 海南保障自贸港产业项目用地：鼓励规划用途混合弹性利用

为落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，保障海南自贸港产业项目落地，推进海南自贸港产业转型升级和高质量发展，为海南自贸港建设提供有力的规划和用地保障，12月13日，海南省人民政府发布《支持产业项目发展规划和用地保障的意见》，有效期5年。
《意见》所称的产业项目是指符合国家和海南产业政策要求的各类产业项目，不包括市场化商品住宅项目。但因规划调整以及产业发展需要，各类产业项目用地可以依法改变土地用途用于除市场化商品住宅用地以外的项目(含安居房、租赁住房项目)建设。在符合国土空间规划的前提下，存量国有建设用地可转型用于安居房、租赁住房项目建设，涉及土地用途改变和容积率变更的，应按照有关规定办理手续。
《意见》共分为强化规划引领，提升规划管控的科学性灵活性；完善用林用地指标安排机制；创新产业项目土地利用分类管理方式；实行差别化产业项目用地供地模式；完善地价体系；鼓励现有产业转型升级；支持地下空间合理开发利用；优化设施农业用地管理；深化农村集体建设用地制度改革；以及加强用地服务和批后管理。
根据《意见》，在优化产业空间规划和布局，科学引导项目选址的基础上，海南鼓励规划用途混合弹性利用。
优化控制性详细规划编制，综合考虑空间、布局、产业融合等因素，鼓励工业、仓储、科研、商业、商务金融等规划用途混合布局、空间设施共享，并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域，可根据实际需要，规划为暂不明确用途的留白空间。
同时，简化控规动态调整实施机制。对工业用地、仓储用地的拆分合并以及调整容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度等规划条件的地块，如容积率不大于2.0、高度不超过30米的，可不对控制性详细规划进行调整报批。其他情形控制性详细规划编制和调整按程序办理。
在差别化产业项目用地供地模式方面，产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件，采取带项目招标或者挂牌方式供地；产业项目土地用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的，可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地；产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地，可在土地出让公告中明确地方财力贡献率、总部建筑自持率等相关条件，采取招挂结合(先招标，后挂牌或拍卖)等方式供地。采取招挂结合方式供地的，总部建筑自持率(不对外销售)不低于30%，非自持部分建筑5年承诺期届满且履约评价达标后，方可转让；其他经营性产业项目按规定采取招标、拍卖、挂牌等公开方式供地。
同时，市县政府以招标、拍卖、挂牌方式将土地出租给土地使用权人，土地使用权人进行开发建设和产业运营，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期总和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定，租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。租赁期价款和租赁转出让期价款均为一次性缴纳。以先租后让方式供应土地的，土地使用权人可持租赁的不动产权证依法办理规划报建等手续。
市县政府可结合产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地有偿使用弹性年期，土地使用权人在每一年期届满时，达到准入协议继续履约条件的，可继续申请下一期土地使用权。
弹性年期不超过3期，首期年限一般不超过5年，各期年限之和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。鼓励结合实际缩短项目用地弹性年期，工业和仓储用地可按不高于20年确定土地出让年限，期限届满产业项目仍符合产业政策和导向要求的，土地使用权人可依法申请续期并补缴土地出让金。
弹性年期土地出让总价款按照该宗地出让总年期条件下的土地出让成交价确定，每一年期应当支付的土地出让价款，按照土地出让价款总额乘以当前年期占总年期的相应比例确定。
在符合国土空间规划的前提下，允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用，并按照主导用途(每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大比例的用地)对应的用地性质实行差别化供地。采取协议出让、作价出资方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%确定；采取带项目招标或者挂牌、招挂结合以及招标拍卖挂牌方式供地的，出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。
《意见》称将完善地价体系，进一步降低产业用地成本。经行业主管部门明确的旅游产业、互联网产业、医疗健康产业、现代金融服务业、会展业、现代物流业、海洋产业(油气产业)、生物医药产业、低碳制造产业、高新技术产业、教育产业、文化体育产业、热带特色高效农业等产业项目，其基准地价可按现行基准地价成果中《产业项目用地基准地价调整系数表》确定。
此外，《意见》明确，5类项目用地可采取“只征不转”“不征不转”的方式，按照土地现状用途管理，由项目用地单位与土地权利人依法签订土地使用合同，明确双方种植、养殖、管护与经营等土地使用关系。这包括：自然景观用地、农牧渔种植和养殖用地；休闲农业和乡村旅游项目中的观光台(占地面积不超过100平方米)、栈道(宽度不超过2米)等非永久性附属设施用地；零星公共服务设施用地，包括厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物或构筑物(占地面积不超过100平方米)用地；以人工湿地等生态环保方式进行污水处理的设施用地；路面宽度(车行道)不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地。

2. 海南自贸港都有哪些优惠项目

全岛封关运作前，高端紧缺人才可享受个人所得税实际税负超过15%的部分予以免征的优惠政策，企业也是一样，鼓励性企业可以减免15%企业税收。
一、中小微企业社保减免政策
2020中小微企业社保减免政策中各省免征中小微企业三项社会保险单位缴费部分的政策的日期将由今年6月延长执行到12月底。国家出台相关规定，由于2020年受疫情影响而造成生产经营出现严重困难的企业可以延缓缴纳社保费，该期间免收滞纳金，减轻企业负担。也就是说在2020年2月至12月，中小微型企业可以享受免征基本养老保险，失业保险等的优惠政策。
二、最新小微企业税收优惠政策
2022年最新小微企业税收优惠政策：
1、对月销售额在十万以下的小微企业增值税的减免；
2、对小微企业企业所得税的减免优惠；
3、对小微企业可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税、房产税、印花税等相关税收；
4、小微企业在2022年的工会经费，支持全额返还。上述政策的执行期限均为2022年1月1日至2022年12月31日。
三、企业有房屋土地拆迁要交税吗
根据财政部、国家税务总局关于城市房屋拆迁税收政策的通知，个人所得税免征被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法取得的拆迁补偿。企业购买或者改良固定资产，取得政策性搬迁、处置所得的，可以按照现行税收规定计算折旧或者摊销，并在企业所得税前扣除。企业对其他固定资产的置换、改良、技术改造、购置没有计划或项目报告的，从全部拆迁固定资产的折现价值和处置成本中扣除搬迁所得加上全部拆迁固定资产的销售收入，计入本年度企业应纳税所得和企业所得税。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国税收征收管理法》
第三条税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。
第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。
纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。
第五条国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。
地方各级人民政府应当依法加强对本行政区域内税收征收管理工作的领导或者协调，支持税务机关依法执行职务，依照法定税率计算税额，依法征收税款。
各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行职务。
税务机关依法执行职务，任何单位和个人不得阻挠。

3. 海南自由贸易港鼓励类产业目录包括哪些

法律分析：一是国家现有产业目录中的鼓励类产业，二是海南自由贸易港新增鼓励类产业。
法律依据：《海南自由贸易港鼓励类产业目录（2020年本）》 一、国家现有产业目录中的鼓励类产业
（一）《产业结构调整指导目录（2019 年本）》（国家发展改革委令 2019 年第 29 号）中的鼓励类产业。
（二）《鼓励外商投资产业目录（2019 年版）》（国家发展改革委、商务部令 2019 年第 27 号）中的产业。以上目录如有修订，按新修订版本执行。

4. 海南自由贸易港鼓励类产业目录包括

法律分析：一是国家现有产业目录中的鼓励类产业，二是海南自由贸易港新增鼓励类产业。本目录适用于在海南自由贸易港生产经营的企业，其中外商投资企业按照《鼓励外商投资产业目录（2019 年版）》执行。本目录自2020年1月1日起施行，有效期截至 2024 年12月31日。根据海南自由贸易港建设需要，适时对本目录进行修订。
法律依据：《海南自由贸易港鼓励类产业目录（2020年本）》 一、国家现有产业目录中的鼓励类产业
（一）《产业结构调整指导目录（2019 年本）》（国家发展改革委令 2019 年第 29 号）中的鼓励类产业。
（二）《鼓励外商投资产业目录（2019 年版）》（国家发展改革委、商务部令 2019 年第 27 号）中的产业。以上目录如有修订，按新修订版本执行。

5. 海南自贸港建设再迎政策利好 相关板块望受益

 商务部等20部门近日联合印发《关于推进海南自由贸易港贸易自由化便利化若干措施的通知》，从货物贸易和服务贸易两方面，明确28项政策措施，加快推进海南自由贸易港贸易自由化便利化。
  具体来看，货物贸易方面共13项政策措施，包括：洋浦保税港区内先行试点经“一线”进出口原油和成品油不实行企业资格和数量管理，进口食糖不纳入关税配额总量管理，下放国际航行船舶保税加油许可权限，支持开展有关认证机构资质审批试点等。服务贸易方面共15项政策措施，包括允许外国机构独立举办除冠名“中国”、“中华”、“全国”、“国家”等字样以外的涉外经济技术展，技术进出口经营活动不需办理对外贸易经营者备案登记，探索取消设立拍卖企业审核许可和商业特许经营备案，支持创建国家文化出口基地，建设国家对外文化贸易基地等。
  《通知》还明确，在洋浦保税港区内先行试点经“一线”进出口原油和成品油，不实行企业资格和数量管理，进出“二线”按进出口规定管理。同时，在实施“一线”放开、“二线”管住的区域取消机电进口许可管理措施。
    
  商务部有关负责人表示，这些举措聚焦海南自由贸易港建设需要，是推进贸易自由便利政策制度的系统集成创新，有助于推动海南自由贸易港贸易高质量发展。
  近日，支持海南自贸港建设的利好政策频出。4月9日，中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，从提升人民币可兑换水平支持跨境贸易投资自由化便利化、完善海南金融市场体系、扩大海南金融业对外开放、加强金融产品和服务创新、提升金融服务水平、加强金融监管防范化解金融风险六个方面提出33条具体措施。
  4月8日，国家发展改革委、商务部发布《关于支持海南自由贸易港建设放宽市场准入若干特别措施的意见》，在医药卫生、金融、文化、教育、商业航天、民航、体育、种业、新能源基础设施等领域提出22条放宽市场准入的措施。
  东莞证券指出，国家有意将海南打造成国内最大经济特区，随着改革与开放的同步推行，有助于海南构建多 层次多样化的资本市场。《意见》的推进与摸索，有助于为海南打造一个综合性的金融市场，增加境 外资金的流入和境外金融机构的入驻。
  川财证券表示，海南将以自贸港政策为依托，探索创新的商业模式，带动更多创新产业链的形成。除传统优势的旅游业外，海南还要大力发展现代服务业和高技术产业，预计在后续贸易港加速建设的过程中，区域内“新基建”同样有望迎来高速发展。
  华福证券认为，随着国内新冠病毒疫苗接种逐步铺开，以及即将到来的五一假期，海南免税业有望迎来更进一步利好，建议关注免税板块。

6. 海南自由贸易港首次集中签约一批重点项目

海南自由贸易港首次重点项目集中签约活动，13日在海口举行。
本次签约仪式采取“现场签约为主、线上签约为辅”的方式分六轮进行，现场集中签订了深交所与海南省政府合作项目、三亚国际航空项目等35个项目，有法国电力集团、深交所、中国东方航空集团有限公司、美团点评集团等企业参与，其中8个外资项目，27个内资项目。
法国电力集团副总裁兼中国区总裁傅楷德在签约仪式上表示，海南是法国电力集团在中国发展的战略省份。根据协议，法国电力集团将逐步把新能源汽车的充换电解决方案拓展至海南省全省范围，同时，在项目推广中将应用车网互动等先进技术，使得新能源汽车的电池可以与电网进行集成优化。
深交所理事长王建军在签约仪式上表示，本次签约是深交所服务海南建设新的起点，深交所将为自贸港建设提供最优质的资本市场服务，支持海南自贸港优势产业，如旅游业、现代服务业的企业到深交所发行上市。支持海南上市公司通过再融资、并购重组做大做强。为自贸港建设提供融资支持，提供包括资产证券化、REITs等在内的渠道多样化、期限灵活的直接融资工具，鼓励符合条件的企业发行债券和资产支持证券等。
本次签约活动由海南省政府主办。

7. 海南自由贸易港建设以什么为重点

法律分析：以贸易投资自由化便利化为重点，以各类生产要素跨境自由有序安全便捷流动和现代产业体系为支撑，以特殊的税收制度安排、高效的社会治理体系和完备的法治体系为保障，在明确分工和机制措施、守住不发生系统性风险底线的前提下，构建海南自由贸易港政策制度体系。
法律依据：《中华人民共和国对外贸易法》 第九条 从事货物进出口或者技术进出口的对外贸易经营者，应当向国务院对外贸易主管部门或者其委托的机构办理备案登记；但是，法律、行政法规和国务院对外贸易主管部门规定不需要备案登记的除外。备案登记的具体办法由国务院对外贸易主管部门规定。对外贸易经营者未按照规定办理备案登记的，海关不予办理进出口货物的报关验放手续。

8. 海南自贸区将开建一批百亿级产业项目吗？

5月9日，海南生态软件园举办“献礼新海南，贡献自贸港”主题系列活动。3个100亿级项目以及配套学校ischool（微城未来学校）集体开工。这是中央宣布海南建设自贸区（港）后，首批开工的100亿级产业项目，将为2020年海南互联网产业1000亿目标实现提供有力支撑。

虽然项目刚刚开工落地，很多企业已经相当看好海南建设自贸区（港）的战略前景。据悉，当天签约的11家骨干企业年内预计带入人才超过2000人，能够快速实现产业贡献。

可以看到，以自由贸易港为依托，海南已经站上了高质量发展的新起点。这个新起点，将以包括互联网产业等为重点的现代服务业和高新技术产业为主导；海南生态软件园也将进入发展的新阶段，将成为海南发展互联网产业的重要抓手和载体。来源：消费日报网