房地产项目可行性研究报告操作环节

1. 房地产项目可行性研究报告操作环节

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        　　目录： 
       　　第1操作环节：成功迈出投资第一步
       　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策
       　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
       　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程
       　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
       　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算
       　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究
        　　使用指南 
       　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大.如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
        　　第一操作环节：成功近出投资第一步 
       　　1.透视民地产可行性研究
       　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
       　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：
       　　第一是要确定项目在技术上能否实施;
       　　第二是如何才能取得最佳的效益(主要是经济效益)。
       　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
       　　2、项目投资制胜第一法宝
       　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
       　　a、这项目是可行的还是不可行的
       　　b、如果可行，可行到什么程度
       　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
        　　第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 
       　　2、常见误区
       　　误区一：一个标准的效益分析
       　　如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
       　　误区二：先入为主的可行性研究
       　　笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继;一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效;原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时，他们对所遇到的困难通常都感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
       　　***先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的
       　　房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
       　　课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
       　　有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
       　　有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
       　　3.相应对策
       　　a加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
       　　c建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作：通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。
        　　第三操作环节：房地产可行性研究战略分析 
       　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
       　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
       　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
       　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
       　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
       　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
       　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
       　　****投资商自身条件考察
       　　1、考察你的经验
       　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
       　　2、考察你的投资方式
       　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
       　　3、考察你的融资能力
       　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
        　　第四操作环节设计成功的可行性研究流程 
       　　步骤A人员安排组合
       　　注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学，环境等专家
       　　步骤B：市场分析
       　　a、宏观因素分析
       　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
       　　b、区域性因素分析
       　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小;其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。
       　　c、微观市场分析
       　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
       　　步骤C:市场预测
       　　a需求预测
       　　需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
       　　b供给预测
       　　供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况
       　　c预测方法
       　　通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等;因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
       　　步骤D:成本测算
       　　在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
       　　一般来讲成本构成包括以下四个部分：
       　　A土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
       　　B设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。
       　　C市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。
       　　步骤E：财务评价
       　　项目投资方案评价的指标一般分为两类：
       　　一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。
       　　另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。
       　　步骤F：盈亏平衡分析
       　　盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。
       　　盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点(BPe0K-evenP0iDt)即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。
       　　步骤G：敏感性分析
       　　敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
       　　反应敏感程度的指标是敏感系数：
       　　敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比
       　　例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10%，
       　　净现金流量现值增加20%，则售价的敏感系数=20%/10%=2。
       　　敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，
       　　敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。
       　　步骤H：风险分析
       　　风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。
        　　第五操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 
       　　B、可行性研究报告正文部分的编写
       　　正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。
       　　1、概况：
       　　(1)进行可行性研究的背景;
       　　(2)所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等;
       　　(3)委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人;
       　　(4)受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人;
       　　(5)可行性研究的目的;
       　　(6)可行性研究的编写人员名单;
       　　(7)可行性研究的编写依据;
       　　(8)研究报告的假设和说明。
       　　2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。
       　　3、规划设计方案：要求写出项目所具备的'规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖(部分地区)及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。
       　　4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。
       　　5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。
       　　6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。
       　　7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。
       　　8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。
       　　9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。
        　　第六操作环节：如何协调可行性研究投资预算 
       　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房
        　　第七操作环节：从全局出发进行可行性研究 
       　　现实化的可行性研究前握
       　　事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么?为什么购买?购买者是谁?如何购买?何地购买?何处购买?
       　　为选定市场和制定策略而进行可行性研究
       　　在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤：
       　　明确一些可利用的竞争优势;
       　　选择若干个适用的优势;
       　　有效地向市场表明公司的定位观念。
       　　产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一一投资多少?投资哪类?何处投资以及如何着手?开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益大小、经营期间现金流量分析。
       　　纳入整体营销方案的可行性研究
       　　一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活动。计划一般应包括以下八大内容：
       　　1、计划概要(便于决策者快速浏览)
       　　2、市场营销现状(提供背景资料)
       　　3、机会与问题分析
       　　4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平
       　　5、市场营销策略
       　　6、行动方案：做什么?谁去做?如何做?何时做?费用多少?
       　　7、预计盈亏报表
       　　8、控制措施
       　　策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁?”“时间?”“地点?”“怎么样?”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能;执行计划的技能;评估执行效果的技能。

2. 房地产项目可行性报告如何写

北京某项目可行性研究报告(2009年)内容介绍
主要技术指标请参见缩略图。
项目位置：
本项目位于首都城市核心区，，绝对的精品高档物业。项目定位尊贵尊富集于一体，新一代贵族的理想置业选择。
相较西长安街、东二环、东三环传统显赫区域，本项目的价值形象定位可实现差异化竞争优势。目标客户，不再局限于地缘性的目标可群——朝阳区和国贸、朝外、东二环商圈的人群；购买动机也不再局限于方便工作需要和投资需要的人群。

目 录
第一部分：项目概况 
一、项目背景 
二、宗地位置 
三、宗地现状 
四、项目周边配套 
五、大市政配套 
六、规划控制要点 
第二部分：项目股权收购及分析 
一、项目股权转让方基本情况 
第三部分：市场分析 
一、房地产市场总体行情 
二、北京市房地产市场 
(一)北京房市情况 
（二）北京土地市场情况 
三、区域市场调查与分析 
（一）区域市场调查分析结论 
（二）居住项目市场调查 
（三）商业项目市场情况 
（四）办公项目市场情况 
四、项目初步定位 
（一）物业定位 
（二）目标客户定位 
（三）价格定位 
第四部分：规划设计分析 
一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） 
（一）总平面布局 
（二）绿化设计 
（三）交通及停车组织 
（四）人防出入口组织 
（五）方案技术经济指标 
二、建筑设计 
（一）设计依据和基础资料 
（二）设计说明 
（三）建筑装修标准 
（四）主要户型指标统计 
第五部分：项目进度计划安排 
一、项目获取计划 
二、项目前期阶段计划 
三、项目工程建设阶段计划 
四、项目销售阶段计划 
第六部分：投资收益分析 
一、成本测算 
二、税务分析 
三、收入估算 
四、经济效益分析 
五、项目资金筹措 
第七部分：管理资源配置 
一、机构设置 
二、人力资源需求 
第八部分：综合分析与建议 
一、优势分析 
二、劣势分析 
三、机会分析 
四、威胁分析 
五、结论和建议

3. 房地产开发项目可行性研究报告怎么写?

第一部分，房地产开发公司的准备工作 
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 

第二部分，行政审批部分 
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
6、规划部门办理项目选址意见书。 

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、人防办进行人防工程建设布局审查。 
2、国土资源局办理土地预审。 
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 
5、国土资源局进行用地预审。 
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、公安消防支队进行消防设计审查。 
2、人防办进行人防设施审查。 
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建设单位办理施工报建登记。 
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 
1、以下证明材料： 
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 
3、工程施工合同； 
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 


第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 
2、开发商应提交材料： 
（1）申请书； 
（2）企业营业执照； 
（3）用地证明文件或者土地使用权证； 
（4）建设用地规划许可证； 
（5）建设工程规划许可证； 
（6）施工许可证； 
（7）房屋竣工验收资料 
（8）房屋测绘成果； 
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
回答者

4. 求房地产项目的可行性研究报告范例

参考前瞻产业研究院发布的《2016-2021年房地产项目可行性研究报告》
第1章：房地产项目总论
1.1 前瞻可行性研究步骤
1.2 房地产项目可行性研究基本内容
1.2.1 项目名称
1.2.2 项目建设背景
1.2.3 项目承办单位
1.2.4 项目建设用地
1.2.5 项目建设期限
1.2.6 项目建设内容与规模
1.2.7 项目开发建设模式
1.2.8 可行性研究报告编制依据
1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论
1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论
1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论
1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论
1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论
1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论
1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论
1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论
1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测
2.1 房地产项目涉及产品或服务范围
2.2 房地产行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 市场规模分析
2.2.3 盈利情况分析
2.2.4 市场竞争分析
2.2.5 进入壁垒分析
2.3 房地产行业市场前瞻预测
第3章：房地产项目建设场址分析
3.1 房地产项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 房地产项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 房地产项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 房地产项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 房地产项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 房地产项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：房地产项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 房地产项目能耗状况分析
5.2.1 项目所在地能源供应状况
5.2.2 项目能源消耗状况分析
5.3 房地产项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 房地产项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：房地产项目环境保护分析
6.1 房地产项目建设场址环境条件
6.2 房地产项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 房地产项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：房地产项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置
8.1 房地产项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 房地产项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：房地产项目实施进度分析
9.1 房地产项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 房地产项目实施进度表
第10章：房地产项目投资预算与融资方案
10.1 房地产项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 房地产项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：房地产项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻房地产项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 房地产项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

5. 房地产开发项目可行性研究报告

房地产项目可行报告格式
目录 　　
一、准确的市场定位 　　
二、项目品牌的整体定位、包装规划 　　
三、项目品牌形象的提升、推广规划 　　
四、招商策略的制定 　　
五、媒体组合、实施流程 　　
该组合应建立在整体的招商规划之下，建议由一家公司做出系统的媒体投放组合方案，具体投放实施可采取招标的形式，择优录用。 　　
六、活动策划与实施 　　
招商活动的策划与实施 　　
根据招商进展的需要，设计一系列的招商活动，在目标客户密集的地区进行面对面的招商宣传。 　　
该部分工作建议由一广告公司统筹规划，并组织实施。 　　
七、项目合作形式　　
八、总结

6. 房地产项目可行性研究报告

 　　随着个人的素质不断提高，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有语言陈述性的特点。你还在对写报告感到一筹莫展吗？下面是我帮大家整理的房地产项目可行性研究报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
   　　第一部分　房地产项目总论 
  　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
  　　一、房地产项目背景
  　　(一)项目名称
  　　(二)项目的承办单位
  　　(三)承担可行性研究工作的单位情况
  　　(四)项目的主管部门
  　　(五)项目建设内容、规模、目标
  　　(六)项目建设地点
  　　二、项目可行性研究主要结论
  　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
  　　(一)项目产品市场前景
  　　(二)项目原料供应问题
  　　(三)项目政策保障问题
  　　(四)项目资金保障问题
  　　(五)项目组织保障问题
  　　(六)项目技术保障问题
  　　(七)项目人力保障问题
  　　(八)项目风险控制问题
  　　(九)项目财务效益结论
  　　项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
  　　项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
  　　(十)项目社会效益结论
  　　(十一)项目可行性综合评价
  　　三、主要技术经济指标表
  　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
  　　四、存在问题及建议
  　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
   　　第二部分　房地产项目建设背景、必要性、可行性 
  　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
  　　一、房地产项目建设背景
  　　(一)项目政策层面发起背景
  　　1、国家或行业发展规划
  　　2、产业政策
  　　3、技术政策
  　　(二)项目市场层面发起背景
  　　1、市场发展阶段、趋势、特点
  　　2、市场发展前景
  　　(三)项目发起人以及发起缘由
  　　1、公司在技术方面的积累
  　　2、公司在市场方面的积累
  　　3、……
  　　(四)……
  　　二、房地产项目建设必要性
  　　(一)产业发展的要求
  　　(二)市场发展的要求
  　　(三)企业发展的要求
  　　三、房地产项目建设可行性
  　　(一)经济可行性
  　　(二)政策可行性
  　　(三)技术可行性
  　　(四)模式可行性
  　　(五)组织和人力资源可行性
   　　第三部分　房地产项目市场需求分析 
  　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
  　　一、XX市场前景(重点)
  　　二、XX市场容量(重点)
  　　三、XX市场竞争格局
  　　四、XX价格现状及预测
  　　五、XX市场主要原材料供应
   　　第四部分　房地产项目产品规划方案 
  　　一、房地产项目产品产能规划方案
  　　二、房地产项目产品工艺规划方案
  　　(一)工艺设备选型
  　　(二)工艺说明
  　　(三)工艺流程
  　　三、房地产项目产品营销规划方案
  　　(一)营销战略规划
  　　(二)营销模式
  　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
  　　1、投资者分成
  　　2、企业自销
  　　3、国家部分收购
  　　4、经销人代销及代销人情况分析
  　　(三)促销策略
  　　……
   　　第五部分　房地产项目建设地与土建总规 
  　　一、房地产项目建设地
  　　(一)房地产项目建设地地理位置
  　　(二)房地产项目建设地自然情况
  　　(三)房地产项目建设地资源情况
  　　(四)房地产项目建设地经济情况
  　　(五)房地产项目建设地人口情况
  　　二、房地产项目土建总规
  　　(一)项目厂址及厂房建设
  　　1、厂址
  　　2、厂房建设内容
  　　3、厂房建设造价
  　　(二)土建总图布置
  　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
  　　2、竖向布置
  　　(1)场址地形条件
  　　(2)竖向布置方案
  　　(3)场地标高及土石方工程量
  　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
  　　4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
  　　5、总平面布置主要指标表
  　　(三)场内外运输
  　　1、场外运输量及运输方式
  　　2、场内运输量及运输方式
  　　3、场内运输设施及设备
  　　(四)项目土建及配套工程
  　　1、项目占地
  　　2、项目土建及配套工程内容
  　　(五)项目土建及配套工程造价
  　　(六)项目其他辅助工程
  　　1、供水工程
  　　2、供电工程
  　　3、供暖工程
  　　4、通信工程
  　　5、其他
   　　第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案 
  　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
  　　一、房地产项目环境保护
  　　(一)项目环境保护设计依据
  　　(二)项目环境保护措施
  　　(三)项目环境保护评价
  　　二、房地产项目资源利用及能耗分析
  　　(一)项目资源利用及能耗标准
  　　(二)项目资源利用及能耗分析
  　　三、房地产项目节能方案
  　　(一)项目节能设计依据
  　　(二)项目节能分析
  　　四、房地产项目消防方案
  　　(一)项目消防设计依据
  　　(二)项目消防措施
  　　(三)火灾报警系统
  　　(四)灭火系统
  　　(五)消防知识教育
  　　五、房地产项目劳动安全卫生方案
  　　(一)项目劳动安全设计依据
  　　(二)项目劳动安全保护措施
   　　第七部分　房地产项目组织和劳动定员 
  　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的`企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
  　　一、房地产项目组织
  　　(一)组织形式
  　　(二)工作制度
  　　二、房地产项目劳动定员和人员培训
  　　(一)劳动定员
  　　(二)年总工资和职工年平均工资估算
  　　(三)人员培训及费用估算
   　　第八部分　房地产项目实施进度安排 
  　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
  　　一、房地产项目实施的各阶段
  　　(一)建立项目实施管理机构
  　　(二)资金筹集安排
  　　(三)技术获得与转让
  　　(四)勘察设计和设备订货
  　　(五)施工准备
  　　(六)施工和生产准备
  　　(七)竣工验收
  　　二、房地产项目实施进度表
  　　三、XX剂项目实施费用
  　　(一)建设单位管理费
  　　(二)生产筹备费
  　　(三)生产职工培训费
  　　(四)办公和生活家具购置费
  　　(五)其他应支出的费用
   　　第九部分　房地产项目财务评价分析 
  　　一、房地产项目总投资估算
  　　二、房地产项目资金筹措
  　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
  　　(一)资金来源
  　　(二)项目筹资方案
  　　三、房地产项目投资使用计划
  　　(一)投资使用计划
  　　(二)借款偿还计划
  　　四、项目财务评价说明&财务测算假定
  　　(一)计算依据及相关说明
  　　(二)项目测算基本设定
  　　五、房地产项目总成本费用估算
  　　(一)直接成本
  　　(二)工资及福利费用
  　　(三)折旧及摊销
  　　(四)工资及福利费用
  　　(五)修理费
  　　(六)财务费用
  　　(七)其他费用
  　　(八)财务费用
  　　(九)总成本费用
  　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
  　　(一)销售收入
  　　(二)销售税金及附加
  　　(三)增值税
  　　(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
  　　七、损益及利润分配估算
  　　八、现金流估算
  　　(一)项目投资现金流估算
  　　(二)项目资本金现金流估算
  　　九、不确定性分析
  　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
  　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
  　　(一)盈亏平衡分析
  　　(二)敏感性分析
   　　第十部分　房地产项目财务效益、经济和社会效益评价 
  　　在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
  　　一、财务评价
  　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
  　　(一)财务净现值
  　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
  　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
  　　(二)财务内部收益率(FIRR)
  　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
  　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
  　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
  　　(三)投资回收期Pt
  　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
  　　(l)计算公式
  　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
  　　(2)评价准则
  　　1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
  　　2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
  　　(四)项目投资收益率ROI
  　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
  　　ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
  　　(五)项目投资利税率
  　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
  　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
  　　投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
  　　(六)项目资本金净利润率(ROE)
  　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
  　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
  　　(七)项目测算核心指标汇总表
  　　二、国民经济评价
  　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
  　　三、社会效益和社会影响分析
  　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
   　　第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控 
  　　一、建设风险分析及防控措施
  　　二、法律政策风险及防控措施
  　　三、市场风险及防控措施
  　　四、筹资风险及防控措施
  　　五、其他相关粉线及防控措施
   　　第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议 
  　　一、结论与建议
  　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
  　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
  　　2、对主要的对比方案进行说明
  　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
  　　4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
  　　5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
  　　6、可行性研究中主要争议问题的结论
  　　二、附件
  　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
  　　1、项目建议书(初步可行性报告)
  　　2、项目立项批文
  　　3、厂址选择报告书
  　　4、资源勘探报告
  　　5、贷款意向书
  　　6、环境影响报告
  　　7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
  　　8、需要的市场预测报告
  　　9、引进技术项目的考察报告
  　　10、引进外资的名类协议文件
  　　11、其他主要对比方案说明
  　　12、其他
  　　三、附图
  　　1、厂址地形或位置图(设有等高线)
  　　2、总平面布置方案图(设有标高)
  　　3、工艺流程图
  　　4、主要车间布置方案简图
  　　5、其它

7. 项目进度表在可行性研究报告中的作用

一、可行性研究的作用

1、投资决策的依据

资金、可能获得的效益以及项目可能面临的风险等都要做出结论。对企业投资项目，可行性研究的结论既是企业内部投资决策的依据，同时，对属于《核准目录》内、须经政府投资主管部门核准的投资项目，可行性研究又可以作为编制申请报告的依据。政府投资的项目，可行性研究的结论是政府投资主管部门审批决策的依据。【摘要】
项目进度表在可行性研究报告中的作用【提问】
一、可行性研究的作用

1、投资决策的依据

资金、可能获得的效益以及项目可能面临的风险等都要做出结论。对企业投资项目，可行性研究的结论既是企业内部投资决策的依据，同时，对属于《核准目录》内、须经政府投资主管部门核准的投资项目，可行性研究又可以作为编制申请报告的依据。政府投资的项目，可行性研究的结论是政府投资主管部门审批决策的依据。【回答】

8. 房地产项目中如何编写可行性报告？

可行性报告的主要内容一般应包括以下内容：
1、开发背景、项目概况及投资情况
2、项目需求、价格预测及市场风险分析
3、开发规模及项目方案的技术与经济分析
4、项目场地条件
5、工程设计方案、总图
6、水电气等供应方案
7、环境影响评价
8、安全卫生与消防方案
9、项目实施进度计划
10、投资估算及融资方案
11、财务评价、社会评价及风险分析