央行报告再提“房住不炒” 信贷资金“涉房”监管趋严

1. 央行报告再提“房住不炒” 信贷资金“涉房”监管趋严

今年的“五一”小长假期间，全国多地楼市出现回暖态势。
根据克而瑞监测的数据，“五一”假期房地产市场持续复苏，37个重点监测城市累计成交89万平方米，相比去年同期5天降幅持续收窄至10%。其中，一线城市市场有序复苏，成交面积同比上涨51%，二线城市成交面积同比微降2%。
尽管“红5月”的市场行情值得期待，但金融监管部门对于房地产的态度并未改变。
仍有信贷资金违规流入楼市，互联网贷款风险防控升级
为规范商业银行互联网贷款业务经营行为，促进互联网贷款业务平稳健康发展。银保监会5月9日发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法（征求意见稿）》，从互联网贷款的额度及流向、风险体系管理、合作机构管理等方面作出详细规定和要求。
其中，在加强贷款支付和资金用途管理方面。最受市场关注的是《办法》重申和强调了“贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款、股票、债券、期货、金融衍生产品和资产管理产品等投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等。”
实际上，通过中介机构的“运作”，部分无担保无抵押的线上消费贷款确实与楼市“联系密切”。
某担保公司工作的吴凌（化名）表示，“如果需要凑首付，每家银行申请20万元贷款，几家银行一起申请是可行的。”吴凌提到的“几家银行一起申请”，是商业银行互联网贷款的一种“痼疾”，学名“多头共债”，通常利用贷款申请和银行放款之间的时间差，同时在多家银行进行审批流程。如今，“多头共债”行为也将迎来监管关注——“加强统一授信管理，防止过度授信”、“如发现贷款用途违法违规或未按照约定用途使用的，应当采取措施提前收回贷款。”
不过，在媒体调查中同时发现，除了线上消费贷的“多头共债”凑首付，办理多张信用卡套现也是消费类贷款化身“首付贷”的方法之一。“我们可以帮助联系专人给您办理不同银行的多张大额信用卡，并把钱刷出来，供您交首付使用”，一位地产中介机构人士表示，“该信用卡不上征信，不会影响后续的住房按揭贷款。”
中国人民大学法学院教授、中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，禁止信贷资金违规流入楼市和股市是防范系统性风险的需要，也是避免影响宏观调控政策效果的需要。互联网贷款不仅强调流动性，更强调资金流向正当性、精准性，应该真正服务于引导产业升级。
此外，《办法》还规定，商业银行应根据自身风险管理能力，按照互联网贷款的区域、行业、品种等，确定单户用于生产经营的个人贷款和流动资金贷款授信额度上限。对期限超过一年的上述贷款，至少每年对该笔贷款对应的授信进行重新评估和审批。对此，银保监会解释，对消费类个人信用贷款授信设定限额，主要是防范居民个人杠杆率快速上升风险。
央行最新报告再提“房住不炒”
同时，央行在5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》中表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
对于下一步的货币政策，央行报告称，稳健的货币政策要更加灵活适度，根据疫情防控和经济形势的阶段性变化，把握好政策力度、重点和节奏。加强货币政策逆周期调节，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，运用总量和结构性政策，保持流动性合理充裕，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，疏通货币政策传导机制，引导贷款市场利率下行。
实际上，此前央行在2月19日公布的2019年第四季度中国货币政策执行报告中就明确表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。3月3日，央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议再次强调，坚持房住不炒定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
与几次发声并行的，是2020年开年以来货币政策的相对宽松。今年央行已实施过三次降准，贷款市场报价利率（LPR）两度“降息”，货币市场资金价格显著下行，资金面整体宽松。
不过近期，深圳等热点城市房地产市场迅速火热，并有炒房者开始伺机入市，地方监管已出拳。4月17日召开的高层会议，时隔数月后再次重申要坚持“房住不炒”的定位。粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖表示，经历多年的房地产和土地驱动经济的发展模式，高房价已经从前期的财富效应促进消费的正面作用，逐渐变成了债务效应挤压消费的负面影响。
李奇霖分析认为，如果在宽松政策环境下，货币再次流入房地产市场，造成房价暴涨，那么不仅货币宽松“误入歧途”，造成资产价格泡沫，消费与居民的生活质量也会进一步下降，使提振消费稳经济的政策大打折扣。因此，这一次即使面对着稳经济保就业的重大挑战，刺激房地产这一政策选项大概率不会全面铺开使用。因城施策、实行结构化的调控政策可能会是房地产市场调控的下一步选择。

2. 多地严查信贷资金违规入楼市 房贷利率继续上行

22日，3月重点城市主流房贷利率统计资料显示，3月，60个主流城市首套房贷利率为5.34%，较2月有所增加，平均放款周期为49天，较2月也有所延长。
具体来看，3月重点监测的60城主流首套房贷利率为5.34%，较2月增加2个基点；二套利率为5.62%，较2月均增加3个基点。这是自2020年11月房贷利率止降回升后，连续第5个月向上微调。相比去年10月，首套、二套利率分别累计上升13个、10个基点。
珠三角、长三角热点城市房贷利率提升幅度较大。具体来看，市场热度较高的城市利率提升明显。贝壳研究院二手房景气度指数显示，嘉兴、马鞍山、东莞二手房市场景气度较高，中山、珠海景气度持续增长。
从放款周期来看，60城中有45个城市平均放款周期较上月延长，其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天；西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5至10天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，信贷环境趋紧，热点城市银行谨慎投放购房信贷，上调房贷利率水平，对购房者的资格、收入流水等审核也更严格，导致放款周期延长。
近期，监管层对银行经营贷进行大面积排查，从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市。北京、上海、广州严查消费贷经营贷流入房地产市场，对发现的问题贷款立刻要求客户提前还款；深圳地区在对经营贷贷后资金流向进行严格追踪的同时，银行已经表态，将参考深圳住建局官方发布的二手房价格发放个人住房按揭贷款。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，随着楼市调控力度加大，房贷利率有可能进一步上升。许小乐认为，目前局部城市市场热度较高，在市场调控压力下，银行或进一步上调贷款利率。（完）

3. 多地严查信贷资金违规入楼市，这是否会导致房贷利率上升？

我认为会有80%的可能会导致房贷利率上升的，之所以会有更多的信贷资金违规流入楼市，因为市场当中的资金的使用成本比较低，所以才会出现这样的现象的，如果能够提高房贷利率的话，那么在使用资金的过程当中，肯定会考虑成本和收益的关系的，从而会减少 信贷资金流入楼市。
我们国家目前对于信贷资金流入楼市有着非常严厉的打击，因为这些资金的流入是违规的，而且对于我们国家的房地产市场的发展并不友好，必须要打击这部分的资金，才能够让我们国家的房子的价格处于稳定的状态。
一、资金的使用成本会变得更高的。既然已经发现了大量的资金违规流入房地产市场，那么国家肯定会采取一定的措施的，最容易采取的一项措施，其实就是提高利率。提高了资金的使用成本，之后，那么更多的人在违规投入地产市场的资金的成本就会增加的，从而赚取的收益率肯定也会减少的。综合对比之下，其实利率能够限制流入房地产市场资金的总量，而且也有利于房子价格的稳定，所以国家肯定会推动利率的上涨的。
二、这些资金流入楼市之后，会对房地产市场价格造成非常大的影响。如果利率真的出现了比较大的波动之后，我认为对于房地产市场的价格和交易量来说影响都是非常大的，因为我们国家的杠杆率还是比较大的，主要集中在房地产市场领域，很多人在购买房子的过程当中都会选择加杠杆的方式来进行的，所以利率是一个非常关键的指标。
三、利率上升之后能够减少流入楼市。我认为利率上升之后，最大的一个好处就是减少了流入楼市的资金量，楼市在目前确实是得到了很多国民的认可的，很多老百姓认为只要投资了楼市就能够获取大量的收益，如果利率上涨之后，那么收益的空间肯定会减少的。
利率对于每个国家的宏观经济调控来说都是非常重要的，因为利率分为多个方面和多个层次的，不同的利率对于不同的行业来说有着非常重要的影响，但是基准利率对于所有的国民经济领域来说都是有同样的效果的。利率作为资金的使用价格出现比较大的变化，那么对于资金的流向和流动都有非常大的影响的。

4. 涉房资金监管再升级：银行房贷业务将压缩，信贷审批更谨慎

人民银行日前在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“房住不炒”定位，以及“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。与此同时，近期，银保监会、住建部、人民银行等三部门也发文，将联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。
业内人士表示，房地产市场挤占过多信贷资源，将加剧其他实体领域融资困难。在房地产金融严监管的基调下，银行将从房地产贷款存量和增量两方面进行控制，银行的房地产贷款业务或进一步压缩。
从去年底到今年3月，涉房资金监管持续收紧。人民银行、银保监会去年底发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。今年2月以来，北上广深等一线城市的金融监管部门先后启动对辖内银行信贷资金违规流入楼市的排查工作，最近，银保监会、住建部、人民银行则在全国范围内启动针对经营贷的专项排查。
另外，近期，一些“新一线”以及二线城市也跟进了一些涉房资金的严监管举措。杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，切实加强房地产开发贷款管理。各金融机构严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。湖州发布《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确强化住房金融监管。要求建立住宅用地购地资金来源审查机制，对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。
中国银行研究院郑忱阳表示，对银行业而言，收紧经营贷的审批标准，再加上先前的房地产贷款集中度管理，从房地产贷款存量和增量两方面进行控制，银行的房地产贷款业务或进一步压缩。尤其是少数合规意识弱、风控能力差、对房地产资产过度依赖的中小银行经营贷审批和管理将更为严格，助力其回归本源、下沉服务。
“国家近期对信贷资金违规流入房地产市场的情况进行严查，短期内可能会形成信贷审批更加谨慎的氛围，银行信贷投放规模可能会有所放缓。”中国人民大学财政金融学院副院长张成思表示。
实际上，多家上市银行高管在日前的业绩发布会上均表示，将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。
中国建设银行副行长吕家进指出，建设银行将在符合监管要求的前提下，采取多种措施稳妥地促进对公房地产业务的平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款中的占比。
“总的来说，过渡期较为充裕，新规对贷款规模增长的影响比较小。存量超标的部分我们会逐渐消化。”他说。他强调，对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。招商银行首席风险官朱江涛表示，招行将根据涉房贷款集中度监管要求加快调整力度。
严查违规贷款流入楼市已经成为今年多家银行工作的重点。交通银行行长刘珺表示，交行已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进。他说，今年一季度，交行已经开展个人金融信贷合规性的排查，自查发现存在个别疑似用途违规的业务。目前已经采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式，并将进一步加强个人经营贷的管理。
他还说，交通银行首先是把合规性放首位，已经建立并不断完善授信风险管理政策体系，加强风控能力的建设，对资金的用途监控不断强化。其次是近年投入了大量的资源研究金融科技，并在普惠小微业务中应用，借助科技赋能持续提升线上线下的全流程风险防控能力。三是将个人经营贷进一步管控，提前至贷中支付的环节。贷后监控环节部署监测规则，加强贷款资金的流向监测和预警。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，今年在新增信贷规模总体稳定的背景下，信贷投放结构将呈现更为明显的结构性特征，即投向上会“有保有压”。“压”主要指向房地产金融，城投平台的融资环境也会有所收紧。这既可为重点支持领域腾挪更多的信贷资源，也是稳定房地产市场运行的基本要求。
（原题：《涉房资金监管再升级银行房地产贷款业务将压缩》）
来源：经济参考报

5. 多地严查经营贷“房住不炒”加码

近日，北上广深等一线城市相继严查经营贷、消费贷违规流入楼市现象，多家银行要求违规者提前还本付息。这是继“三道红线”以及房地产贷款集中度管理制度后，金融监管部门落实“房住不炒”政策的再一重要举措。
今年以来，各地相继出台房地产健康发展调控政策，增加供应调控需求，加强监管。特别是在银行信贷资金整体较宽裕的环境下，堵住了经营贷等信贷资金违规进入楼市的渠道，有效抑制楼市非理性发展。
何为经营贷？
经营贷顾是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
国家为支持实体经济，帮助企业解决融资难等问题，特别是疫情发生以来，实体经济遭受到重创，资金流转出现困难，为帮助企业解决难题，国家下放了不少资金用于扶持企业发展。据悉，这类资金一般利率较低，年限也相对较长。
经营贷初衷是好的，但却被部分购房者钻了空子。部分经营贷利率低至3.6%-3.8%，远远低于同期的房贷利率。根据融360大数据研究院发布的2021年3月份中国房贷市场报告，全国重点城市的房贷利率整体水平进一步上涨。2021年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.28%；二套房贷款平均利率为5.57%。
除了利率低外，办理程序简单也成为经营贷流入楼市的重要原因。记者了解到，只需注册一个公司，公司法人利用企业营业执照同时将房产抵押，就可办理经营贷，经营贷款项即打入三方账户，客户在三方见证下进行提现用于购房。值得一提的是，即使名下没有注册公司，中介仍有办法帮助办理经营贷。
“目前，全国楼市的运行态势和2015年、2016年类似，从深沪一线城市，蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市，都市圈的热度明显回升。不控制做经营贷的资金流向将可能助推模式新一轮泡沫的攀升。严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，这关系到今年的楼市能否稳定下来。”广东省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。
各地相关部门相继“亮剑”
北京银保监局、人民银行营业管理部2月10日联合印发《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》（以下简称《通知》），旨在围堵个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为。
《通知》要求银行加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，此外，针对长期以来信贷资金违规流入房地产市场等乱象中借款人违规成本过低、守信意识不强的问题，《通知》强调完善合同约束机制，要求银行签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。
3月3日，杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，新政同样提出严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，杭州此次新政重点提及此项内容，有利于减少投机炒房行为，对于房地产市场的降温起到一定作用，同时也呼应了此前央行出台的房地产贷款集中度管理制度，对于资金违规流入房地产加强监管，体现了政府对于促使资金脱虚向实的决心。
3月19日，北京市银行业协会向各会员银行发出《关于进一步加强个人信贷业务管理工作的倡议书》（以下简称《倡议书》）。《倡议书》主要从完善贷款合同约束惩戒条款、规范中介机构管理、防范舆情声誉风险和加强金融消费者教育等方面向会员银行提出倡议，防范套取银行信贷资金以及挪用个人经营性贷款进入房地产市场的行为。
北京市银行业协会表示，近期北京房地产市场出现了一些投机炒房苗头，金融监管部门主动出击、密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。《倡议书》的发出主要是为配合《通知》落实执行以及监管部门近期开展的个人信贷业务专项整治工作。
有效抑制楼市过热
自监管部门要求商业银行严查经营贷，据统计，广州银保监局涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额约为2.77亿元，目前以责令银行限期整改并对有关部门进行处罚；深圳通报显示，已责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚金额合计575万元。
除此之外，金融机构等还要求自查，及时发现问题、解决问题，严厉打击房地产市场违法违规行为。
“监管部门对经营贷、消费贷流入楼市严查，体现了对房地产金融的强管控信号，”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此举将有效降低违规炒房者操作空间，让贷款回归本质，抑制楼市非理性发展。
据国家统计局显示，2月份70城新建商品住宅房价指数来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京价格较上月扩大0.2个百分点；深圳较上月回落0.2个百分点，主要是原因是深圳1月份以来不断加码调控为楼市降温，市场热度有所回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
业内专家对此表示，整体来看，2月份受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，加之政策下的恐慌情绪蔓延，热点城市市场热度走高，但是随着多城加码调控，信贷政策收紧等影响下，后期市场热度或将逐渐回落，房价涨幅或将收窄。

6. 多地严查经营贷“房住不炒”加码

近日，北上广深等一线城市相继严查经营贷、消费贷违规流入楼市现象，多家银行要求违规者提前还本付息。这是继“三道红线”以及房地产贷款集中度管理制度后，金融监管部门落实“房住不炒”政策的再一重要举措。
今年以来，各地相继出台房地产健康发展调控政策，增加供应调控需求，加强监管。特别是在银行信贷资金整体较宽裕的环境下，堵住了经营贷等信贷资金违规进入楼市的渠道，有效抑制楼市非理性发展。
何为经营贷？
经营贷顾是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
国家为支持实体经济，帮助企业解决融资难等问题，特别是疫情发生以来，实体经济遭受到重创，资金流转出现困难，为帮助企业解决难题，国家下放了不少资金用于扶持企业发展。据悉，这类资金一般利率较低，年限也相对较长。
经营贷初衷是好的，但却被部分购房者钻了空子。部分经营贷利率低至3.6%-3.8%，远远低于同期的房贷利率。根据融360大数据研究院发布的2021年3月份中国房贷市场报告，全国重点城市的房贷利率整体水平进一步上涨。2021年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.28%；二套房贷款平均利率为5.57%。
除了利率低外，办理程序简单也成为经营贷流入楼市的重要原因。记者了解到，只需注册一个公司，公司法人利用企业营业执照同时将房产抵押，就可办理经营贷，经营贷款项即打入三方账户，客户在三方见证下进行提现用于购房。值得一提的是，即使名下没有注册公司，中介仍有办法帮助办理经营贷。
“目前，全国楼市的运行态势和2015年、2016年类似，从深沪一线城市，蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市，都市圈的热度明显回升。不控制做经营贷的资金流向将可能助推模式新一轮泡沫的攀升。严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，这关系到今年的楼市能否稳定下来。”广东省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。
各地相关部门相继“亮剑”
北京银保监局、人民银行营业管理部2月10日联合印发《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》（以下简称《通知》），旨在围堵个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为。
《通知》要求银行加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，此外，针对长期以来信贷资金违规流入房地产市场等乱象中借款人违规成本过低、守信意识不强的问题，《通知》强调完善合同约束机制，要求银行签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。
3月3日，杭州市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，新政同样提出严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，杭州此次新政重点提及此项内容，有利于减少投机炒房行为，对于房地产市场的降温起到一定作用，同时也呼应了此前央行出台的房地产贷款集中度管理制度，对于资金违规流入房地产加强监管，体现了政府对于促使资金脱虚向实的决心。
3月19日，北京市银行业协会向各会员银行发出《关于进一步加强个人信贷业务管理工作的倡议书》（以下简称《倡议书》）。《倡议书》主要从完善贷款合同约束惩戒条款、规范中介机构管理、防范舆情声誉风险和加强金融消费者教育等方面向会员银行提出倡议，防范套取银行信贷资金以及挪用个人经营性贷款进入房地产市场的行为。
北京市银行业协会表示，近期北京房地产市场出现了一些投机炒房苗头，金融监管部门主动出击、密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。《倡议书》的发出主要是为配合《通知》落实执行以及监管部门近期开展的个人信贷业务专项整治工作。
有效抑制楼市过热
自监管部门要求商业银行严查经营贷，据统计，广州银保监局涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额约为2.77亿元，目前以责令银行限期整改并对有关部门进行处罚；深圳通报显示，已责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚金额合计575万元。
除此之外，金融机构等还要求自查，及时发现问题、解决问题，严厉打击房地产市场违法违规行为。
“监管部门对经营贷、消费贷流入楼市严查，体现了对房地产金融的强管控信号，”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此举将有效降低违规炒房者操作空间，让贷款回归本质，抑制楼市非理性发展。
据国家统计局显示，2月份70城新建商品住宅房价指数来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京价格较上月扩大0.2个百分点；深圳较上月回落0.2个百分点，主要是原因是深圳1月份以来不断加码调控为楼市降温，市场热度有所回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
业内专家对此表示，整体来看，2月份受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，加之政策下的恐慌情绪蔓延，热点城市市场热度走高，但是随着多城加码调控，信贷政策收紧等影响下，后期市场热度或将逐渐回落，房价涨幅或将收窄。

7. 多地再度“围剿”信贷资金违规入楼市，违规涉房贷款违法吗？

不违法但违规，资金违规流入楼市，银行有权提前要求企业还清贷款。这段时间，多个大城市传来信贷缩紧的消息，上海多家支行的工作人员表示，最近关于违规资金流入楼市的审查越来越多，也越来越严，上级明确表示，一旦发现信贷资金违规挪用，银行可以直接要求其退贷。此外，一份退贷告知函也流传于网络，据悉，是上海一家银行发现企业违规使用资金，随即要求其短时间内归还贷款和利息。虽然该告知函还没有被证实真假，但大城市银行业的信贷收缩已经很明显了。

事实上，从去年开始，银保监会就对房贷开始严格管理，其中银行业的房贷集中管理制度，就是最明显的政策调整。银保监会对不同银行设定了房贷占比限额，超过的未来几年要降下来。这也是为什么春节前，有银行暂停了房贷，就是因为额度不够了，需要等一段时间。

而事实上，除了房企，个人房贷也在管控之内，深圳已经有银行要求，申请房贷后的客户，短时间内不能再申请其他企业经营贷，这也是为了避免资金违规流入楼市。

参考资料：
一位国有大行的信贷人士称，近年经营贷和消费贷审批已不断加严，该行对违规者轻则处分重则辞退，员工不会为了一点利益违规操作。不过记者在2019年、2020年调查中，仍发现消费贷、经营贷有被挪用的情况。
监管严查，但违规行为为何难止？资金操作空间隐蔽是原因之一。有银行信贷人士曾告诉记者，假设经营贷申请者A公司从B公司买100台电脑，用房屋抵押在银行贷款，银行贷出100万元会直接打到B公司，但两家公司间会不会再“倒手”较难排查。此外，投机行为推高房价，高房价又让改善型住房者违规挪用资金去补缺口，形成恶性循环。

8. 多地经营房贷迎最强监管力度，房市是否会因此降温？

用2万元撬动银行100万元的杠杆，这样的买卖香不香？在上海、深圳、北京、杭州等多个城市里，“空手套白狼”的资金“游戏”正在楼市里频繁上演。
过去的2020年里，受疫情影响，一系列小微企业纾困措施出台，大部分银行因此开始放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，但这些本应该用来扶持实体经济的优惠性贷款，却一步步流向了房地产市场。
在上述多个热点城市，经营贷的影子频繁出现在楼市中。这场宴席里的参与方则包括了：银行、担保公司和助贷机构，他们组成了一条严密的灰色产业链，利用渠道的便捷性和信息的通达度，成为这场楼市盛宴里最大的赢家。
不知不觉间，以经营贷为抓手的炒房客们，早已掀起了一场新的造富盛宴。金融产品的滥用下，楼市变成了“冒险家们的乐园”，而那些努力凑首付的刚需购房客们，还在楼市里苦苦挣扎。
经营贷来龙去脉
此前，深圳楼市频发"千万豪宅秒光"、"百万喝茶费"的消息时，家住北京丰台的王阳都没有太大的焦虑。但当听到低至3.85%的贷款报价时，王阳坐不住了，她决定再一次投入到买房大军中。
“最低年息3.85%，最长可贷20年。”这是北京某助贷机构经理提供的利率，这一利率较王阳此前的房贷利率低了近300个基点。以王阳现有房贷300万元计算，若能成功置换，她每月能少还约5000元，20年就能节省超100万元的利息支出。

图/视觉中国
看到这样的价差，王阳心动不已。但当进一步打听，得知后续一系列非常规操作时，她却突然有些担心。想要获得上述低息利率，唯一的路径便是利用抵押经营贷。所谓“抵押经营贷”，实际上是企业经营性抵押贷款中，银行对公业务的一种。相比信用贷，经营性抵押贷款主要用于企业日常经营，需要有抵押物才能申请。
2020年3月，国家层面出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策，其中就包括针对中小微企业和个体工商户进行的经营性贷款贴息。政策的出发点是好的，但也让投资客们嗅到了新的杠杆机会。相比按揭贷款，抵押经营贷的利率更低，这也成为楼市里的套利空间。
具体在操作环节上，购房者名下只需要有一个持有营业牌照的公司，而后可筹措过桥资金全款买房，待房子过户到购房者名下后，再以经营贷的形式，将房子作为抵押物，在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。
而对于多数购房者来说，想要获取低息经营贷，他们面临两大难题：其一，名下必须有一家公司，且银行流水符合贷款额度要求；其二，需要一笔垫资“过桥”还清现有房贷并解押，之后再拿“干净”的房本，向银行申请贷款。
这两大必要条件，原本可以将包括王阳在内的多数购房者拦在经营贷的门外。但在北京、深圳、上海、杭州等地的中介眼中，想要躲过这两大门槛并非难事。
过去的2020年里，负责办理经营贷业务的张洋十分忙碌。张洋所在的助贷公司，是杭州本地的一家老牌助贷机构。他们可以为购房者提供包括注册壳公司、过桥垫资、公司评估等流程在内的一条龙服务。这条严密的产业链，也让他们得以逐个突破交易限制点。
张洋告诉AI财经社，目前热衷于经营贷的主要有两类需求人群，一种是为了节省现有的月供成本。客户需要先全款还掉房贷，再用房屋抵押做经营贷，通过低息经营贷置换现有的按揭贷，节省月供。另一种则是直接用于购买新房。这种先是需要直接垫资全款购房，拿到房本后再做经营贷，还掉垫资。
但不管哪类人群，他们都需要解决第一个难题：个人名下公司的流水情况，这项业务也成为各类中介机构重点宣传的服务内容。
这也让张洋颇为自得，“我们现在可以做到的贷款利率普遍在4.15%，最低可达3.85%。需要客户名下有一个在杭州注册的营业执照，因为是新注册的，银行也不会查以往经营情况。”而更为神秘的是，张洋称，他们可以帮客户“制造”银行流水，“就是用几十万元来回打个几次，总的累计金额和你的贷款金额差不多就可以了。其他的就是看征信，一般来讲，只要逾期不是特别多都是可以的。”
不过，对大多数想要操作经营贷的购房者而言，在获得经营贷审批之前，他们还需要面对如何筹措到全款资金，获得房屋抵押权，而这项业务也被中介们看中，并为此打造了专项服务。
“过桥垫资款，可以收使用费，有的是一天1000元，优惠点也得980元一天，具体的按照实际使用的天数算。”张洋表示，这笔款项的使用天数由两个时间节点决定，“第一，是钱打给你还给按揭银行，按揭银行多久可以给你结清。第二，是按揭银行结清了以后，需要到不动产登记中心，把房子抵押给新的贷款银行，这个时间需要跟房管部门去确认一下具体需要多久。一般来说，在杭州我们三天就能搞定，上海、深圳一般来讲都是7天到10天。”
就这样，经过中介公司们的一番巧妙包装后，原本被用于扶持中小微企业的抵押经营贷产品，被购房者与中间商们运用得炉火纯青。对购房者而言，通过最低年利率3.6%的经营贷，替换掉年利率5%以上的按揭房贷，省下大笔利息。客户仅需支付给中介机构1%-3%的服务费，就可以撬动银行上百万元的经营贷款。
被忽略的风险
经营贷的击鼓传花游戏，让楼市里的投资客们前仆后继地涌了进来，也让张洋在过去一年意外地忙碌，“去年基本上每天忙得睡觉都要到半夜，10笔业务里面有7笔资金是用于买房的，最低的时候我们能做到3.6%的利率。就这么个状况，忙了接近一年的时间。”
面对低息贷款利率，没有人愿意错过这个好时机。但人们却忽略了背后的抽贷风险。事实上，在被明令禁止用于买房的经营贷里，银行的风控系统设置了一套自己的报警机制。一旦消费者把卡里的钱转向楼市，就会立即触发这一机制，追回款项。

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这项报警机制的出台，给资金上了一道"防火墙”，但在“上有政策，下有对策”的中介眼中，这套防火机制也被破解出了多种解决方案。
张洋称，银行放款的钱当然不能直接流向证券市场和房市，这中间至少要有5到6次的转折，最好再有一次取现金的过程。“人民银行是有电脑系统监测的，大部分的转账系统都记录在册。这个监控系统有一定规则，以前是监控两三道，两三道之外的就不监控了，那么现在是5~6次的在监控，所以你的转账只要超过电脑监控的次数范围就会相对安全。”
据AI财经社了解到，在控制贷款回流的风险上，多个中介机构给出了不同类型的“风控管理体系”，如提现、分批转账等方式，但在实际操作过程中，涉及到大额度的取现难度越来越大，而分批转账的方式，即使能躲过单个银行的系统追踪，却很难躲得过银保监会的查证。
一位证券人士分析道，“现在很多人会通过将现金提现，躲避银行的资金回流监管”，他也特别强调，“要知道冠字号都是被记录的，只要监管收紧了，这些钱还是可以查，进入了谁的账户也就很清楚了。”
除了银行的抽贷风险之外，涉及到资金的放款环节里，如何避免三方受托支付中的风险问题，也考验着贷款人的智慧。按照银行要求，审批后的贷款需要走受托支付流程，由银行放款到第三方账户，而如何在躲避监管的同时，保证第三方账户的钱安全回转到自己手中，又是另一个难题。
北京的一家助贷机构经理表示，“因为有些银行的单个对公账户每年接收的额度是有限的，像招商银行每年一个公共账户最多只能用6次甚至3次，所以不可能出现一个公司一直在借款的情况，超出额度银行也会有一个监控系统。所以借款的三方公司不可能一直是这一家，我们也可以帮忙找第三方账户。”但中介没有告诉多数客户的是，这类公司可能会涉及到一些其他灰色业务，存在放款后尚未转走贷款便被查封的风险。
更大力度的围追堵截
事实上，“房抵经营贷”并非现在才出现，近几年，它甚至成为了一种长期存在于市场的炒房模式。只是在疫情期间国家专项贴息政策下，银行的贷款业务额度也开始前所未有的充裕起来。这也恰恰让一些“有心人士”钻了空子。
一位银行研究人士对AI财经社透露，“2020年央行下放了不少资金用于扶持企业发展，银行放大了小微企业的支持资金，贷款指标也相应宽松了很多。但因为地区差别比较大，金融机构自身的差别也比较大，所以个别机构存在违规放贷的操作。”
狂欢之下，投资客们明目张胆的“薅羊毛”，最终成为楼市成交火热的幕后推手。

图/视觉中国
更有甚者产生了歪曲的心态，前述银行人士表示，“宽松的货币环境下，现在不管是投资人还是经营者，都在寻找优质的避险资产。对于很多企业主而言，与其把钱放到投资生产环节，不如放到楼市里的收益高。而在银行方面来看，有了房子作为抵押物的经营贷，坏账的风险也会下降很多。”
不过，就在2021年开年之初，伴随着各一线城市楼市悄然上翘的序曲，严打信贷资金违规流入楼市的序幕也再一次被拉开。
在封堵假离婚、提高增值税免征年限、限购法拍房和暂停购房税费贷后，一连祭出四波调控的上海楼市，再次连夜发布重磅调控。1月29日晚间，上海银保监局发文要求对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。紧跟着上海的步伐，北京银保监局1月30日也表示，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。
据媒体报道，2021年以来，已有厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商银行等多家银行因存在资金违规进入楼市问题而收到罚单。如余杭德商村镇银行和浙江富阳恒通村镇银行因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房，分别被罚35万元和30万元。
2月1日，有消息称，北京多家房地产经纪机构联合签署了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》，承诺内容就包括：不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动。2月2日，光大银行北京分行也调整了个人经营贷的准入门槛，利率最高已上调至4.8%。
前述银行研究人士也表示，现在各个银行业都在加强自身贷款的审查，包括审计方式，防范违规资金流入房市。另一位银行人士也表示，“在大数据时代，金融监管无处不在，严查经营贷违规进入楼市实际没有想象中那么难，现在也已经成为了监管部门重点关注的问题之一，防范金融泡沫还是应该放在首位。”
与此同时，据AI财经社了解，在北京，深圳，上海等多个城市，相比以往，经营贷利率也开始有所上升。紧随其后，主打经营贷服务的中介们也紧急调整，张洋表示，“杭州的经营贷利率从3.85%上升到到四点零几，也就是一夜之间，一些银行也开始收紧审核门槛。”
张洋虽然感慨这门生意开始难做，但他早有准备，“监管会迟到，但绝不会缺席，这门生意本身也不长久。”