格力集团的集团重组

1. 格力集团的集团重组

2003年格力集团通过重组成立格力集团财务有限公司，成为全国第一家经过重组方式设立的财务公司。财务公司是集团未来发展的重要资金平台，通过集中资源，统筹协调，建立以财务公司为支撑点的资金借贷新体系，实现全集团资金计划一盘棋，结算业务一中心，将大大提高集团的融资能力，为三大板块的发展提供有力支持。2年多的运行实践表明，格力财务公司在提供信贷担保、调剂资金余缺、提高资金使用效率、降低财务成本等方面已经发挥出了重要作用。

2. 格力置业现状

5、现金流

现金流分为经营现金流净额、投资现金流净额、筹资现金流净额。经营现金流净额持续为正的企业，才是真金白银赚到钱的企业。格力地产经营现金流在四年期间由负转正，说明逐渐转好。投资现金流为正，大概率说明企业正在收缩，没有扩大生产业务的活动。格力地产投资现金流为负，说明还在扩张。筹资现金流为正，则说明还能从市场里筹集到资金。筹资现金流主要为正，能够从市场筹集资金。

经营现金流净额持续大于净利润，说明企业赚钱的能力非常强，是一个非常重要的指标。格力地产经营现金流近两年均为净利润的3倍多，赚钱能力较好。上市公司销售商品、提供劳务收到的现金最好要大于营业总收入。格力地产该指标近四年逐年增长。【摘要】
格力置业现状【提问】
亲您好，格力置业现状如下：【回答】
1、货币资金

货币资金是指企业的现金、银行存款以及其他货币资金，可以立即投入流通，在流动资产中货币资金流动性最强。格力地产目前市值112亿元，货币资金在30亿元左右，流通性尚可。【回答】
2、负债

负债主要关注经营过程负债和融资过程负债。经营过程负债通常是没有利息的负债，比如应付账款、预收账款。而融资性负债是指长期借款与短期借款、应付债券等，通常是有息负债。格力地产由于涉及地产行业，长期借款相对较高，近四年为70-100亿元。

如果上市公司货币资金充足，却依旧有长期借款或者短期借款，那么要认真审视企业的财报；同时要密切关注其他货币资金的数额是否巨大。【回答】
3、应收款项

应收款项包括应收票据、应收账款、其他应收款，上市公司不论销售了多少产品，如果收不回钱，完全是一笔亏损的买卖。应收账款与营业收入的比率应小于30%，或者至少低于50%。格力地产该数值近四年最高为10.91%，最低为2.46%，表现优秀。【回答】
4、应付款项

应付款项（应付票据、应付账款与其他应付款）主要指公司付给上游供应商购买材料或其他用途的货款。格力地产应付款项相对较少。预收账款是下游经销商打款后，公司再发货，说明上市公司对经销商的强势地位。格力地产预收账款也处于地产行业的正常水平。【回答】
5、现金流

现金流分为经营现金流净额、投资现金流净额、筹资现金流净额。经营现金流净额持续为正的企业，才是真金白银赚到钱的企业。格力地产经营现金流在四年期间由负转正，说明逐渐转好。投资现金流为正，大概率说明企业正在收缩，没有扩大生产业务的活动。格力地产投资现金流为负，说明还在扩张。筹资现金流为正，则说明还能从市场里筹集到资金。筹资现金流主要为正，能够从市场筹集资金。

经营现金流净额持续大于净利润，说明企业赚钱的能力非常强，是一个非常重要的指标。格力地产经营现金流近两年均为净利润的3倍多，赚钱能力较好。上市公司销售商品、提供劳务收到的现金最好要大于营业总收入。格力地产该指标近四年逐年增长。【回答】
6、毛利率

通过毛利率对比上市公司的费用支出，同样可以获得一条非常重要的指标，就是企业的真实竞争力。

营收能力=（销售费用+管理费用+财务费用）/（营业总收入 [公式] 毛利率）

如果上市公司所提供的产品或者服务是依靠销售或者研发费用来支撑的话，没有足够强的竞争力。30%以内，说明上市公司非常优秀，70%是红线。

格力地产营收能力指标四年期间逐年上升，2020年甚至达到了43.33%，说明费用压力在增大，这也反映了当前房产调控的现状。【回答】
7、净利率

好公司的净利率一定要高于5%。格力地产净利率虽然高于5%，但在四年期间从19.91%下降到8.73%，说明盈利能力有所下降。【回答】
8、净资产收益率

净资产收益率是净利润与净资产之比，该指标从股东的角度衡量上市公司对资金的使用效率。好公司的净资产收益率要高于15%，最好要高于20%。格力地产净资产收益率一直在6%以上，显然没有达到这个水平，但是在地产行业属于中间水平。【回答】
综上所述，格力地产现金流通性尚可，资产负债率处于行业平均水平，应收款项占营收较少，回款较好，经营现金流有向好倾向，且大于净利润，赚钱能力较好，毛利率较高，但营收能力指标反映费用压力增大，净利率下降较多，净资产收益率平均水平。宏观政策方面，房地产爆发式增长已不再可能，但是在后疫情时代，国内经济增长乏力的情况下，短期内房地产在利率降低、公积金放松等政策的刺激下，有望走一波反弹行情。后期，个人认为，行地产行业最终会走向寡头垄断，优质地产龙头归并中小房企，走房地产开发、物业管理、物联网开发的综合性经营路线。【回答】

3. 格力地产系动荡，公司高层是否会出现大换血？

董事长鲁君四涉嫌证券市场内幕交易被证监会立案调查后，格力地产控股的物业公司也出现高管震荡。
近日，新三板挂牌公司格力物业公告称，董事长兼总经理张筱雯，董事、副总经理吴思建，董事陈莉等三位高管“因工作变动”离职。同时，为补齐董事会法定最低人数，格力物业补选了三位董事陈轶峰、范晓菁、邓石成，并聘任陈轶峰为总经理，范晓菁、邓石为公司副总经理。

关于张筱雯等三位高管离职的原因，格力物业相关人士则对时代财经称，“没有离职，也没有其他原因，正常的工作变动。其中一位快退休了，张筱雯有其他工作安排，具体工作不方便透露。”至于公告为“离职”的原因，该人士则表示是“新三板的格式要求”。
年届退休的或是生于1971年3月的董事陈莉，其于2018年6月获任董事，于2018年董事会换届时获连任。1986年11月出生的张筱雯在职时间更长一些。2016年12月，年近30岁的张筱雯从“因个人原因”辞任的陈济涛手中“接棒”，于2018年董事会换届时获连任。
吴思建是三人中任期最短的。2020年9月，格力物业董事、副总经理王军退休，吴思建接任。相关公告信息显示，生于1980年6月的吴思建2011年加入格力物业，2018年2月至2020年9月任助理总经理。
值得注意的是，张筱雯等三人原定任职终止日期为2021年11月11日，但却在距任期届满10个月之际集体被“换血”。
新获任命的三位高管年龄相仿、履历相似。陈轶峰、范晓菁、邓石成分别出生于1979年2月、1983年8月、1981年10月，且均是先珠海格力房产有限公司（以下简称“格力房产”）、后珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司（以下简称“港珠澳大桥人工岛公司”）的职业动线。
天眼查信息显示，格力房产为格力地产全资子公司，港珠澳大桥人工岛公司则是格力房产全资子公司，二者在格力物业中的持股比例为60%、40%。
嘉和家业物业研究院研究总监李艳杰对时代财经分析称，一般企业出现高层变动，是将有上市或退市等资本动作，但格力物业规模过小、基本没有转板上市的可能性。“2020年物业第一股”兴业物联可为参照，其被称为河南地区“蚊型”物业公司，但2019年收益仍有1.84亿元、同比增长40.5%。格力物业2019年收入则仅有7932万，同比增长12.38%。
而根据港交所2020年11月底发布的有关主板盈利规定的咨询文件，新上市公司市值要求不低于40亿港元，收入为最近财务年度最少5亿港元。以此规定看，格力物业在上市门槛已经偏低的香港交易所主板上市的希望仍然渺茫。
并且，格力物业的盈利能力堪忧。2017年至2019年间，格力物业营收增速由33.92%降至12.38%，2020年中期收入仅3629万元，较2019年同期仅增长2.42%。其中2017、2018年的归母净利润均跌破150万元，同比跌幅为59.26%、13.99%。净利率也远低于行业平均水平，2017年至2020年中期分别为2.5%、1.7%、3.3%、6%。
格力物业发展乏力与母公司格力地产不无关系。合富研究院市场分析师曾勉对时代财经称，格力物业目前主要做母公司旗下物业项目，没有像其他物业公司那样去拓展第三方管理项目，规模一般。格力地产的一级开发更多倾向于口岸配套、海岛等市政项目。
从其近年来动作看，格力地产似乎在“去地产化”，打造大海洋、大金融、大健康的产业集群，2020年开启重组珠海免税集团，以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业、房地产业等三大板块为其核心业务。
但房地产业务占比在降低。2019年度，格力地产房地产业务占主营收入的比重从2018年末的77.61%降至55.95%，代建工程的贡献则从2018年末的16.81%增长至31.07%。代建工程带动其2019年营收出现近年少有的较大涨幅。2016年-2018年，格力地产营收分别为31.22亿元、31.3亿元、30.78亿元，2019年营收为41.93亿元、同比增长36.19%。
在行业内，格力地产也“失语”很久。克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，TOP200门槛为合约销售71.5亿，格力地产再次落榜。而截止2020年三季度末，其现金短债比0.45，剔除预收款后资产负债率73.2%，净资产负债率173%，“三条红线”全部踩中。